宏观调控声声紧 房产企业拿地透明融资各显神通

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月24日08:30 中国证券报  申屠青南 费杨生  

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在严格的房地产宏观调控下，房地产企业的融资方式越来越多元化，而拿地方式则更加透明和单一。

融资渠道多元化

业内专家表示，随着央行一再提醒房地产信贷的潜在风险，房地产企业通过银行渠道间接融资的难度在提高，上市融资、私募融资、利用信托资金等方式越来越普遍，房地产的融资多元化趋势更加明显。

“不管换什么招，最后要么是股权融资，要么是债权融资。”华远集团总裁任志强昨日(10月23日)在“2006年中国地产金融年会”上说，房地产融资方式越来越多，但概括起来只有这两种。他表示，股权和债权融资的重大差别在于，股权融资要解决资本增加的问题，而债权融资要解决的则是短期资金的负债问题。

任志强说，有很多人不愿意把自己的股权让出来一部分，或者当别人用股权融资的时候认为人们是贱卖，其实恰恰理解错了。股权解决的是自有资金，当自有资金增加的时候，哪怕剩余的股权数量小了，但是资本增值了，一块钱等于两块钱。如果这个公司百分之百都属于你，但是由于资本不足，最后一块钱的净资本可能只值五毛。

虽然房地产融资归根结底只分为股权和债权融资两种方式，但各自又有不少细分的融资方式。

SOHO中国联席总裁张欣认为，从资金来源上说，SOHO中国的资金可以分为四类：自己存的钱、银行借来的钱、客户付的钱和华尔街的钱。其中成本最低、风险最小、占比最大的来源是客户付的钱，也就是目前的期房预售制度中买房者的购房款。

“客户付的钱是最真实的市场融资方式，没有利息，而且预售的房子已经有主，就不是空置房，大大降低了市场空置的风险性。”张欣说，预售制度是绝大部分国内房地产项目的运作模式，SOHO中国在CBD开发的项目大部分是这类的，预售的速度远远比房子盖的速度要快，一栋100米高的5万平方米的房子，建设可能要一年半的周期，但在今年的市场来讲基本是五到六个月就可以结束销售，提前一年实现回款。

公开上市是正在逐步扩大的融资渠道，今年以来，保利地产在A股上市，北辰股份继H股之后，也实现A股上市，为奥运项目融资。最新的案例是业务主要在上海的瑞安房地产本月在香港挂牌上市，融资62亿元。

信托资金也是房地产企业重要的资金来源。很多房地产企业都用到了这种融资办法，以股权投资的方式夹层融资或者贷款的方式，可以将民众的资金直接投入到房地产开发里，同时也让民众通过这种方式分享房地产的利润。

尽管融资渠道越来越多元化，银行信贷仍会是房地产企业最重要的资金来源。中国人民银行公布的2006年二季度货币政策执行报告显示，6月末，商业性房地产贷款余额为3.4万亿元，同比增长20.6%，比年初增加3952亿元，其中房地产开发余额1.3万亿元，同比增幅为28.9%；购房贷款余额为2.1万亿元，同比增长15.9%。

用中国建设银行副行长范一飞的话来说，“商业银行将一如既往地大力发展住房金融业务，无论质量、效益，住房金融都符合银行价值最大化的要求。”他表示，住房金融业务符合银行业发展的趋势，是商业银行成长性最好的业务，不良率远低于其他金融品种，收益率位列各金融品种之首。

不过，中国证监会市场监管部副主任胡冰提醒，房地产金融最大的障碍是房地产公司本身的诚信问题，有很多房地产公司不规范。他表示，证券化是房地产回收资金的一个渠道，未来试点阶段先做商业地产的证券化会更稳妥一些。

由于投资房地产的高回报，房地产对外资的吸引力很大。世邦魏理仕大中华区董事总经理蒲敬思说，不仅看好北京、上海，像天津、大连、青岛、成都等城市，对外资来说正越来越具有吸引力。

拿地过程越来越“透明”

相比融资渠道的多元化，房地产企业的拿地方式越来越单一化。这几年国土资源部门一直推行土地的“招拍挂”，这使得通过协议拿地的比例越来越小。目前，房地产企业增加土地储备的方式主要是两种，一是通过竞拍而得，另外一种方式是并购其他房地产企业而获得该企业的土地储备。

媒体上一次次对于新“地王”的报道，说明“招拍挂”正成为房地产企业主流的拿地模式；而并购则是刚刚开始，可谓方兴未艾。如8月份轰动一时的万科全面收购浙江著名开发商南都，一次性获得项目资源269.2万平方米，基本完成了在长三角的布局。

房地产业的并购活动也受到了银行等金融机构的支持。中国建设银行副行长范一飞表示，目前房地产领域的并购活动非常活跃，商业银行应该积极参与其中，这不仅是银行防范风险的需要，并购还可以成为新的业务增长点。银行可以提供顾问咨询，甚至可以提供相应的融资支持，并购业务不但可以发生在同城市之间，也可以发生在异地之间。

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责任编辑/sf059

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