陈良生：我们的基金将会改变房地产产业的格局

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月23日12:45 房地产门户搜房网   

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思源集团董事长陈良生

10月23日，上午9：30，由新地产策划机构和思源投资主办的2006中国地产金融年会在嘉里中心盛大开幕，众多政府官员、经济学家、国内外金融机构代表、地产企业高层再度聚首，探讨如何才能实现多元融资，多方对接，获得多赢效应。

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思源集团董事长陈良生先生在会上做了名为《思源首开联合发起增强型产业基金》的主题演讲。在演讲中，他介绍了建立房地产增强性基金的构思，并预期了其发展前景。以下为他的演讲实录：

首先感谢各位嘉宾的光临和支持，我受董事长的委托向各位把我们对于建立房地产增强性基金的初步的构思给大家做一个介绍。

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我们简单的说这个基金基本上是一种公司型基金，主要面对中国目前产业基金法还没有出台的情况下，针对现实的情况下构建的初步的想法。我们的意思就是说产业基金的出台将会改变中国房地产产业的基本的格局，首开和思源希望能够借此机会在基金法出台之前抢占先机，为产业基金的发展探索一条新的道路。思源在国内12年的历史，为国内200多家优秀企业有过各种各样的服务，我们希望能够在产业基金，在国内基金发展方面有更好的服务。思源集团是天鸿集团和城开集团基于对行业发展共同的认同，推出这样一个产业基金，整个基金运营的方式是公司型基金的运作模式，分别设立投资公司和管理公司，投资公司完全依照国外基金的模式，通过管理公司托管银行，专业的会计师、律师代替国外传统的基金公司委托的模式，对所选择的项目进行投资。由于国内产业基金法没有出台，所以我们认为我们这个投资型公司实际上一个准基金的模式。

我们投资方向以地产项目为主，我们的投资策略是房地产项目中增强型的融资，但是知道房地产企业的利润很厚，但是它开发过程中面对的政策风险、金融风险也比较多，从一个地产项目立项到健全的走向市场中间会面临很多困难，国外的基金或者银行希望把小鸡抚养成熟后去运作，抚养过程中的一些困难实际上是很难的，所以民间上出现很多企业的高利贷、抵押等等，我们的目的是做增强性的环节，从企业不好销售增强到可以销售，从企业没有竣工的时候价格很低，难度很高，增强到竣工后才销售。国外基金很看好写字楼，他们希望开发商写字楼盖完以后出高价买，但是开发商认为盖完还用你跟什么，我们对这些环节进行增强。我们希望把投资的目的控制作一年之内，特别好的项目不超过1年半。我们主要的投资方式将会股权融资，去年吴晓灵行长来的，时候也专门给我们建议，国家将进一步紧缩对开发商的贷款，最终客户的贷款支持，但是房地产的贷款会进一步紧缩，政府会进一步鼓励股权投资，我们会以股权投资为主，我们更希望通过以股权议价的方式推出，收益我们会采取一种固定回报和固定回报加投资收益的方式实现。同时我们会跟国外基金以及国内的其他投资者进行融资，扩大我们自也资金的规模，实现我们对开发商、项目的真正的服务和支持。

我们正在聘请专门律师、会计师完善我们的决策机制、管理机制和风险防控机制，建立全套的文件，基本的发思路，我们希望首期的目标是5－10个亿，运营起来以后希望增加到15－30个亿的规模，基本的出资单位是每一千万为一个单位，从发起人来看希望认购3－10个单位，思源和首开分别认购5－10个单位，出资方式全部以现金出资。我们的客户一类地产实力性的开发公司，第二类是专业的投资机构，发起的时间是07年上半年完成，注册的地点也可能是北京，也可能是天津，因为天津的滨海地区会有新的金融政策出台。整个发起过程中思源和首开会给大家一个承诺。07年初我们会完成所有法律文件的制订和合格投资者的筛选，我们希望在07年上半年就能够开始运营，我们对所投项目的选择不会低于20％，考虑到综合运营成本，我们谨慎估计投资公司的年收益10％以上，投资公司发展的目标是争取成为国内首批产业基金，我们知道国内产业基金的筛选需要考虑几个方面，除了有良好的运营经验，包括你的出身，我们相信首开这个背景对这个有很大好处的，希望最终它成为国内一个优秀的产业基金。作为一个中介服务机构，思源在市场的客户接触面上，为项目的筛选或者为投资公司寻找项目有更好的途径，首开的专业地产公司和思源房地产中介机构比纯粹的国外基金，投的项目一旦出现问题，他束手无策，而我们这些发起人中的一些地产企业，一旦觉得客户出现问题的时候，可以收购，可以全资收购，我们可以协助处置，这样专业投资机构的介入，能够让投资项目的过程更加的规范，更符合投资的风险，这就是我们觉得我们跟其他公司相比较的优势。

我们在投资公司筹建的同时，将按照国外基金公司的职能建立管理公司，也建立起基金和管理公司的委托关系，同时现在思源具体负责组建基金管理公司，我们将联合有意向性的企业，最终的目的是要组建成一支最专业、最具有独立运作能力的优秀职业经理人打造的基金管理公司，以保证投资者最终的收益，我们也欢迎中介、开发商和个人进行投资和加盟，或者合作的方式。我就讲到这里，谢谢大家！

责任编辑/sf059

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