众大腕热议土地出让回购制锁定价格是合理的_国内时政更多新闻

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众大腕热议土地出让回购制锁定价格是合理的

2006年10月21日 11:05

    地产圆桌任志强华远地产董事长潘石屹 SOHO中国董事长谢国亚上海兴海房产开发公司副总经理崔元星深圳本是资产管理公司总咨询师主持人的话：9月下旬，北京市国土局土地储备中心公告出让朝阳区白家庄一幅商业用地，其中有如下回购协议：同意在该宗地的总建筑面积中，土地一级开发商以人民币每平方米12000元的价格，回购5000平方米的地上商业用房面积和8000平方米的地上办公用房面积，用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。此举立刻引发业内广泛的关注。有开发商计算，目前该地段大致的房价是商业为每平方米4万元，办公用房约为每平方米2万元。因此土地一级开发商的回购价格有偏低之嫌。任志强和潘石屹两位老总先后就此撰文发表意见，尤其是已经很久没有公开发言的任志强，更是由此事件对当前土地招拍挂制度的公平性和公正性提出了强烈质疑。据说不久前上海今年一号土地公告中出让的20幅土地，全部附有回购条件，都是低于市场价1/3以上回购，这种做法在上海似乎比较普遍。因此，日前搜狐焦点地产网专门约请任潘二人，以及上海、深圳地产界同行就此进行了公开讨论。以下是此次讨论各方的主要观点：

    任志强：一级开发商应按市场价回购成本计入土地底价

    回购条款等于是实物地租，但我不赞成这个条款倾向于一级开发商。如果这个条款是政府提出的特殊要求，就相当于政府要在货币地租之外，另外附加了一个实物地租，它是为政府的功能利益服务的，因此在土地定价的时候，应该把实物地租放在土地成本里面。现在有些项目的回购条款规定，由一级土地开发商按定价回购，这可能不是一个很公平的方式。如果说因为历史遗留的问题可能会有一些，比如说在土地实行招拍挂制度以前，已经签了一定的回购协议，有特殊的安置条件，后来国家政策改变，已签协议不能改变，我们认为是可以的。在2002年土地招拍挂制度实行后，这就不应该作为一级开发商特权了。比如说这次国土局制定的回购说明里说，原土地方跟土地一级开发商的回购价是每平方米10000元，一级开发商的回购价是每平方米12000元，一级开发商还要贴2000块钱，我认为这是不合理的。正确的做法应该是一级开发商不管给回迁户多少钱，都可以按照市场价回购，回购的钱都算在土地成本里。比如现在这样来回购，土地价格是10个亿，如果按照市场价回购，土地价格变成12个亿或者14个亿。这是大家都看得清楚的回购，是市场化的运作方式。根本问题是如果回购成本都放到了土地出让底价里，土地拍卖部门觉得我起始价太高了。但用低价方式回购，不反映在地价成本里，会给外界以误导，买房人并不知道土地成本这么高，就会埋怨开发商房子卖到每平方米4万元实在是太高了。在真实成本没有在土地底价里得到反映的时候，别人都不敢拿这个土地，而一级开发商却可以从中获得很高的利润，这就无法实现公平公开和公正的原则了。

来源：中国经营报

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