楼市月末报告之二手房指数 成交均价止跌回升

据杭州市经济信息中心监测的八家中介公司数据显示，9月份，杭城二手房行情好转，成交量与上月相比出现明显回升，环比增长了53.53％；但与上年同期相比仍有差距，为上年9月的87%。本月杭城二手房综合成交均价止跌回升，均价8899元/平方米，价格指数为379.81点。

分析认为，导致市场成交量回升步伐缓慢的主要原因是宏观调控措施的效应显现。今年7月底“二手房征收个税政策”的实施，极大地冲击了市场，直接引发了7月底的成交高峰和8月份的冷淡观望。虽然9月份在房博会的带动下，成交量有所回升，但数据显示，今年“金九银十”的市场效应明显不如往年。一方面，随着信息的公开化、透明化，购房者日趋理性，购买力并未被房博会明显激活。另一方面，9月初三项宏观调控政策的密集出台，使得老百姓更倾向于认为下阶段将出现更为严厉的调控措施，从而对后市看涨的期望越来越低，投资需求减弱，自住需求增长也暂时受限。综合影响下，导致市场出现了“挂牌量不断增长，而成交量却只是缓慢回升”的情形，“金九银十”的季节定律也未再现。目前的市场行情受季节因素影响越来越弱，政策因素带来的心理预期已经成为影响杭城二手房市场的重要因素。

从总价来看，本月的成交案例依然集中在30万-70万元的中端房产，其中总价31万-50万元房源的比重由上月的39.18％减为31.66％；100万-150万元的高端房源比重则由8月的9.94％扩大至12.74％；而30万元以下的低端房产由7.6％降至6.18％。这也从一方面反映了目前的二手房成交多以自住需求为主，现阶段的自住需求以结婚置业等首次购房为多，比较倾向于中档房源，而倾向于购买高端房产的改善性需求也有一定的比重。

从成交房源的房龄来看，本月平均房龄依然为10年，但由于自住需求的进一步扩大，次新房越来越成为市场主力，尤其是市场挂牌情况。现阶段，市场上经常出现新交付小区在办出三证后，大批房源挂牌试卖的情形。象亲亲家园、闲林山水这些大型郊区楼盘，目前在二手房市场的供应都比较充足，这也间接给开发商后期的新房推广带来了一定的压力。本月房龄在5年以下的房源由8月的26.81％增加到31.22％。

从各区域的成交均价来看，本月各区域价格表现都比较均衡，值得关注的是，区域成交均价全部回升为同比正增长。2005年12月份，杭城二手房区域成交均价第一次出现了同比负增长板块，近些月来，杭城二手房区域成交均价都或多或少地会出现同比下滑区块。9月份，这种态势得到了扭转，区域成交均价又全部恢复为同比正增长。由此可见，杭城二手房无论是综合成交均价还是区域成交均价都正逐步走向平稳，与上年同期的市场成交价格差距越来越小，本月的同比涨幅都维持在5％—10％左右。预计四季度杭城二手房成交价格仍然会维持比较平稳的走势。

九月二手房成交之最

[单价最贵的二手房]

单价17787元/平方米；总价90万元成交；地处环城北路；面积 50.6平方米；带装修。

[单价最便宜的二手房]

单价5400 元/平方米；总价76.88万元成交；地处亲亲家园；面积 142.38平方米；建于2005年。

[总价最贵且面积最大的二手房]

总价258万元成交；面积249.63平方米；单价10335元/平方米；地处阳光地带花园；三室一厅；建于2002年。

[总价最便宜的二手房]

总价 20万元成交；面积51.40平方米；单价3891元/平方米；地处阔板桥；2室1厅1卫；房改房；建于1985年。

[面积最小的二手房]

面积25.18平方米；单价10326元/平方米；总价26万元成交；地处横燕子弄；建于 1993年；1室0厅1卫；优质装修。

[最旧的二手房]

建于 1979年；地处永丰巷；单价8307元/平方米；面积45.5平方米；总价37.8万元成交。

[最新的二手房]

建于2006年；地处锦昌文华；单价8988元/平方米；面积122.39平方米；总价110万元成交；3室2厅2卫；毛坯。