黄祖斌：房价大跌是中国城市化进程中的必然要求

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月24日10:25 房地产门户搜房网博客  黄祖斌  

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在世界各地，一国的经济由落后到发达的过程，无一不是城市化的过程，其显著标志就是城市人口占总人口比例的不断提高，比如目前的英国，城市化率达到90%以上。 

 在中国，城市化的进程有一系列积极意义：推进城市化不仅是解决农民收入增长问题的途径，也是解决现阶段我国社会经济发展中一系列其他深层次矛盾的重要突破口。它能促进我国农村剩余劳动力的转移，解决人口结构性的矛盾；城市人口规模扩大可以拓展第三产业发展空间，创造更多的就业岗位，缓解就业压力；大量农民变为城市人口，更多的土地可以恢复自然状态，生态环境从根本上得到保护，促进社会经济可持续发展。有学者推算，转移两亿左右的农民，会使耕地增加大约1800万亩；它能提高农业劳动生产率、促进农业现代化和城乡一体化，推进二元经济向一元经济转变等。

房价何去何从：

·[未来20年仍是房产业黄金期 房价将继续稳定上升]
　　·[北京房价9月开始出现松动迹象 涨幅首次出现回落]
　　·[上海房价胶着 买卖双方心理博弈主导楼市氛围]
　　·[房价急涨负面作用大 地产公司业绩将加速洗牌] 

世界银行专家尤素福认为，20世纪80年代以来，中国经济增长有10%是从城市化进程中获得的。展望未来，中国至少可以取得同样的城市化对经济增长的贡献率。

中国经济在未来相当长的时间内基本可以肯定会持续发展，则同时有一件事是比较肯定的，就是中国的城市化，大量的农民会进城市成为市民。根据《2001-2002中国城市发展报告》，中国的城市化率将从该报告发布时的37％（世界银行的统计是不到30％）升至本世纪中叶的75％，每年1000多万人口进入城市（这还不算期间增长的人口）。

可是如何完成这个任务？要成为城市人口，则大多数人要在城市中拥有住房，农民工平时在城市打工，节假日或农忙时回农村，就不是城市人口。可是目前中国房价持续快速上涨，房价涨一倍的城市不在少数。农民有足够的钱买房吗？农业部农村司对全国31个省（区、市）6.8万个农村住房的抽样调查结果显示，2005年上半年农民现金收入人均1586元。据人民日报海外版2002年10月30日报道：国家统计局对全国31个省、区、市6.8万个农村住户的抽样调查结果显示，当年前三季度中国农村居民生活消费支出人均为1031元，其中人均食品支出为362元，农民住房支出人均为127元，购买耐用消费品的支出人均为21元；交通、通讯费支出人均为89元；学杂费的支出人均为124元。按收入年均增长10%，消费支出年均增长6%来计算，则在2005年，农民在收入扣除住房的支出后，差不多人均可用于住房的极限支出为1687元。2004年前9个月，全国商品房平均销售价格为2777元／每平方米。考虑到当年末及2005年年初房价的快速上涨，农民一年全部净收入，只能购买半个平方的商品房。（说到这里，想起一个趣事，在英国，有个西敏寺教堂，那里有个墓地，这个地方可不是随便什么人可以埋的，都是些有名望、杰出，要么是贵族。有个人，有资格埋在这里，于是在生前，预定了位置。等他死后，挖开那个地方一看，已经有其他人的棺材了，于是只好做了个变通，把棺材竖着入葬。这样，这个人就被站着埋在墓地里。这个面积，差不多也是半个平方吧？）

那么农民的收入这么低，房价这么高，有没有可能让农民的收入大幅提高，好让农民纷纷买得起城市的房子，推进中国的城市化呢？这是基本不可能的：

劳动力作为一种商品，其价格（工资）由其价值决定，并受供求关系的影响，中国企业因缺乏核心技术和独立品牌，在国际上缺乏商品定价权，普遍利润率低。就比如纺织品，人民币一旦升值5%，按目前的价格，中国纺织品企业的利润就是零。这样，劳动力的价值就比较小。同时，中国劳动力明显供大于求，农民有大量剩余劳动力，这种僧多粥少的局面就决定了劳动力价格（工资）在长期内是不会有大的增长的。虽然目前免了农业税，可是据说广东的农民工工资十年没有涨了，拖欠工资是普遍现象，有人谴责一些农民工以跳楼秀讨工资，可是因为劳动力供大于求，他们往往没有劳动合同，劳动监察部门、律师都很难帮他们。中国目前全国的收入水平已经达到达到小康水平，可是城市居民的收入显然远远多于农村居民，所以相当多的农民并未达到小康水平。目前大学学费这么高，一旦家里有孩子上大学，就不得不节衣缩食或大量借贷，往往有的家庭因为有家庭成员生病，马上致贫。所以农民低收入的情况不可能在短期内改变。

所以，要让广大农民承担现在城市高企的房价是天方夜谭.要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。
  

所以，中国的城市化不仅不是房价大幅持续增长上涨的理由，反而是房价大幅下跌的动力。除非中国不想推进城市化，否则房价一定会大幅降低。也可以说，目前中国的高房价，是中国城市化的一大障碍。

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责任编辑/sf059

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