京沪地区二手市场：缘何“金九”旺季不旺？
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►买卖市场：京市高端物业受外资政策影响，沪市中端物业明显下滑
►租赁市场：总体表现平稳，大户型走低
►一、二手市场观察：两地呈现“蝴蝶效应”
进入三季度以来，国家加大了对房地产市场的宏观调控力度，尤其是针对二手房市场的调控政策接连出台，虽然三季度开始进入一年销售的旺季，但“金九银十”的销售旺季已经过半，京沪两地市场略有回暖，但仍呈旺季不旺之态。
21世纪不动产分析认为，受国家多项宏观政策的影响，两地二手房市场观望气氛浓重。造成一年中的销售旺季三季度市场总体走势趋于平稳。尤其是上海市场，部分投资者对于新一轮的税收以及利率政策重压，显出信心不足。
买卖市场
►京市高端物业受外资政策影响，沪市中端物业明显下滑
据21世纪不动产监测数据显示：北京第三季度二手商品房买卖挂牌总量环比上涨29%，同比上涨13%；上海第三季度二手商品房买卖挂牌总量环比上涨9%，同比上涨11%。其中，北京9月份二手商品房买卖挂牌量环比增长39%，与8月份19%的增长率相比呈继续增长的趋势，增长幅度上升了20个百分点，同时上海9月份二手商品房买卖挂牌环比上升23%，与8月份34%下降幅度相比，有了明显的回升，但挂牌总量仍低于7月份水平。
另据21世纪不动产监测数据显示：北京9月份二手商品房买卖挂牌均价为8363元/平米，环比增长2.2%，上海9月份二手商品房买卖挂牌均价为10736元/平米，环比下降10.8%。
21世纪不动产分析认为，进入9月以来上海15000-20000元/平米的中端物业价格开始出现明显下滑，这部分物业一直以其总价低、出手容易一直是投资者追逐的热点，因此受新政影响较为严重，投资者希望借助销售旺季将物业出手减负。个别楼盘下滑趋势明显，典型楼盘如：中远两湾城，部分非本地投资者已开始出现抛盘的现象，房价已从高峰时期的15000元/平米下跌到目前的11000元/平米，下跌幅度高达26.6%。但由于受国家对于房价调控的决心影响，买方认为后市发展仍不明朗，因此接盘的人有限，造成目前成交量小。
北京市场由于10月1日起开始执行新的计税价格，会使部分物业回报降低，因此部分物业开始寻求出手，造成9月份物业挂牌量继续上涨，而成交量增长缓慢。但部分地区价格仍稳中有涨。21世纪不动产北京天鸿华信店童经理反映，靠近北四环的展春园小区的物业多为80年代的公房，虽然房龄较老，但其位置靠近中关村核心地区，配套设施完善，且低税费、物业费的优势，对在中关村地区工作的外地人有很大的吸引力，价格已接近周边的次新房价格。
另外限制外资购房政策也开始影响到京城的部分高端物业。21世纪不动产北京金东华洋店店主赵江华表示，朝阳公园周边多以高档涉外公寓为主，以棕榈泉为例，居住者多为外籍人士，这部分群体多为国外公司常驻中国的高层主管，购房的目的投资居住兼有，限制外资购房政策的出台导致该地区高档公寓交易量有所下滑。
租赁市场
►总体表现平稳，大户型走低
据21世纪不动产监测数据显示：北京市场第三季度二手商品房租赁挂牌总量环比上涨22%，同比上涨9%；上海市场第三季度二手商品房租赁挂牌总量环比上涨24%，同比上涨10%。其中，北京9月份二手商品房租赁挂牌量环比增长19.7%，对比8月环比增长15.4%的比例，租赁市场房源供给量仍保持充足，同时上海9月份二手商品房租赁挂牌量环比增长19.2%。另据21世纪不动产监测数据显示：北京9月份二手商品房租赁挂牌价格环比增长2.3%，上海9月份二手商品房租赁挂牌价格环比增长1.7%。
21世纪不动产认为，总体上对比买卖市场的低迷，三季度租赁市场表现平稳。新政执行后，出于对后市的观望以及各种费用的压力，京沪两地均有大量房源涌入租赁市场，造成两地租赁房源供给充足，但租赁价格表现平稳。
一方面，买方也多因观望转入租赁市场；另一方面，9月历来是以学生为主的租赁旺季，使得两地增长的房源得以消化。21世纪不动产北京蓝天新城店经理王芳表示，9月是望京地区传统的租赁高峰期，今年依然保持了供需两旺的势头，虽然部分物业租赁价格因房龄等原因有所下调，但总体上租赁价格基本保持稳定。
北京市场受6月19日北京市工商局正式实施的《关于从严审查住所使用证明文件的通知》的影响，进入三季度后，四居以上大面积物业的供应量加大，由于失去了商用租赁需求的支撑，又面临恢复居住使用结构费用的压力，使得业主进退两难，部分业主已开始降低租价。
买卖与租赁市场对比
据21世纪不动产监测数据显示：两地租售比例变化不大，北京9月份二手商品房租售比例中，租赁的比例较8月上升了2个百分点，而上海9月份二手商品房租售对比中，买卖的比例上升了2.3个百分点。
一、二手市场观察：两地呈现“蝴蝶效应”
据官方数据显示，2006年第三季度北京市二手商品房总交易量为11506套，其中9月份成交4442套，与8月成交3554套和7月份成交3510套相比分别上升24.9%和26.6%。8月以来北京二手房市场逐渐渡过政策消化期，市场开始回暖。而同期来自北京市房地产交易管理网数据显示，9月份住宅期房日均成交494套，与8月日均成交395套和7月日均成交441套相比分别上升25.1%和12.0%，这一数据显示，单一市场的变化正在对另一个市场产生“蝴蝶效应”，一二手房的联动日益凸现。
而来自上海市房地产交易中心“网上房地产”的最新统计显示，9月份，上海新房成交量为190.8万平方米（16769套），与8月份 173.7万平方米（15696套）和7月份的152.0万平方米（13368套）的成交规模相比，分别回升了约9.8%和25.5%，与北京均超过20％的上升相比，其新房市场交易的回暖远未如人意，失去了新房市场的支撑，预计上海二手房市场仍将处于一段时期的低迷。
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