范一飞：调控有利于商业银行提高风险防范意识

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月23日12:17 房地产门户搜房网  范一飞  

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中国建设银行副行长
范一飞

10月23日，上午9：30，由新地产策划机构和思源投资主办的2006中国地产金融年会在嘉里中心盛大开幕，众多政府官员、经济学家、国内外金融机构代表、地产企业高层再度聚首，探讨如何才能实现多元融资，多方对接，获得多赢效应。

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中国建设银行副行长范一飞先生在会上做了名为《下一步的游戏与规则》的主题演讲。在演讲中，他提出，现有的宏观调控政策有利于商业银行提高风险防范意识，并向来宾介绍了中国建设银行在目前银行金融业，尤其是个人房贷业务上的发展。以下为他的演讲实录：

各位来宾、各位朋友，大家上午好，非常荣幸参加第二届中国地产金融年会，和大家共同探讨房地产金融业发展与创新的问题，在这里我就三个方面的问题谈一看法，请大家指正。首先我谈谈当前房地产金融的形势，1998年以来党中央、国务院明确提出把启动居民住宅消费，促进住宅建设，培育成国民经济新的增长点，出台了一系列的政策措施，充分调动了居民的住房的积极性。1998年迄今我国房地产投资年增长额始终保持在30％左右，每年带动GDP一个增长点，为拉动经济增长做出了重要的贡献。这两年房地产市场出现的种种问题，国务院及时出台了一系列的调控政策，政府运用土地、信贷、税收等手段从供需双向对房地产市场进行了调控合理引导住房消费，控制房地产投资，促进结构条件，抑制房价过快上涨，这些调控政策与促进对促进房地产市场健康发展具有重要的意义，并且取得了一定的成效。

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当时国家宏观调控的政策导向非常清晰，国六条调控和抑制的是过快上涨的房价和房地产投资，所要解决的是房地产供应结构和市场需求的矛盾，对于满足合理住房需求的房地产仍然给予支持。因此商业银行要对市场和国家的相关政策有一个科学、准确的分析、把握和判断。如果我们对形势有了准确的把握，同时采取相应的措施，我们会获得更多更好的发展机遇。随着调控的逐步深入，房地产市场优胜劣汰会非常明显，好的会做得更好，差的会逐步的淘汰或被兼并，这对银行业进一步优化房地产结构和扩大优势群体是非常重要的。这有利于商业银行防范和化解一些可能出现的风险，包括遏制和杜绝假案件的发生，可以说市场越规范，越有利于银行发展和控制风险。

第三，虽然一些宏观调控措施出台以后，房地产项目的销售进度可能受到影响，进而影响到企业资金的回笼，特别是资产负债率过高，但这对提高银行的风险防范意识是有利的。在这种市场环境下，商业银行如何识别贷款的风险，如何提高管理水平，如何通过创新提高市场竞争力，显得尤为重要。

商业银行将一如既往的大力发展银行金融业，与个人住房贷款为龙头的住房金融业务，无论质量、效益都符合银行价值最大化的要求。1、住房金融业符合银行业发展的趋势，其中住房贷款业务也是最主要的个人银行业务之一，住房是高价值的商品，购买住房在个人消费中占有较高的比重，个人住房贷款的收入比较高，而且稳定，同时由于住房贷款期限比较长，客户会与银行维持相当长的业务往来，个人住房贷款客户既是银行需要争取的客户也是银行比较宝贵的客户资源。2、住房金融业务是商业银行成长性最好的业务，国内银行的个人住房业务属于起步阶段，不仅在创新方面还有巨大潜力，而且银行可以围绕个人住房贷款客户不断丰富和完善个人金融业，另一方面，住房金融业的发展是以住房市场的发展为依托，住房市场广阔的发展前景为住房金融业提供了良好的。3，住房金融业已经发挥了良好的发展趋势，其不良远低于其他金融品种，收益率在其他金融品种之首，住房金融业将为银行创造效益，发展质量发挥重要的作用。在国内银行中，建设银行售价开办了土地开发和商品房贷款业务，率先承办公积金业务，最早推出以个人为对象的个人住房贷款业务。20年的发展建设银行占据了相当强的市场份额，累计发放个人住房贷款9800多亿元，累计向全国3200多个职工发放公积金贷款280多亿元，为国家住房建设和百姓安居提供了强有力的信贷支持。要住房到建行的口号家喻户晓，日益成为消费者的重视。今后相当长一段时间积极探索发展房地产金融业务，让更多中低收入者拥有自己的住房，仍将是我们的战略目标。

