中国新闻周刊:北京经济适用房回购遭遇困局

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月20日14:14 中国新闻周刊   

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10月11日，公务员郑先生出售了他在北京市回龙观小区的一套经济适用房。2000年，他以2650元/平方米的价格购得此套住宅，6年后，他以5100元的价格售出。去掉10%的综合地价款，他从这套110平方米的房子中赚了27万，年投资回报率达12%。

郑是最近通过中介机构出售掉经济适用房的人之一。据北京市房地产中介机构链家地产统计，比起9月下旬，10月初的10余天中，经济适用房的成交量上涨了14%。

经济适用房成交量的突然增长，源于北京市规划局的一项公示。

2006年9月30日，“北京市住房建设规划”(2006年-2010年)在北京市规划委网站上进行公示。规划中提到，今后要加强探索建立经济适用住房实行“内循环”的流转模式，即经济适用房不得直接上市，由政府回购；加强建设、销售、流转全过程管理，“从制度上制止违规购买、牟取不正当利益的行为。”公示期截止到10月15日。在公示期内，市民可登陆规划局网站提出意见。

北京市建委的有关人员对《中国新闻周刊》说，目前此公示属于北京市规划委的征求意见稿，规划征集的市民意见并通过以后，才能形成政策，由建委来执行。

尽管理论上如此，这份征求意见稿仍然引起了市场的积极反应。

政府责任回归困局

“对于北京市的经济适房，大家一向意见比较多。这次北京市的做法，把经济适用房的责任回归到了政府这一边，体现出了政府的责任。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对《中国新闻周刊》说。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟接受《中国新闻周刊》采访时也说，过去五六年以来，经济适用房的价格不调整，是造成经济适用房能够用来牟利的表面原因。其深层原因，仍是由于经济适用房的界定混乱和极不清晰。“政府的责任应该体现为以廉租房为主的对低收入人群的住房保障制度。”

根据北京市《经济适用住房管理办法》的界定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

而根据钟伟的描述，作为“准商品房”出售的经济适用房，目前基本上不能满足其“保障中低收入人群住房需求”，而成为事实上拆迁户的回迁房、刚刚步入工作岗位的年轻人的周转房和腾空城中住宅归子女使用，而购买经济适用房作为养老使用的养老房。

这些人与“中低收入人群”，显然并不能划上等号。之所以出现这种现象，原因在于收入监测的困难。“我们没有个人信用制度，没有个人相应的税号和福利号码，事实上使得监测成为不可能。”国家发改委经济研究所室研究员王小广对本刊说。

“经济适用房被人诟病的原因，在于没有达到保障性质的政策性商品住房效果。政府如能回购，使得居住者和政府之间建立一种互动机制，从而使公共资源的属性可以被反复使用。”王小广说。

王小广指出，由政府回购后反复使用的经济适用房，在某种意义上也相当于廉租房的功能。在美国，政府手中的房源占到15%左右，这部分面向低收入人群的廉租房，起到了很好的保障作用。

尽管有着良好的初衷，政府回购经济适用房在操作中将不可避免地遭遇到现实的掣肘。

“政府回购，就意味着经济适用房的购买者拥有的是不完整的产权。”财政部财科所所长贾康接受本刊采访时说。

钟伟认为，政府回购损害了已购房者的利益，性质当为政府事后修改合同。因为当初购买经济适用房者，在当初的购房合约中并没有见到政府将来回购这一条。“政府回购是面向未来还是历史？如果面向过去的购房者，有可能会引起大规模诉讼。”

即便是在以后的经济适用房销售中注明政府回购，钟伟也同时认为，合同中要注明的细节也足够复杂，比如以什么形式回购，价格如何计算等等，都是极为繁复的数字难题。

除了法律难题之外，政府回购的资金，也将颇费周折。承担公共住房责任，就需要政府注入相应的资金。而资金困境正是使得原来的经济适用房，背离住房保障初衷走向“准商品房”的诱因之一。

