龚方雄：房地产价格每年升值10%左右是合理的

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月23日12:25 房地产门户搜房网  龚方雄  

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摩根大通董事总经理兼大中华区首席经济师 龚方雄

10月23日，上午9：30，由新地产策划机构和思源投资主办的2006中国地产金融年会在嘉里中心盛大开幕，众多政府官员、经济学家、国内外金融机构代表、地产企业高层再度聚首，探讨如何才能实现多元融资，多方对接，获得多赢效应。

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摩根大通董事总经理兼大中华区首席经济师龚方雄先生在会上做了名为《从中国经济走向看房地产发展趋势》的主题演讲。在演讲中，他从目前房地产市场的整体资金需求入手，分析了目前房地产融资渠道的变革之道，并解释了近期新政下股票市场的波动奥秘。以下为他的演讲实录：

谢谢主持人，谢谢各位嘉宾！主要从国际视野的角度看看中国房地产市场的发展，和房地产金融融资这两方面的关系。大家知道摩根大通最近在香港市场上领头把上海绿安地产，还有绿城推上市了，市场的反映也非常非常好，做了IBO，到目前地产股的股价在一路上涨，尽管宏观调控大背景下，国际投资人对中国房地产市场的发展还是相当乐观的。刚刚几位嘉宾讲的几个方向，跟国际资本市场的大背景相当吻合，就是要拓宽融资渠道，在国内宏观调控背景下，金融的风险要进行分散的背景下，走出去，更加深入的资本市场，我们认为是必要的，也许一个比较急迫的出路。

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为什么国际市场对中国房地产仍然如此乐观呢？这个问题跟宏观调控必要性的争论也有关系，我们一直认为中国的房地产发展过去五年来八年来非常非常健康，肯定是没有泡沫的，在这方面我们认为要防止泡沫，尤其是做一些结构性的调整，但是整体是非常健康的。前两个星期，我记得有一个位美国大基金的主管问我，如果未来三年要在中国选一支股票最好的投资股票应该是什么？我跟他的推荐就是如果能投中国国内的股票A股和B股，那一定要投房地产股，如果投H股，我们认为中国房地产股未来三年是最好的投资选择。为什么呢？很简单，因为我们认为首先中国未来三年会强势增长，这一点我是同意刚刚哈继铭的判断的。

第二，我们认为人民币在未来三年有相当的升值空间这一点我看的要比哈先生看得更乐观一点。假如未来三到五年人民币生活30－40％的话，房地产我们认为在中国宏观经济每年保持10％左右的增值，名义增长率在12－15％，中国房地产平均价格每年升值10％左右都是合理的，都是跟经济基本因素吻合的，加上人民币升值的因素，大家可想而知，如果投了中国房地产的股票当中，你的回报率应该是相当客观的。过去八年我们可以看看，我们国家房地产价格的上涨大概是6％每年，我们国家可支配收入过去十年的平均增长差不多是10％－11％左右，房地产价格上涨远远低于名义GDP的增长。大家知道在经济增长过程当中，有一定的财富积累，外汇储备积累只是一方面，最重要的就是国内名义GDP增长的财富积累在整体的没有通货膨胀大环境下，它实际上表现上在某种程度上的所谓的资产价格的增值。过去两三年资产价格的增值在我们看来主要是反映在了中国的房地产价格上，未来几年在的背景下，也许房地产价格会受到某种程度的压抑，但是它会在其他资增值上做出某种程度的反应，比如股票市场上，去年6月份我们就认为中国的A股市场、B股市场可能进入一个结构性的牛市。今年来看这个判断是对的，今年是结构性牛市的开始。股市牛市过程中也会创造很多财富，我们国家资本帐户相对封闭的情况下，这种积累的财富要反映在什么地方，大家可想而知。

很多产业方面的是不太可能，尤其中下游产应，我们国家有很多过剩的产能，所以说这么大规模的财富积累，加上相对宽松的货币政策权利，以及最根本的人民币汇率相对的低估很多，这种所谓的资产再膨胀的压力，一定会表现在实质资产方面，也就是说房地产或者股票、或者债券，或者其他资产的形式。这种基本的格局，我们认为未来两三年都不会改变，回到刚刚那个主题，为什么我给国际说的投资者推荐未来三年投中国最好的投资方向是什么？一定是房地产的股票方面的现在。

我们讲讲宏观调控，我们觉得很多调控的措施也许是必要的，但是这些措施只能把它作为一个战术性、技术性的政策性选择，而不应该作为一个战略写的政策性的选择，为什么呢？目前出台的很多措施都是治标不治本的措施。强制性的压抑作为一个应急的措施推出来这是不得以，如果强制性的措施起到初步的效果以后，重在疏导，而疏导一定是治本，而不是治表，中国资产价格升值的压力根本原因在于人民币汇率被低估，在于我们相对封闭的资本帐户和相对宽松的货币环境。宽松的货币环境又跟政策环境有关，这有牵扯到货币资金的建设等等，牵扯到一整套的结构改革和结构性的变迁，这方面可以讲是刻不容缓的，对房地产的直接干预、硬性打压会起到暂时的效果，但是不会疏导结构性的矛盾，解决问题的关键我们认为应该在我们国家可以接受的情况下，开放资本帐户的改革，加快人民币升值的速度，以及加快建设社会保障体系，这一方面解决我们国家流动性过剩有着最有效的、最根本的结构性的一些作用，而不是政府硬性的打压，这一点国外的投资者看得很清楚。

当时宏观调控紧密出台，国内的房地产股在香港掉了20－30％，甚至30－40％的情况下，我们一直鼓励投资者追入中国房地产股票，也是证明我们是对的，这些股票不但回复到了宏观调控前的高位，而且创出了历史的新高。在这同时，的中国的金融股最近也受到了国际投资者的热捧，最根本的原因大家看到我们国家整体经济增长的可持续性，以及流动性过剩短期可能对资产价格造成的一些影响，国际市场做的一个正面的判断。在相对较好的金融市场的背景下，我们认为国内的地产商、开发商，在国内资金环境面临紧缩的情况下，应该加速参与资本市场，尤其加速参与国际资本市场，融资的渠道是非常多的。各种各样的融资渠道都可以开发资金，尽快的回笼，让你们的投资尽快的获取回报，尤其在目前这么好的国际金融市场环境背景之下，我们认为这种环境明年仍然会持续，刚刚讲到明年的经济、美国的经济市场气氛会放缓，这种市场的气氛是有利于在资本市场进行融资的，为什么呢？因为它利率水平会逐渐稳定下来，大家知道目前的利率曲线变得非常低，整个利率环境在下滑过程当中。整体利率环境见顶的情况下，当然有利于资产产品的一些推出和被投资者接受，程度也会相当之大。最后一句话就是国内的环境虽然较紧，但是国际上的金融环境，资本市场环境相对非常非常宽松，所有国内金融市场的产品品种都在国际上受到投资者的热捧，大家知道摩根大通最近做的招行，还有绿城的上市都受到了国际投资者的热捧，这个时候再不走出去就会失去一个非常好的良机，我就讲到这里，谢谢大家！

责任编辑/sf059

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