万科坦言缺钱调控当头房地产巨头共谋融资新路

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月24日08:40 上海证券报于祥明

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自今年5月以来，以“国六条”为核心的房地产调控政策环环紧扣，房地产行业融资的门槛越来越高，这使得房地产企业的资金链绷得越来越紧。如何突破房地产金融的瓶颈，成为金融界、地产业人士思考和议论的热门话题。在昨天召开的第二届中国地产金融年会上，来自国内外的资本巨头和地产大腕们纷纷发表了各自的想法和建议。

另辟蹊径吸引外资

中国房地产协会秘书长兼副会长朱中一在第二届中国地产金融年会上表示，由于今年6月份以后，相当一部分未开工项目重新进行了规划设计的审批和调整，延迟了部分项目的开工，所以有可能在今年年底或者明年初房地产的开发投资出现一度上涨的态势。

“很多人认为万科不缺钱，因为万科融资的渠道比较多，但是面对万科未来庞大的增长目标，毫无疑问万科也是缺钱的。”万科集团副总、北京区总经理丁长峰坦言。

同样，包括SOHO中国联席总裁张欣、华远老总任志强等等在内的许多房地产行业知名人士，都表示资金对于房地产行业发展的瓶颈问题。

巨额的国外资金，一直以来是国内开发商看好地产开发资金主要来源之一。虽然，今年以“国六条”为核心的宏观调控政策，关闭了外资轻易进入中国的大门。但是，国内开发商似乎正在通过其他途径寻找吸引外资的出路。

昨天，任志强发言透露，其公司已经和一家代理公司签订了正式的代理合同，有可能十月份基金就在境外设立。“这种方式既回避了国内的管制政策，又为境外基金提供了一个定向资金渠道，也回避了现有制度对外资的一些限制。”他说。

按任志强的解释，该基金运作模式是，境内公司在境外成立一个基金管理公司，然后组成一个定向融资基金，专门投资到一个公司或者一个专题项目。“最终的基金管理人是委托一个专业基金公司，但是基金使用者必须投入一部分钱，在境外基金管理公司持有一部分股份，实际上是作为一种管理者担保。”据透露，这种基金国内已经也有三、四家。

国内资金仍是主力

与将目光投向外资不同，一部分房地产仍比较青睐国内资金。按照他们的说法：中国不缺钱，而是某个开发商或开发项目缺钱。

天鸿房地产董事长柴志坤表示，2003年开始探讨境外上市，2004年年底、2005年公司研究做私募基金。但是，实际上，天鸿真正跟外资对接的项目仅仅一个。对此，SOHO中国联席总裁张欣也表示，由于被“低估”，SOHO最终放弃了在美国纽约上市的想法。从而转向国内“预售回笼资金”。

与国内资金不同，由于观念上的差异，国内开发商与外资的对接还存在障碍。

“有时我们认为很好的项目，外资却会认为这个项目投资非常困难。这就导致了项目层面上真正吸引一个大的国外资本跟你合作，是一件很累的事情，因为大的项目操作周期很长。”为此，柴志坤表示，要越来越多跟国内资本合作。

然而，国内的资金也来之不易。

“现在最大的问题在于，没钱的人家不给你钱，有钱的别人来找你。”思源地产顾问董事长、总经理李国平说，“现在金融和地产像两情相悦的男女，但是一直在河的两边。”

地产金融突破仍需时日

“抱怨是没有用的，不管未来的金融政策怎样，我们首先要相信它会向更加跟全球化接轨的方向走，房地产公司必须建立多元化的海内、海外融资渠道。”丁长峰说。

无论是国内金融，还是海外资本，两者与地产的结合仍有许多问题。

中信资本房地产投资董事总经理程骁远表示，中国目前地产金融还没有根本性突破，而这种突破却不会太遥远。虽然，“大家都在说中国不缺钱，但是有很多项目缺钱，怎么样把它们摆在一起呢？政府的口还没有开。”程骁远说。

中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安一针见血地指出，中国房地产融资当前的主要问题，既不是融资资金短缺的问题，也不是房地产融不到资金的问题。“问题关键在于，建立一个稳定的房地产金融融资渠道、融资结构，从而形成一个稳定的、长期的可持续的供应体系的问题。”