土地调控风暴频频刮起 中国楼市现将何去何从？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月24日10:30 中国房地产报  章林晓  

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对于中国的房地产市场来说，影响最大的因素是什么？毫无疑问，一是土地，二是资金。今年下半年起，凌厉的土地调控风暴频频刮起，在此种情况下，中国楼市将何去何从？

顺驰留下的前车之鉴

上个月，曾被人誉之为地产黑马的孙宏斌做出了一个抉择——以12.8亿元的“超低价”，将自己创立12年之久的顺驰(中国)55%的控股权转手给香港路劲基建。

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顺驰资金链的断裂，恐怕是源于孙对“中国房价只涨不跌”的迷信吧。顺驰踏上“攻城略地”的征程之际，恰恰是中国展开宏观调控之时。央行2003 年121 号文件的发布，昭示着中国进入了新的一轮房地产调控阶段。而顺驰之所以还在这一阶段无甚顾忌地拿地，或许是因为孙曾听信了一些人的高论——宏观调控都是短期的，最多不会超过两年，从而低估了中央加强和改善宏观调控的决心。

其实，早在2004年4月25日，央行副行长吴晓灵在博鳌亚洲论坛“金融合作：迈向亚洲经济一体化的重要一步”分论坛上就曾呼吁大家不要与央行博弈。她说：中央银行现在的手段比较温和，应该看到中央政府和中央银行提出的善意措施，大家应该控制一下自己，这样经济才能平稳发展。如果激化矛盾，最后形成了中央政府不愿意看到的“硬措施”的出台，对大家都不好。

土地风暴频起的背景是什么？如果房地产企业不能透彻地认清这其中内在的根本原因，并对下一步政策走向作出正确的预测和判断，那么不难预料他们的命运肯定还不及顺驰。

土地风暴频起缘出何因

上半年各项经济数据出来后，我们可以看得很清楚，在国民经济平稳快速发展的同时，存在着三大不可忽视的问题：固定资产投资过热，国际收支不平衡，货币信贷投放过多。

这三大问题是互相关联、相互作用的，其中最核心的问题是固定资产投资过热，而固定资产投资过热就反映在土地闸门未能把住上，显现在地方政府主导下的压低地价、零地价，甚至是“以租代征”违法用地的招商引资上。

据国土资源部数据，2005年对16个城市的卫星遥感监测显示，违法用地宗数占新增建设用地宗数近60％，若论面积，则占近50％，个别地方甚至高达90％。今年前5个月，全国土地违法案件高达25153起，涉及土地面积18.36万亩，同比上升近20％。

为招商引资，各地不遗余力，大打“优惠牌”——低税收，低地价，甚至是零地价。那么，这资金成本的缺口从哪儿来？吃饭靠财政，建设靠土地。这资金的缺口，主要就靠从“土地”中来，途径有二：一是压低对农民的土地补偿费，强行低价征收土地，甚至用“以租代征”等明显违法方式降低土地征收成本；二是以“经营城市”、“以地生财”的方式，一边以行政手段压低补偿价格进行强制拆迁，一边以“有形之手”抬高房地产价格。

这样做的后果，一方面是损害了农民、城市居民的利益，造成我国内需的不足，另一方面加剧了我国许多行业的重复投资、过度投资，导致了一些行业的产能过剩。

产能过剩、内需不足，就只能依赖于出口，贸易顺差也就随之增加，导致我国外汇储备快速增加，使人民币升值压力上升。人民币升值压力加大后，就引来海外游资来赌人民币的升值。

海外热钱的涌入，更加导致我国外汇储备的剧增，造成国际收支严重失衡，央行被迫通过外汇占款渠道被动地向银行体系投放大量基础货币，使得流动性泛滥。

流动性泛滥反过来促使我国投资过热的反弹和房地产价格的飙升，对我国居民消费更加产生挤出效应，造成内需愈加不足，更依赖于出口。同时，更加吸引海外资金进入房地产市场，狂赌人民币升值和房地产升值的双重获利。我国经常账户和资本账户因此产生巨额双顺差，导致外汇储备的激增。外汇储备的激增，更加造成流动性泛滥，流动性泛滥又导致投资过热的反弹和房地产价格的飙升……如此循环往复，陷入了一个“怪圈”。

显然，这种“怪圈”是绝对不能让其长久循环下去的。否则，一旦循环日久，必然要遭受严重产能过剩风险以及房地产泡沫破灭引发金融风险和地方财政风险的多重威胁。于是，凌厉的土地风暴就不得不频频而起了。

中国楼市何去何从

分析到此，我们已经知道，土地风暴的针对目标，并非是单纯的房地产，而是着力于整个宏观经济，“收紧”和“制止”的是“工业用地低成本地过度扩张”和“违法违规用地、滥占滥用耕地”。

特别值得一提的是，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，对于工业用地的供应，初稿中只是规定“原则上”实行“招拍挂”，最终出台时却被“必须”二字代替。这说明了什么？

这说明了我国许多地方存在已久的土地有偿使用的二元政策，即对工业用地采取“压低地价”的“协议出让”而对住宅用地实行“价高者得”的“招拍挂”政策的最终终结。这从根本上说，切断的其实是普通民众向投资者源源不断输血的“血脉”，即普通民众通过高价购房被“抽血”，而投资者通过低价圈地被“输血”。

相反，对于普通住宅用地，尤其是经济适用房等具有社会保障性质的用地，却由过去的紧缩走向了宽松与倾斜。这一方面体现在“国六条”强调的要“切实调整住房供应结构”，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应的“数量宽松”上。另一方面也体现在房地产开发用地已经由过去单纯“价高者得”的土地招拍挂政策，转变到2006年8月1日实行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）以后的“价高者得”和“最佳者得”并重的“价格宽松”上。

更值得注意的是，廉租房等保障性住房的土地供应，由于是“亏本的买卖”，先前在许多地方是一片空白。“国六条”出台后，在一些地方也依然未被落实。但现在，在凌厉的土地风暴下，许多地方正在夜以继日地抓紧落实中。这就是说，今后在土地供应上，不但不能向民生用地“抽血”，反而要向民生用地“输血”了。

凌厉的土地调控风暴，大家应该看真切了吧。中国楼市今后的走向，大家也应该有一个清醒的认识了。

责任编辑/sf059

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