9月平均规模大幅萎缩58.6% 房地产信托亟待创新

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月24日14:19 中国房地产报  张晓赫  

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“54号文”正加速向人们显示它的威力，9月份的房地产信托产品在数量和资金规模上都再次全面萎缩。

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最新统计显示，9月份国内信托公司共推出45个集合资金信托计划，发行规模为47.47亿元。其中投资于房地产的信托产品仅有5个，资金规模4.4亿元，分别占当月全部产品的11.11%和9.27%。房地产信托数量比上月减少1个，但发行的平均规模较8月却大幅下滑58.6%。

一切数据显示，信托公司还在继续等待与观望，昔日主宰信托产品发行数量和规模的景观在未来短时期内很难重现。

前景见仁见智

虽然下发仅有两个多月，“54号文”已急切地向人们显示了它的威力。“54号文”的意图很明显，继“国六条”和“212号文件”之后再次调控，对信托公司，尤其是信托公司的房地产信托产品提出了风险警告。

此背景下8月和9月房地产信托产品发行状况连续低迷。8月份的信托产品发行数量为48个，其中房地产信托当月共发行6个，较上月减少４个，大幅回落40%。在8月份的6个房地产信托产品中，除1个用于物业管理类公司贷款和1个用于城市基础设施建设项目外，用于房地产开发的项目只有4个，资金规模为4.7亿元。而9月份的房地产信托状况更是不容乐观。在仅有的5个房地产信托产品中，用于土地储备项目的有2个，资金规模3.2亿元；投资于房地产物业的有3个，资金规模1.2亿元，而没有用于房地产开发项目的信托产品。

除“54号文”的影响外，还有大环境的原因。目前整个房地产业，特别是住宅类产业风险性比较大，处于低迷状态。再加上国家的宏观调控导向，都把信托公司推上了风口。“在这种关头，信托公司选择在房地产领域等待、观望，或许则是更好的方法”，用益信托工作室的李旸指出，“不管是银监局还是信托公司，在审批项目之时，都会看到国家宏观调控的走向，综合大的环境，目前房地产信托的低迷还会持续较长一段时间”。

同时，证券市场的回暖也对房地产信托起到了一定的冲击和分流作用。9月份全部23个金融类信托产品中，投资于证券市场的有19个，发行规模达15.66亿元，分别占全部金融类信托的82.61%和82.99%。

但真正参与这场变化的主体——信托公司，却对房地产信托的前景相对乐观。联华信托公司业务管理部总经理陈颖表示：“54号文”对于房地产信托的影响并不完全是负面的。他指出，优秀信托公司对项目的选择标准是十分严格的，目前不少开发商的房地产项目还是符合“212号文件”相关规定的，“54号文”对提高房地产信托项目的质量，促进信托公司的房地产业务创新有着深远的影响。

而在“54号文”之外，另一件让信托公司感到头疼的事情则是8月银监会下发的《关于加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管和信息披露等有关问题的通知》。根据该通知，信托公司在办理新的集合资金信托时，信托财产必须由第三方托管，以保证信托财产安全，托管方则由合格的商业银行担当。但增加托管方在控制风险的同时，却大大复杂了工作程序，这显然会影响工作效率，尤其是对一些短平快的房地产项目的影响很大。此外，商业银行对房地产信托的托管费用也高于证券投资基金的2‰的托管费。陈颖认为，在对新政策的消化阶段，审批延缓一两个月是很正常的，因此不排除一些符合“54号文”的房地产信托产品在通过信托公司审批后，等待托管审批。等过了一个季度左右的对各种制度的消化磨合期，房地产信托的数目与规模仍会慢慢上升。

在问到近期会不会发行房地产信托产品时，他透露，联华信托正在积极筹备一些房地产信托产品，近期将会推出。

创新需要国家的宏观疏导

9月份房地产信托的进一步萎靡，说明其前景还需金融市场与信托公司来积极探索，而更重要的出路，则在于创新。

“54号文”钳制的主要对象是贷款信托与股权类信托。而目前信托公司贷款类信托产品占总数的70%~80%；而股权类信托方式也占到了信托公司产品总数的10%~20%，作为“212号文件”以来的信托创新模式，其产品却多因为“假股权，真贷款”而受到“54号文”的钳制。

由此，本来就处于困境中的中小信托公司，不得不再次应对危机。事实上，早在六七月份的信托产品统计数据中，就有显示贷款类产品在持续减少，7月份的贷款类信托只占总数的35%。

实际上假股权信托方式存在的问题却并不能随着“54号文”的下发而顺利解决。八九月的房地产信托仍是传统的贷款信托，并未出现真正的股权类信托。这只能说明“54号文”虽对出现的问题进行了有效地堵截，但却未指出解决根本问题的途径。更根本的解决方案则是需要国家宏观层面的疏导。

信托本是一种灵活操作的制度，从研发种类繁复的信托产品到推行面世，只要有市场需求，在理论上就较容易做到。但目前在我国却有着特殊的国情，真正的创新产品，需要信托公司投入大量的人力物力，而信托公司则缺乏相关管理人才及资金。

李旸指出：“只有国家推出真正的创新信托类产品来代替贷款类信托产品，贷款类信托才能真正下降，信托公司的产品结构也才能更加优化。”

中国信达资产管理公司金融风险研究中心沈洪溥博士就表示，在信托研发到推行的过程中，信托公司受到来自监管层及宏观政策的种种限制，也大大制约了创新的发展。“要业务创新，首先还要制度创新。”

其实两种提法，看似殊途，却是同归。而实际上，国家宏观调控对于信托公司仍缺乏统一规划。尽管8月的“65号文”规定可以突破200份限制与试点创新，9月的《证券发行与承销管理办法》对信托公司取得新股询价资格的条件有所放宽，但这些只是针对优质信托公司，并且“65号文”的创新规定似乎仍处于概念阶段，其影响范围远不如“54号文”。

责任编辑/sf059

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