上海房贷新动向：品种多样化 还款方式个性化

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月23日10:08 华东新闻  张竞怡  

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商业银行在房贷产品上动足脑筋，力求满足市民多样化、复合化的贷款需求。

自房地产宏观调控以来，银行房贷业务压力骤升，在竞争的同时，创新出不少房贷产品：从优惠利率到延长贷款期限，从节息到减免费用，产品服务范围从一套房产扩大到二次置业……商业银行在房贷产品上动足脑筋，以求满足市民多样化、复合化的贷款需求，也着实令消费者有眼花缭乱之感。

房贷品种多样化

为了迎接即将诞生的小宝宝，小王和爱人决定购置一辆新车，因一时无法筹足资金，便通过“一房两贷”解决了买车的资金缺口。小王２００３年办理了个人住房按揭贷款，贷款金额７０万元，抵押房产价值１００万元。到２００６年，尚有贷款６０万元，房产由于升值现评估价为１５０万元。按计算公式，小王最高获得贷款金额为４５万元（１５０万元×７０％－６０万元＝４５万元）。

今年上半年，上海各银行纷纷推出直客式房贷，将对开发商的减免转到房贷客户的身上。而“一房两贷”、“循环贷”、置换式房贷等品种在放贷的同时，满足了贷款人的融资理财需求。

直客式房贷，指银行直接接受借款人申请，直接向符合条件的自然人发放的，用于购买住房、商业用房（含再交易住房、商业用房）的信贷产品。

在这种模式下，开发商无须向银行交纳１０％左右的保证金，由担保公司为自然人担保，但担保费用比可获得的优惠少。贷款人买一手房时，如一次性付款，房价通常有２％至５％的优惠，若在银行贷款买房就鲜有优惠。而客户凭着银行的贷款和自己的首付款，以一次性付款的方式向开发商申请购房，从而争取享受房价优惠。直客式个人房贷最高的贷款成数为八成，最长期限为３０年。

“一房两贷”，个人住房商业贷款客户可以用已经办理个人住房抵押贷款的抵押房产为抵押物，在该房产抵押价值大于原贷款余额的差额部分内向银行申请贷款，用于购买房产、汽车等以及投资经营。贷款最高额度为房屋评估价值的７０％减去原贷款本金余额。“一房两贷”可以满足那些急需较大资金，又苦于没有更好融资渠道的客户的需求。

置换式个人住房贷款，指对全额付款购买商品住房，取得房屋所有权证书不超过两年的自然人客户发放的贷款。这一业务开通后，一次性付清房款（包括新房和二手房）却又感觉手头紧张的个人，可再度向银行申请贷款，满足个人的融资需求。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款最长贷款年限为３０年，贷款成数最高为七成，贷款利率也执行相同标准。与其他房产抵押贷款相比，它最为显著的优势在于贷款年限较长。

“循环贷”也称个人住房循环授信，指将商品住房抵押给银行而获得的贷款额度，在规定时间和额度内可以分次提款、循环使用。“一房两贷”和置换式个人住房贷款只能满足贷款人房贷外的另一种贷款需求，而“循环贷”则将这种功能发挥至极致，只要在信贷额度和期限范围内，各种贷款需求都会被满足。

责任编辑/sh002

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