地产观察:权威数据打架 谁能告知房价真实涨跌?

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月25日11:16 南方日报  张华  

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不久前坊间及网上充斥着“许多城市房价大幅下跌”的声音，而一些地方政府部门也适时站出来说，房价确实降了。比如广州市国土房管局日前发布的报告也声称，9月份广州全市新建商品住房均价每平方米6382元，环比跌幅高达6%。而日前国家统计局公布的报告显示，前三季度，我国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%。【延伸阅读：中高档楼盘滞销 广州楼市将拉开房价下降的序幕】

两份权威报告掐起架来，足见房价走势有多令人费解。细心的人不难发现，地方政府部门往往提及的是“住房均价”，这一“均价”可能把市场的真实供求和不同楼盘的权重给弱化了，比如价格高昂的楼盘本月开盘数较少，“均价”自然就变小了。所以如果笼统地认为9月份广州房价“创下今年5月份国家新一轮宏观调控启动以来全市房价的最大跌幅纪录”，显然是有失偏颇的。

诚然，广州国土房管局的分析报告指出，与全市均价下降6%不同，9月份天河、番禺、海珠三区的房价上涨幅度较大，其中，番禺区一手房价月上涨幅度超过534元/平方米。而天河区房价超过9200元/平方米。请注意，这只是分析报告的数据。对于在广州生活并关注房地产市场的人们来讲，大都知道现在天河区不少房价已基本超过10000元大关。【延伸阅读：让你看得触目惊心:揭示2006年广州房价内在黑幕】

而给笔者印象更深的是，三个月前广州市建委公布上半年的数据显示，今年上半年，广州商品房销售均价为6153/平方米，同比增长15.7%，同样是“均价”，而且涨幅这么高，当时却并没有引起人们的激烈争论，相关政府部门更是形色低调。所以，如果这一原本就不太精准的指标9月出现了下跌便欣喜有加，则是非理性之举，并且一不小心可能在无形之中充当了房地产商的“促销员”。

如今的英国房价不断攀升，但决策部门并没有诚惶诚恐。原因之一就在于其房价指数反映的是真实的市场供求，而不像中国一样被包括行政因素在内的各种阴霾层层包裹着。英国的房价指数(哈利法克斯住房价格指数)将房价所包含的特征属性逐一支解，从价格的总变动中逐项剔除一些干扰元素，而只摘取纯粹由供求关系决定的价格变动。【延伸阅读：未来20年仍是房地产黄金期 房价将继续上升】

统计指标本来就是一项相当复杂的工程。我们在指标不够精准的情形下，切不可围绕一个住房成交均价打起了转转，并将房价走势与并无直接因果关系的住房成交均价硬扯到一起。要知道，在我国房价指数先天性缺陷和房产市场上信息不对称、权利失衡的态势下，消费者的心理预期有时比其实际购买力更能影响其购房打算，而行政部门公布的指标便是影响其辨别力和心理预期的最大元素之一。

另一方面，我们也要警惕一些地方现在搞限价房、经适房有名无实的现象。比如限价房市场价只有4000元/平米，而相关部门限价为不超过5000元/平米，于是房地产商明着愁眉苦脸暗地欢天喜地把价格定到5000元。再比如经适房及房屋成本公开等民心工程，一开始敲锣打鼓，媒体被动地长篇累牍叫好，而过不了多久，便偃旗息鼓。这些都是中国经济转轨中危险的不和谐元素。【延伸阅读：9月国房景气指数为103.14 比8月回落0.17点(图)】

我们期望中国的房价指数能真切反映市场供求，我们更期望，地方行政部门不以指标为纲，而拿出实实在在的措施，让购房者欣慰，让“居者有其屋”之社会愿求向生存常态的方向再迈一步。

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