陈基强：房地产多元化融资是双赢 也是大势所趋

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月23日13:47 房地产门户搜房网  陈基强  

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基强联行董事总经理 陈基强

10月23日，上午9：30，由新地产策划机构和思源投资主办的2006中国地产金融年会在嘉里中心盛大开幕，众多政府官员、经济学家、国内外金融机构代表、地产企业高层再度聚首，探讨如何才能实现多元融资，多方对接，获得多赢效应。

为此次活动进行了现场直播。>>>点击进入会议实况报道

基强联行董事总经理陈基强先生在会上做了名为《房地产企业如何与金融企业良性互动》的主题演讲。在演讲中，他通过基强联行向嘉宾介绍了不同时期，金融机构与房地产企业合作的模式。以下为他的演讲实录：

今天跟大家分享一下房地产金融或者金融机构怎么样跟国内的房地产企业进行一个良好的合作。今天我带来我们自身公司从2002年开始参与房地产金融里面每一个不同的步骤，跟大家分享一下在中国他们是怎么做的，有哪些具体的例子？只有十分钟的时间我会很快的讲一下。

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我它分为四个阶段，一个是金字塔型，以最简单的初级阶段跟中级阶段，高级阶段，每一个不一样。从最初级阶段开始，初级阶段就是金融机构为一些开发商解决他们不擅长做的东西，比如说写字楼、商铺，主要以商业为主。规模是有一定的规模，1万平米以下的不会考虑，权属关系要非常清楚，早期绝大部分是产权交易，有一定的升值空间和一定的租金。这个是我们代表业主卖出了大概288套物业，再加6千多米的商铺，我们代表业主方，买了之后他主要是做出租、经营。比如凯德置业买了中环世贸，这是最简单的合作，直接买铺面。第二中层次的合作，就慢慢走到公司层面上，对管理者有一定的要求。我们会代表一些机构找一些好的开发商，觉得他们本身是能够相信的，基本上是上海和北京的50强，合格后我们会签一个意向书，做一个市场的、律师事务所、会计师事务所和工程方面的报告，拿到之后主要经过三大部门，外资委、商务部和外汇管理局，大概时间在2个月到6个月不等的范围。

第三层次就是高级型，高级型无论是结构融资或者叫私募基金，我给大家简单讲一讲。这个环节意味着IPO的前奏，等一下看一下瑞安跟我讲的例子，也就是私募基金跟结构性融资就是IPO的前奏。瑞安两三年前已经做了一次私募，把他的项目和新天地的项目打包，引进了七个投资人，做一个私募，在今年的9月上市。这个是我们最近大概是上个星期另外一个私募，国际上的投行十大机构跟我们的合作伙伴组成的工业基金，希望在两年内投3亿美金，现在他手头上已经有两个项目了，我们还有三个项目在做，我们所扮演的角色，我们自己会投一部分资，这个整个架构是我们做的，它是纯工业的。做任何基金一定是产品专业化，不能够又做商业，又做住宅。

最高层次往往是从低层次开始熟悉合作伙伴，到最后高层次，经常产生私募跟结构性融资到最后层次的IPO，香港上市的大家都比较熟悉的，最近上市的一些公司绿城、世贸一些公司。我进讲其中一个关联企业，它中文叫盛高，这个例子我深入的讲一讲，因为他们是我们的关联企业。他们是今年三月份决定上市的，到10月10号上市只有短短6个月时间，打破了非常多的纪录，虽然融资不是很多钱，10亿多，但是他们只去了五个地方，里面有一个精彩的故事，他们没有去美国，去了澳大利亚一个房间坐满投资客，一些投资客问他们一些问题，住宅是70年，我们可以补一点钱变成90年，我们肯定会说这个人连最简单的问题都不知道，但是他入了2千万的股票，我想讲的就是虽然他不懂，但他知道大大势是好的。只融1.5亿美金，冻结了300亿的钱，连最大市场没去的情况下，冻结了300亿，这是一个非常大的。股票10号的时候，上市的时候是10块8毛多，瑞安20号是5.9元，升10几个，绿城升了20几个。经济学讲的市场上对中国是非常有信心的，所以大家只要把自身做得好一定会做得好。我最后讲几话：房地产多元化融资是大势所趋，应该从小做起，从简单做起，跨过投资基金只会锦上添花，不会雪中送炭，多元化融资的结果应该是双赢。谢谢大家！

责任编辑/sf059

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