胡润：地产业规模优势日显 新地产富豪恐难再现

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月23日10:35 中国房地产报  王海燕  

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10月11日，《2006胡润百富榜》在上海揭晓。在“百富榜”里，房地产业以25.5%的比例排在首位。在榜单的前10位富豪中，有6位旗下企业主营业务为房地产。如果加上几家兼做房地产的企业，在前10大富豪中，仅有两人不涉及房地产业。

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“房地产业是造就富豪最多的行业。”10月16日，胡润接受本报记者的专访时表示，城市化进程的加快以及中国经济的快速发展等都是房地产业快速发展的推进器，让大量财富聚集地产业，地产富豪们集聚的财富越来越多，对中国经济的推动作用和所占比重不断加大。

大量财富聚集地产业

中国房地产报：2006年胡润百富榜上，房地产业以1/4强的比例蝉联龙头财富行业。为什么今年会产生这么多的房地产富豪？

胡润：首先，近一年对于房地产行业来说是重要的一年，众多开发集团成功上市，包括世茂集团、雅居乐、富力集团、仁恒集团，大量的国际资金集聚于此。中国城市化进程的不断加速以及平均消费能力的提高，让国际资本对中国目前的房地产业很看重，对今后的发展趋势也比较乐观。

其次，现在强势的开发集团规模越来越大，出现了一些龙头企业，财富更多地往大型开发商聚集。

中国房地产报：对比2005年富豪榜前10位，除黄光裕、许荣茂、荣智健、朱孟依等原有名单外，若干房地产巨头仅凭借一年内财富的快速增长而跻身10强，比如富力地产、恒大集团、雅居乐以及仁恒集团。这些上榜地产商是如何在短期内集聚巨额财富的？

胡润：财富是流动的，朱孟依的合生创展在一年中资产之所以翻了4倍，缘于他在资本市场受到欢迎。许荣茂的世茂集团去年还没有上市，但是，今年上市之后立即受到了大量资本的追捧。从行业发展来看，去年上榜的强势行业相对于今年的房地产业来说弱了一些，如IT业的利润低了下来，去年盛大网络陈天桥排名是第三位，今年其上市公司的经营就没有这么好，排不进前10名。

规模优势日趋明显

中国房地产报：今年百富榜上榜的行业前3位分别是房地产、制造业和IT业。其中，房地产仍以25.5%的比例排在首位。而今年恰是房地产市场宏观调控政策最为密集的一年，受房地产宏观调控的影响，预计明年的胡润百富榜将发生哪些变化？房地产行业是否还会是蝉联榜首的行业？

胡润：这个比较难说，我们一直在关注这些民营企业，它从某种程度上反映了中国民营经济趋于成熟。我觉得房地产开发商的发展有两种趋势，第一种是上规模的、全国化的开发集团，这类开发集团将来的发展速度会很快，拿地的机会也比较多。而没有规模效应的开发商，今后更多只能开发已有的土地，再去拿很多新的土地会越来越难。第二种就是尽管有规模效应但受到其他方面限制的开发商，典型的例子就是顺驰的孙宏斌。他早就发现了开发集团必须有规模效应，因此几年前开始快速扩张发展，制造规模效应，他深知只有这样才有机会。但最后他的现金流还是受到了限制，没有庞大的资金来支持他。

现在我们已清楚看到，大的国际资本已经对几个成功的国内开发商做好定义了，新近涌现出来的大开发商将越来越难。这是国际化发展的必然趋势，中国也逃不过这样的发展机制。

中国房地产报：今年众多房地产企业的成功上市缔造了百富榜的大批富豪、超级富豪，随着房地产市场的变化，这些地产富豪们将如何实现自身财富的保值和增值？

胡润：在国外房地产行业的发展比较稳定，相比较英国来说，60%的财富都是集中在房地产业，房地产业占英国总资产的60%左右。当然，房地产业受市场的影响比较大，这些地产商想实现资产的保值和增值，必须考虑投资风险的分配问题。如世茂集团最近在上海投资五星级酒店比较多，虽然投资金额比较大，但是有长期的收益回报，并且相对来说比较稳定。除此之外，世茂集团并没有放弃最初的住宅开发，商务地产、商铺也都有所涉及。一个大规模的开发集团已经不是靠一两个项目来支撑集团发展的，而是有十几甚至是二十几个项目在同时操作，某个项目出现什么问题，不会影响整个集团，也很难被其他集团超越。

财富观念需要转变

中国房地产报：此次排在胡润百富榜前10位的富豪中，地产富豪的资产总值占前十大富豪总资产的50%以上，这些地产富豪对中国房地产业的发展和资本市场以及社会的影响有哪些？

胡润：英国房地产行业占据了60%的财富，但是分享这个财富的是所有的英国人，而不仅是富豪。中国的开发商是不是愿意把更多的利润都分给其他人，要看集团的发展思想和开发商的心态。我认为，作为一个长期发展的开发商，还是应该把一部分的利润空间留给零售。开发商在定价格的时候要考虑到，在保障自身利润的同时，让更多人有一定的获利空间，这是最适合的模式。

中国房地产报：地产富豪们集聚的财富越来越多，对中国经济的推动和所占比重越来越大，人们对地产商的财富观认识也发生了一些变化？您认为该怎么理解地产财富？

胡润：在国外大家很尊重有钱人，但是中国人的仇富心理比较重。目前，大量的资金流慢慢地流入地产富豪们的手中，人们对地产财富的观念发生了一些变化，但这个变化对我来说是乐观的。在土地公开拍卖之前的房地产行业，拿地、贷款融资更多的是依靠关系，而现在不一样，财务以及拿地过程越来越公开，地产富豪财富的积累过程也透明化起来。房地产业这几年的快速发展，让民营企业有了更多的进入机会。但是，我们也看到，这些开发商之间的竞争越来越激烈，而且有时候民营企业跟国有企业之间的竞争也很激烈，尽管如此，这些民营开发企业还是越来越成熟。这跟一个企业领导者的眼光、勇气、领导能力、坚持、运气密不可分。

责任编辑/sf057

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