受政策影响 第三季度二手房市场呈现出七大特点

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月23日14:20 中原地产   

各 地 推 荐		北京 | 任志强为房地产暴利正名露出了啥？ 上海 | 开发商的利润势必会继续下降 广州 | 广东商品房价格前三季度同比涨1.8% 深圳 | 大解密：2006深圳房价内在黑幕 西安 | 东资西进瓜分房地产的“蛋糕” 天津 | 天津小户型将大量上市 户型趋合理 沈阳 | 通胀使中国房产将每年升值10% 武汉 | 专题：2006年武汉秋季房地产交易会

受政策影响，2006年第三季度二手房市场呈现出七大特点

如果说2005年是北京房地产市场的政策年，那2006年的房地产市场则堪称是政策高发年，系列调控政策一浪高过一浪，央行一年内两次加息，国六条、国十五条的重磅出击，个税的一体化征收再加之限制外籍人士购房政策的出台，这些都给二手房各参与主体带来很大影响，消费者购房心理发生很大变化。而第三季度作为政策出台的拐点位置，具有特殊意义，预计四季度不会出台新的政策，因此，系列政策在第三季度就得到充分的表现。对此，北京中原三级市场部研究人士分析认为，受政策影响，2006年第三季度二手房市场呈现出七大特点。

华业国际中心发售 东北二环锦鸿阁   大溪地旺铺金街

一、三季度环比二季度成交量仍上涨，但市场交易活跃度有所降低，增幅仅为7.13%

2006年第三季度的二手房市场由于受到营业税、个税征收的双重影响，买卖双方的交易进度有所减缓，买卖双方处于博奕状态。但由于受到05年系列政策后的房价变化趋势，消费者对政策已经具备一定心理承受能力，不再像以前一样盲目观望。因此，表现在二手房交易市场上，交易活跃度虽有所降低，但同二季度相比仍呈上涨状态。据北京中原三级市场部统计数据显示，2006年第三季度二手房成交量约为23021套，同06年第二季度的21488套相比，略有上浮，增长7.13%；同2005年第三季度的二手房成交量14494套相比，上涨幅度达58%。

二、政策不断出台，而成交价格仍处于上涨趋势，但涨幅有所减缓

2006年系列政策犹如雨后春笋般层出不穷，且一道比一道严厉，系列政策矛头直指目前居高不下的房价，旨在进一步平抑房地产价格。通过对第三季度的北京中原二手商品房报价数据分析可知，政策对价格影响效果初显，虽然房价仍在上涨，但涨幅有所趋缓，第三季度同二季度相比，北京二手商品房报价涨幅仅为4.4%，第三季度二手商品房报价达8065元/平方米。

房价的上涨除了受到政策的反作用以外，还有一个重要原因就是北京市场强劲需求的支撑。

首先，营业税和个税的征收，对于二手房市场影响较大。在交易过程中，卖方普遍将此部分增加的税费支出转嫁给买方，在一定程度上相当于抬高了房价，消费者购房负担加重。

其次，北京市场强劲的需求主要来自以下两大方面，一是国外需求。随着中国加入WTO的利好，以及人民币升值的良好预期、奥运带来的巨大商机再加之我国房地产市场一派活跃场景，价格上涨迅速；二是，国内需求。1）奥运契机成为房价上涨的一剂催化剂。北京作为2008年奥运会的主会场，届时，必然会受到世界各国人所所瞩目。为此，北京市政府为了能够举办出超一流的奥运会，政府对北京的交通和配套及生活环境进行大规模改善，如地铁4、5号线及奥运支线的建设，很好地将南北两大地区有机联系在一起，而奥运场馆的建设和奥运配套商业的布置，这些都为北京的房屋价格上涨如同是注入一剂兴奋剂；2）投资渠道少，房屋成为保值理想选择。从目前市场来看，股市、基金市场一直不太景气，再加之国内目前银行存款实行低利息，再配以利息税及目前不断上涨的物价指数，基本上接近于零利息。可以说是投资渠道不畅。而近年来房地产价格的一路走高，更坚定了消费者投资房产以起到保值、增值的作用；3）城市化进程加快，购房需求增加。北京作为国际化的大都市，其城市化建设进程不断加快，如对旧城改造必然会产生购房需求的增加，另外，随着城市化的不断进展，有能力改善居住需求的消费者也不断增多，由此带来部分置业升级的客户，需求的增多必然会促使价格有所上涨。

三、90平米成为一道分水岭，小面积成交一片火爆，大面积关注度上涨

2006年“国十五条”政策中对日后新建商品房建筑面积的规定，即90平方米房屋占到70%的规定，给消费者传递一个信号，未来大户型房屋的供给量将减少，这助推京城大户型房屋需求量增加。具体表现在二手房市场上，大面积变得备受关注，90平方米俨然成为一道分水岭 ，小面积房屋依然交易火爆，深得消费者青睐，投资自住均相宜。据北京中原三级市场部对第三季度的二手商品房成交数据统计可知，二手房市场上60平米以下房屋，交易活跃主要是由一些投资者支撑，占到20%左右，60-90平米这一范围内成交占到60%左右，而90平米以上占到20%。据北京中原三级市场部研究人士分析认为，60-90平米成交占主流，主要是因为这一面积对于投资和自住来说，都相宜。而大面积成交量占比的越来越多，一方面是受到政策刺激作用，另一方面，随着人们生活水平的不断提高，有改善生活环境的消费者增多，由此增加对大面积的需求。

