调控政策收紧京城二手房市场 旺季不旺市场低迷

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月25日11:31 市场报  李忠峰  

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二手房展冷清开场

瑟瑟寒风中，北京二手房展会在北京工人体育馆冷清开场。

记者２０日下午在现场看到，和上半年相比，参展企业与看房客户都比较少，惟高音喇叭不停地宣传助阵。前来参展的中介公司也都铆足了劲儿，通过现场播报房源、提供看房班车、举办购房知识讲座、现场抽奖、佣金打折、赠送礼品等手段吸引广大消费者。不少工作人员甚至拿着宣传资料，举着牌子跑到了展馆外去揽客。同时，一些著名专业咨询机构也来参展，其中包括伟嘉安捷等专业理财机构以及各大银行等。

记者每到一个展位，工作人员无不笑脸相迎：“您好，链家为您准备了免费班车！”“看看我爱我家的房源！”……记者注意到，尽管参展中介煞费苦心，但光顾展位的人却寥寥无几。

“没想到二手房也这么贵！”看房的郭先生感叹到。他告诉记者，他看中的朝阳区边缘管庄一处的二手房，竟然均价也要每平方米６０００元。

记者了解到，北京的二手房价格从去年秋天到现在总体涨幅在１５％左右。而涨幅最大的热点区域要数方庄地区，不到半年平均涨了８００至９００元／平方米。此次参展的２万套房源主要集中在城八区，２至３居室居多，均价为６０００元／平方米，总价多在４０万至７０万元之间。从总价来看，这些房子并不比其他房屋具备明显的价格优势。

调控政策收紧市场

“金九银十”的销售旺季已经过半，但二手房市场仍显低迷。

２１世纪不动产分析认为，虽然市场出现７月底８月初集中过户的高峰，但随着国家对房地产市场调控力度的加大，尤其是针对二手房交易的营业税、个税等政策的出台，市场观望气氛较浓，导致９月份旺季不旺的冷淡。此外，二手房交易程序的繁杂、按揭的不规范，也影响了购房者的信心。　

“链家地产”市场总监金育松认为，主要原因是目前二手房市场上的房源供给、成交价格与需求者预期相差甚远。“链家地产”此次展会１００份抽样问卷结果显示：７３％二手房需求者表示最高承受房产总价为４０至５０万元、购买面积为７０至８０平方米左右的房产。而整个市场的平均成交总价在６０万元左右，平均成交面积则在８５平方米左右。供需矛盾更导致了当前小户型二手房产价格“畸高”。

新措施亦将出台

业内专家指出，健康的二手房市场不仅可以满足不同阶层梯度购房的需要，而且会起到平抑房价的作用，从而使住房消费结构更趋合理，房地产市场发展更健康有序。但种种迹象表明，二手房目前仍难当重任。

北京市统计局１０月２０日召开的经济运行通报会宣布，今年前３季度，北京市房价继续在高位运行。今年９月份，北京市商品住宅销售价格比上年同期上涨１０．３％，其中，普通住宅价格同比上涨１１．８％。中大恒基不动产营销公司数据也表明，三季度整体均价已接近万元，达到９３９７元／平方米，与第二季度７８６１元／平方米相比，上涨了１９．５％。

对此，中国人民大学经济学院教授王琪延分析认为，一个重要的原因是，我国二手房市场还不成熟。相关资料显示：２００５年北京房地产市场存量房总计５亿平方米，大约有５００万套。按照国际惯例，成熟的房地产市场每年约有５％的存量房进入到二级市场进行交易。也就是说，在政策、金融、市场条件成熟完善的状态下，像北京这样的国际化大都市每年二手房的理想成交量应在２５万套左右。即使２００６年二手房成交量突破９万套，也远没有达到理想的成交状态。

中国社科院金融所金融制度室主任易宪容认为，从２００５年至２００６年这一年多时间里，房地产政策层出不穷，但一些城市的房价仍出现了较大幅度的上涨。这是因为中央调控房产的政策遭到了软抵抗，部门之间的博弈和地方政府的阳奉阴违使政策难落到实处。

值得注意的是，中央调控房地产的决心并未动摇。据了解，除了建设部、国务院办公厅派出的调查小组赴各地检查落实政策外，国土资源部近期也派出调查小组，针对土地市场进行调查。

业内研究人士指出，此次全国清查的力度与速度不容置疑。此番各个调查小组的出动，意味着新一轮“抑制房价”的措施开始酝酿，“今年年底或明年年初，涉及住房制度的新政策亦将出台”。

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责任编辑/sf062

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