张欣：中国政府对房地产的控制制约了行业竞争力

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月23日17:02 房地产门户搜房网  张欣  

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SOHO中国联席总裁 张欣

10月23日，上午9：30，由新地产策划机构和思源投资主办的2006中国地产金融年会在嘉里中心盛大开幕，众多政府官员、经济学家、国内外金融机构代表、地产企业高层再度聚首，探讨如何才能实现多元融资，多方对接，获得多赢效应。

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SOHO中国联席总裁张欣女士在会上做了名为《开拓多渠道融资及国内房地产基金的现实性做法》的主题演讲。她通过SOHO中国上市案例，并结合其华尔街的从业经历，为嘉宾带来了一场关于融资渠道操作的精彩演讲。以下为他的演讲实录：

我在做房地产之前，在美国的华尔街工作过几年，既做过以银行家的身份到中国的项目中投资，当然作为SOHO中国，我们也曾经有过很多的国外融资的经验，今天我就想在这里和大家分享一下我们具体的经验，刚才我看到很多的嘉宾都有很好的准备，我准备的不是非常多，因为我想还是简单说几句之后，大家有什么问题问一问。

华业国际中心发售 东北二环锦鸿阁   大溪地旺铺金街

仔细的想了一下，基本上房地产市场的资金的来源，就是分为四个部分，大家看到第一个部分就是所谓任总说的自有资金，自有资金就是自己存的钱，在房地产的项目之中其实大大不乏拿自己存的钱盖房子的人，比如我们看到很大的项目，电力公司、石油企业，他们买了一块地自己盖了房子，打算出租，希望长期收租，这是一种房地产的开发模式，当然这不是开发商感兴趣的模式。第二类是银行借来的钱盖房子，这类的项目在中国的大的城市之中，尤其是香港的开发商开发的项目中非常的常见，他们整体会用他们在香港或者海外的一些资产作为抵押，由开外的银行贷款给他们，这些钱拿到国内各大城市开发项目，出售、出租，这个是银行借来的钱，对于我们在国内的开发商也没有非常大的借鉴作用，因为我们既不是香港的公司，也没有很多的海外资本可以去抵押贷款。

第三部分是我叫客户付的钱，这是绝大部分国内房地产项目的运作模式，预售。客户付的钱是最真实的市场融资方式，因为没有利息，他不仅使我们卖出了房子，融来了钱，这部分客户很多不是自己买来自用，而是他投入之后因为长期的出租。SOHO中国在CBD开发的项目大部分是这类的，我们以预售的房子，预售的速度远远比房子盖的速度要快，一栋100米高的5万平方米的房子，建设的速度可能是一年半周期，销售的速度在今年的市场来讲基本是五到六个月就可以结束销售，我们通过预售的方式把房子盖起来。这部分是最成熟，风险最小的，如果是贷款贷来的钱，或者自己存来钱都面临着这个房子能不能租出来，如果预售的房子已经有主，就不是空置房，大大降低了市场空置的风险性。

我举一个案例，我们在2002年的时候销售CBD最大的一个开发的项目叫建外SOHO，当时一个200平米的房子售价最低的可能是1万块钱一平米，总价是200万，当时一个客户是投资者，他首付付了20％，40万，后来出租的非常好，他每年除了交银行按揭，每个月交取之后，还有13％的回报，今年他把这个房子卖出去，我估计1万块钱买房子可能会卖到16000块钱，他放了40万块钱，现在卖出去是320万块钱，自己的利润是80万块钱，中间每一年除了按揭还有13％的回报率，我们算了一下他的净收入是40％。这个是在座的很多开发商都有类似的案例，这个案例很有利的说明一点，在中国市场上的资金，比如说沿海城市里自己的企业赚了一些钱，这些人的资金非常容易投到大城市好的地段的房产中来，他们追求的回报率应该在40％。如果投资回报继续这么有吸引力，作为开发商来讲，就继续去在市场上得取客户付的钱这部分就不会太难，客户的钱也追求资产价值上升，回报率存在的话，客户的市场是存在的。