商业银行质量创新要紧密结合房地产业的发展变化，在新轮的市场竞争当中，房地产金融业务创新已经成为竞争的焦点，建设银行的业务创新一直走在国内银行的前列，在房地产金融领域也不例外，在这里我结合建行的创新实践，体现以下的建议：第一，积极探索和推动适应住房二级市场发展的金融创新，随着国家建设的发展我国住房的存量将越来越大，而住房二级市场的发展也是不争的事实，这种状况使得住房阶层无法通过二级市场改善住房条件，因此在今后一段时间内我国迫切发展二级市场，缓解一级市场的压力，虽然只有部分地区二手房业务量高些，我相信二手房的金融业务会越来越大，并将成为主要的金融业务。建设银行在这方面已经进行了有利的探索，目前我们正在积极开发适应二手房金融产品，推出相关的配套制度，主动参与到市场体系的建立过程中。

利用证券化创新技术，打通证券市场和住房市场。在美国资产证券的流动量已经成为第一大品种，在债券市场上占有举足轻重的地位，资产证券化使商业银行的贷款与资本市场其他工具一样，具有流通性，这使更广泛的投资者得到收益。我国信贷市场和证券市场长期处于割断状态，资本市场的投资范围狭小，品种稀少，今后利用资产债券化技术的发展，住房证券化是不可缺少的。我们去年12月成功部分发现了2005年一期个人住房抵押贷款证券，建立了证券发行交易的游戏规则，为我国住房抵押贷款证券化奠定了基础，共同推动中国金融市场的深化发展。

以银行金融服务创新支持房地产多元化融资。房地产是典型的资金密集型企业，融资特征与一般行业有很大的差异，目前在房地产业土地开发，房产开发，房产销售，房产交易等各个环节都主要依赖银行信贷资金的支持，目前问题是房地产业的发展也过度的依赖了银行发展，因此在宏观调控大背景下解决房地产企业面临的资金压力，必须改变银行贷款的单一融资体系，分散房地产市场风险。

房地产基金业务，随着国家对方面开发自有资金的增强，房地产基金将成为新的渠道。商业银行在很多方面也不能从头到尾包揽调整，但是我们可以和外资机构合作，借助他们开展相关的业务。目前房地产领域的并购活动非常活跃，商业银行应该积极参与其中，这不仅是银行防范风险的需要，并购还可以成为业务新的增长点。银行可以提供顾问咨询，甚至可以提供相应的融资支持，并购业务不但可以发生在同城市之间，也可以发生在异地之间。通过金融创新丰富信贷品种，满足多样性的金融需求，国内住房市场加速转型，住宅进入买方市场的特征日趋明显，老百姓在选择金融服务方面具有越来越强主动权，不断提出新住房需求，我们可以根据客户多样化的需求，掌握不同客户群体的风险偏好，在控制风险的前提下不断创新产品和服务。

以住房为载体，丰富和延伸个人住房贷款产品，如建行推出的个人住房最高额抵押贷款，这样可以解决长期、多样的资金需求。这是建设银行重点发展的新产品。新的利率市场化趋势，规避利率风险，开发固有频率个人住房抵押产品。对优质客户提供灵活的产品，针对不同类型客户推出差别化、个性化的产品。将住房储蓄、财政补贴、税收返还更方式相结合，为中低收入者提供优惠利率。建设银行房地产金融创新的思路是以客户为中心、以住房为载体，细分客户和需求，满足客户多层次、全方位、个性化需求，实现从营销产品到营销客户的转变，提高客户对建设银行的忠诚度、满意度。建设银行愿意与房地产业的同仁密切合作，共同携手研究、探讨新时期的消费者行为和市场需求，从开发源头上调整结构，不断提升住房品质，实现有质量的创新和发展目标，最后祝本届年会取得圆满成功，祝各位工作愉快、身体健康，谢谢！

责任编辑/sf059

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