四、消费者房屋需求与现实供应不对称，二手商品房50万以下最受青睐，但50-70万成交占主流

据北京中原三级市场部对2006年第三季度客户登记需求统计显示，50万元以下房屋最受消费者青睐，有60%消费者需求购买50万以下房屋。但在对三季度实际成交数据统计中，50-70万元总价的成交量占主流地位，达到70%左右。在对一位客户的跟踪调查中得知，按照目前他实际的经济承受能力，仅能承受50万元以下房屋，但他在登记完需求，看过一些房源后，要想保证在最初意向区域购得一套房屋，他不得不要抬高总价。这充分说明消费者需求与现实供应之间严重不对称。分析原因，主要一是目前二手房市场仍处于卖方市场，供需比达1:6，促使价格上涨；另一点就是目前房价涨幅远高于消费者收入的增加幅度，更加凸显这种消费者需求与现实供应之间不平衡发展。

五、中心城区交易活跃，有向郊区扩延之势，郊区正蓄势待发

据北京房地产交易网数据统计显示，7月、8月同5月、6月相比，中心四城区二手房成交量增长明显，达到45.7%，朝阳、海淀依然是交易量最活跃的两大区域，近郊区丰台和石景山表现不温不火，增幅仅为3%。而10大远郊区县（通州、房山、顺义、门头沟、大兴、怀柔、密云、昌平、延庆、平谷区）在7月和8月份的二手房成交量为4567套，虽然同5月和6月相比有所降低，降幅在9%左右，但仍然表现出蓄势待发之势。分析其原因，北京中原三级市场部研究人士认为，中心四城区交易活跃主要是因为区域内新增住宅量很少，独特的区域地段优势吸引众多消费者将目光投注于中心四大城区；朝阳和海淀区交易量大，一方面是由于区域内交通、配套齐全，另一方面由于朝阳和海淀幅员辽阔，二手房种类多，可供消费者选择余地大，促其成交量上涨；近郊区的不温不火，主要是区域内房价与区域配套设施严重不对接，制约了区域内成交量快速增长；远郊区县二手房成交量的蓄势待发，分析主要原因是政府加大对远郊区县交通、配套设施建设，在远郊区域生活的便利性在不断增强，再加之其巨大的价格优势，促使远郊区县的二手房备受消费者关注，有整装待发之势。

六、系列政策对二手商品房影响大于公房，二手商品房占比有所下降

从2006年针对二手房市场出台的系列政策来看，对二手商品房和公房影响不一，营业税和个税的征收，主要对二手商品房影响较大，由此，而导致二手商品房占比有所下降，据北京房地产信息网统计数据显示，5月和6月两个月的二手房总成交量中，二手商品房占比达到64.07%，而7月和8月两个月的二手房总成交量中，二手商品房占比为58.99%，占比量有所下降。分析原因，主要是受到政策影响二手商品房成交量。营业税和个税的征收主要控制的是二手商品房，据北京中原三级市场部统计数据显示，在三季度成交的二手商品房中有超过60%的二手商品房属于营业税和个税征收范围内，消费者购二手商品房支出增加，在一定程度上抑制部分购房需求，而公房则相反，大部分公房已超出5年购房期限，属免征营业税和个税范畴。

七、在购房人群中，本市城镇居民仍占绝大多数，但受政策影响，外籍人士购二手房有上升势头

从对北京房地产信息网5-8月份购房人群的统计数据分析可知，5月和6月本市城镇居民与外省市个人购房者对比，成交量对比为3.36：1，而7月和8月本市城镇居民与外省市个人从购房量上对比，为3.51：1。这充分说明，本市城镇居民仍然占据绝大多数。但对于外籍人士来说，受2006年7月18日由商务部等六部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》影响，其中规定：在境内工作、学习时间一年一下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。且境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。这一规定的出台限制部分外籍人士在京购买商品房，促使这部分消费人群为了实现置业计划转而将目光投向二手房市场，港澳台及外籍人士二手房购房量出现明显上涨。据北京房地产信息网统计数据，华侨、港澳台及外籍人士购二手房量8月份同7月份相比上涨幅度为32.4%.而随着市场上二手商品房的品质、户型、格局的不断创新，宜居性更强，未来外籍人士将会越来越青睐二手商品房。

综上所述，北京中原三级市场部研究人士对2006年第三季度的二手房市场受政策影响呈现出的七大特点进行总结分析。但对2006年第四季度的二手房交易量来说，认为：从目前市场来看，06年出台各项政策已渐明朗化，消费者观望氛围已经弱化很多，购房需求在第四季度会重被燃起，因此预测06年第四季度二手房交易市场仍会呈活跃状态，预测06年第四季度二手房成交量为23000套左右，预计全年达到80000-85000套左右。

责任编辑/sf062

免责声明：
    本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

[打印本页] [推荐给朋友] [关闭窗口] 【字体： 大 中 小】 【手机看新闻】