第四部分是我今天重点讲的，就是华尔街的钱。这个大家听了很多，讲了很多，真正有非常切身的经历不一定特别多。我在这里讲两个故事，我们在2001年和2002年曾经准备过一个海外的上市，我们当时有一个梦想成为中国第一家私有的也是第一家房地产开发公司在纽约交易所挂牌上市，应该说是每一个中国房地产开发商都可以分享的一种梦想，大家都是这种梦想。当时我们选的时间非常的不好，2001年我们开始做准备上市，到2002年恰恰迎来了两个国内国外市场的糟糕的时间，在美国刚好是安然事件，股票市场对企业一片的不信任之声，纽约交易所也提出了各种各样的动公司审视的新管理制度，当时我们觉得有很多不合理的地方，无论如何我们觉得还是应该走这样一条路。当时外部的环境很不适合上市，而中国当时又碰到了非典，这个非典来了之后，整个国际市场不要说对中国的企业，对中国这个国家都担心是不是一夜之间将会从地球上消失，我们就决定了不上市。但是这当中我们学到了很多东西，华尔街给我们这样一个中国第一个私营的房地产开发公司，他们说你的价值要低，当时我们问他为什么要低，比起中国的其他的私营企业，当时其他的私营企业平均的适应率在15－20％，他说你们在5－10％左右，我当时听了很震惊，他们的回答很简单，他说中国的房地产行业是一个非常政策主导的行业，无论是多么优秀的开发商，无法改变政府的政策。这个时候我们才感觉到作为一个弱小的私营的开发商是多么的无能为力，经过了一圈艰苦奋战之后，当时潘石屹跟我们反复讨论之后，如果这么低的价格的话可能还是华尔街的资本市场和中国的房地产行业的接轨还没有达到一个成熟的时候，所以当时我们就放弃的，就决定不上市。

不上市之后采取的什么方式呢？就是我刚才提到的第三个方式，用客户的钱盖房子，我们就把我们的精力主要投入到市场营销预售，有非常好的结果，就是我们的房子预售的都非常好，连续三年我们都是中国纳税500强的其中一个企业，我听大家讲过很多富豪榜，各种名人榜，很多东西都没有一个很准确的有权威性的信息来源，纳税是一个非常准确的数字，我们给政府纳了多少税，而且是公开的数字。刚才我讲是一个我们自己去华尔街上市不成功的例子。

今天我来之前在网上看了一下，我查了三家上市的房地产公司，万科、合生创展、上海富力，万科23倍，合生创展是16倍，上海富力是15倍，同样是中国的私营企业，蒙牛是38倍，应该说最好的房地产企业和最好的卖牛奶的企业，蒙牛是38倍的适应率，而万科是23倍的适应率，房地产这个行业继续在华尔街投资者的眼中打折扣，打折扣的原因还是这个行业非常受政府政策的影响，华尔街基金投资看一些大的数据，比如中国整体发展是不是非常好，这个是毫无疑问，GDP10％的增长，另外这个很也是不是很好，我相信华尔街的基金都认为中国13亿人需要住房，为什么一个中国最好的房地产企业上市的市场价值，远远不如一个卖牛奶产品的企业呢？我想还是应该使我们这个行业，尤其是制订政策的这些相关的人士做一个思考。

我还有另一个故事给大家分享，我以前在华尔街的老板，中国人也一个梦想到华尔街上市，他也有一个梦想成立第一个中国的房地产基金，我也非常高兴在准备这个工作。虽然基金谈的很多，到现在为止真正的为中国而设置的中国房地产基金一家还没有，我现在知道的只有一家，这个基金经理就是我以前的老板，也是带着一个梦想，成为第一个投资到中国房地产行业的一个华尔街的基金经理，他在这个过程中遇到了巨大的阻力，他说我是非常想基金，但是中国政府的政策经常出一些让我融资不利，比如最近出台了一个大家都很熟悉外籍人士不允许在中国购买房地产，这一点足以他几个月的时间奔跑在美国各个洲，向各种其他基金经理解释这个问题，我们最近还出台的大型的开发项目70％要作为开发住宅项目，而且开发的面积不能超过90平米，这个也使得他融资开发高档房地产也起到了一个阻碍的作用，90平米的房子不会是一个非常高档的项目，如果每一个项目70％，都要盖90平米，或者比90平米更小的面积，这样市场就会把非高档的项目充斥，他也非常担心，我的这个好朋友也是我以前的老板，这个梦想到现在还没有实现，他还继续不断的在努力，我是希望他能够成功的融资，不要再得到更多不稳定政策因素的影响，今天我讲的这两个故事都是很具体的小故事，如果大家有什么关于融资的问题欢迎大家提问题。谢谢！

责任编辑/sf059

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