廉租房取代经济适用房？

建设部有关研究人员曾提出，就全国总体水平而言，完善住房保障供应体系原则上应为商品住房占60%，住房保障的比例为40%。其中，经济适用住房占20%，可支付租赁住房占15%，廉租住房占5%。

在此次规划中，北京市的目标是，未来5年中，经济适用房建设规模约达到1500万平方米，约21万套；用于实物配租的廉租房建设，规模约47万～60万平方米，约1万套；新建商品住房建设规模约9250万平方米，约90万套。这样一来，经济适用房建设将占未来5年新建住房的18.75%，但廉租房则连1%都不到。

据了解，截至2005年年底，北京市仅有14351户家庭享受到廉租房制度，而相对于北京市1000多万人口来说，这个比例太小了。

今年“两会”期间，全国政协委员、广州番禺祈福新村房地产有限公司总经理彭磷基，就曾递交《加大廉租房建设力度，用廉租房取代经济适用房》的提案，矛头直指经济适用房。

彭磷基用廉租房取代经济适用房的理由主要有三条：一是廉租房不需要大规模改造。廉租房的产权属于政府，只租不卖，可以长期不断地解决城市困难人群的住房问题；二是相对租房补贴来说，廉租房适用于所有城市。对于上海、北京和广州等城市来说，房价和租金比较高，上涨的速度比较快，仅靠租房补贴将使政府处于被动地位；三是相对经济适用房来说，廉租房更适宜贫困人群。

“经济适用房应该取消，而代之以廉租房。经济适用房的政策目标界定十分混乱，没有解决保障中低收入人群的作用，而将政府的隐性福利给予了有能力购房的人群。”钟伟称。

据了解，经济适用房价格的两项成本折让，实际上是政府通过“暗补”的方式以财政补贴这部分消费者。“暗补”金额主要有两部分：一是变动成本折让中的土地出让金及大市政费，二是固定成本折让的全部。一般土地出让金约相当于同区商品房价10%，固定成本折让约300元/平方米。

1998年至2004年间，北京竣工经济适用房约1400万平方米。假设北京市每年竣工200万平方米经济适用房，按同区商品房的均价4000元/平方米计算，政府每年总补约＝200万平方米×(4000元/平方米×10%+300元/平方米)＝14亿元。这名义上的每年14亿元都到了哪里去了呢？

由于信息的不透明，经济适用房被人诟病的另外一个主要原因，是寻租现象的产生。据《京华时报》2006年9月15日报道，由于北京市经济适用房实行定向销售，一号难求，北京市的金鑫恒房地产经纪公司公开经营回龙观7期F区的经济适用房房号，每个号的价格是13万元;并且，该公司能够将购房者的身份变更为“拆迁户”。

据聂梅生介绍，由于政府限利3%，其实房地产商并不想建经济适用房，过去的承建者也多属政府管理的国营房地产商。如果开发商的集约经营水平不够，为了最大限度获得利润，开发商必然会“惜售”，人为加剧排队等号的现象。

贾康对本刊说，各地、包括北京市政府的财政中，应该有一笔钱用于住房保障建设。北京市的廉租房几乎难以见到，但经济适用房则处处开花，可能这跟政府具体的考虑有关。

聂梅生则认为，钱应该从政府卖土地的收入来，也就是将政府高价拍卖土地的收入，首先补贴到廉租房的未来建设上，其次才是经济适用房。“在地方，土地拍卖的收入占到地方收入的40%～50%，这笔钱首先应该用于廉租房的建设”。除此之外，还应该有基金、债券、证券等方式的资金进入。

“政府原来对廉租房不是很乐意做，因为要牺牲经济利益。但现在构建和谐社会，就必须重视这些问题。政府应该管的是低收入群体的问题，市场的事情交给市场来做。”聂梅生说。

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责任编辑/bj_zufang002

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