抑制投机规范市场 北京率先调整赠与征税细则

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月24日14:53 中国房地产报  马林  

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自二手房交易营业税、个税征收之后，10月13日，国家税务总局正式下发了《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定：将对个人无偿赠与住房的受赠人全额征收契税、印花税，以防止房屋买卖双方利用假赠与避税的行为。同时还明确了不动产赠与的类别以及赠与办理流程，对于个人将受赠不动产对外销售时，将按赠与后新产权证时间作为计算起点，而个税将严格按照应纳税所得额的20%进行征收。10月19日，记者了解到，北京已先于国内其他城市按此《通知》执行。

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国家税务总局税收科学研究院研究所主任张培森表示，此政策的出台首先是防止在宏观调控中国家税收的流失，同时对抑制房产投机行为起到一定作用。

业内人士认为，虽然此《通知》对市场交易影响甚微，但税收制度的细化，表明政府部门规范和监管二手房市场的决心。

交易影响甚微

链家地产市场研发中心认为，未来赠与交易将会逐渐缩小。在此次政策中规定，受赠人将无偿受赠的5年内二手房对外销售时，“以财产转让收入减去受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税”，这在一定程度上降低了其出售收益。因此，部分消费者在考虑未来收益的情况下，将会慎重选择赠与方式，从而会缩减赠与的交易量。

张培森表示，这一措施的背景是今年的房地产宏观调控相继对二手房市场出台了征收营业税、个税等政策，使得涉税二手房出售收益明显减少，一些中介机构和投资客在不影响市场交易的情况下想出了利用假赠与、做低合同价等方式逃税避税，获取利润，扰乱了市场秩序。北京房地产中介协会副会长周仲楚表示，此番国家税务总局下文目的是规范市场，市场正常交易不会受到影响。

周仲楚的表述也在经纪公司层面得到了答案。“目前前来咨询的客户很多，该《通知》实际影响并不大，毕竟运用赠与规避税费的人比例较少。”中大恒基副总经理付庚庚说。

记者致电链家、千万家、我爱我家等北京知名经纪公司，这些公司的相关负责人均表示，赠与缴税措施对目前二手房市场的交易量影响较小。

“无偿赠与”区别对待

虽然此次调整房产赠与征税细则对市场交易量影响甚小，但其背后的信息在经纪公司看来却意义不同。千万家市场分析人士认为，此规定主要是从卖方偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税和个税的病灶入手，防止房屋买卖的假赠与行为。

国家税务总局在《通知》中明确要求，各地税务机关要将掌握的无偿赠与信息与公证机关、房管部门比对，争取加强无偿赠与不动产行为的纳税评估工作等措施，加强对个人无偿赠与不动产后续管理，防范不法分子利用假赠与偷逃税款。

另外，链家地产分析指出，《通知》将无偿赠与行为区分为一般赠与行为（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与行为两类，并对如何确定以这两类无偿赠与方式取得住房的购房时间问题加以区分，而且其他无偿赠与方式的风险进一步加大。因此，这对于杜绝假赠与行为将起到积极的作用，从而有利于规范二手房交易秩序。

此次《通知》的出台，被链家市场总监金育松解读为，一定程度上抑制投机的欲望，对降低市场投机、减少投机客的利润空间有一定的作用。“虽然此措施的冲击力量不如营业税、个税，但对市场的不规范交易行为产生监督力量，从而净化市场。”

而看到此《通知》后的我爱我家副总经理胡景辉表示，从这次国家税务总局的措施来看，表明政府部门在征税方面态度的坚决，而且在制度上越来越细化。但另一方面，从现有的税收政策来看，税费的征收在抑制投资的过程中，也反过来抬高了房价，并把税费转稼到了买房人身上。

在今年8月1日个税实施前，胡景辉就曾表示，政府部门希望通过增加二手房市场转让环节的税收，以压缩二手房投机的利润空间，从而达到平抑房价的最终目的。但二手房市场目前是卖方市场，房源和需求的比例在1∶5左右，该措施的发布可能会引起两种后果：一是惜售，一部分房主转向租赁市场，造成二手房源进一步稀缺；二是转嫁，提高的交易成本全部或部分转嫁给买房人。两者都会使二手房价升高，买房人可能回流到一级市场，进一步推高新房房价。

“但从此次措施的深层次意义来看，经过此轮政策的出台，接下来的利好政策也将会跟进，因为激发存量房市场，促使存量房上市将是解决如今供需矛盾、平抑房价最直接的手段之一。”胡景辉说。

责任编辑/sf059

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