住宅呈小型化趋势

    第三季度，深圳住宅市场虽然有10月份黄金周前开发商批量推盘的强劲拉动，但是受7、8月对宏观政策的适应性调节而呈现的低迷状态影响，整体预售面积虽然远远高于第一季度，但仍较第二季度稍低（图1）。根据深圳市国土资源与房产管理局公布的楼盘预售许可信息，第三季度深圳市批准预售面积为1503777平方米，较上季度降低19％；但从批准预售的套数来看，期间共批准预售套数为17338套，较第二季度上升7％。通过计算，第三季度推盘平均户型面积为86.73平方米，较第二季度的114.67平方米有了大幅降低，这说明深圳住宅市场开始呈现户型小型化趋势。

    从各区的情况来看，置业住宅逐渐升温的龙岗后来居上，首次领先9月集中推盘的宝安，成为全市之首。而两区合计达全市60％，也将继续是下一阶段深圳房地产市场的主要供应地。寸土寸金的罗湖表现依然疲软，推盘量为六区之尾，但随着城中村改造开始，这一情况有望得到改善。借泛CBD区西延南扩之势，随着红树林片区海景概念和香蜜湖片区湖景概念豪宅的面市，福田超过隐忍待发的南山，紧随龙岗宝安成为全市推盘量第三。而盐田也只在8、9月有小体量的小户型公寓、海景概念的豪宅推出，对市场的贡献度不大。

    大二房更受欢迎 第三季度一共推出小户型住宅610192.49平方米，共9901套。比较典型的项目有罗湖的红桂皇冠、福田的天都世纪、南山的你地公寓、龙岗的80后街、宝安的白金假日公寓和香缇雅苑。在面积分布上，龙岗宝安超越历来的小户型供应地福田，成为小户型供应量最大的两个地区（图4）。从项目出现的频率来看，小户型项目与深圳房地产开发从东到西、从特区内到特区外的趋势同步，而特区外开发规模及产品类型也渐呈多样化，比如有酒店公寓概念的白金假日，也有居家为主的香缇雅苑。随着“70·90”政策的实施和宝安龙岗6块限户型地块的开发，今后特区外小户型项目也将如同一贯的大盘、豪宅一样值得期待。

    从各区批准预售的情况来看，小户型所占比例也各不相同；受土地所困，罗湖所推全为小户型，福田、盐田较龙岗、宝安稍高；因为后海的繁荣、深圳湾的成熟而在深圳房地产市场上具有独立话语权的南山则置身事外，推盘量最低。从批准预售的面积区间分析，70－90（含）平方米区间成为供应量最大的区间，结合房型来看，二房所占比例过半。说明考虑居住的需要，开发商已经将开发重点由40－70（含）平方米的小二房单位转向更适宜居住的70－90（含）平方米的大二房，这种房型厨卫厅面积合理，功能空间完整而无局迫感。但由于纯小户型项目的空间、建筑结构、项目定位的限制而较少出现，常常以非小户型项目的户型之一在市场上出现。这种户型针对深圳家庭特点（一般家庭为2－3人），较受市场欢迎。

    40平米以内单房成交最活跃

    从成交的面积区间来看，对应批准预售量，70－90平方米区间单位成交面积最多，接近总数的一半，而以单身公寓为主的40平方米内的单位则成交最为活跃，成交量超过批准预售量，这说明单身公寓市场处于供不应求的状况。从成交的房型来看，二房单位所占比最大，成交套数占小户型总成交套数过半，这说明无论是开发商还是购房者，都一致对二房看好。

    从区域市场来看，龙岗、宝安小户型成交量占到全市一半以上；福田表现仍然稳健，紧随其后；而推盘量最少的罗湖则超越盐田；这表明无论是一直以小户型为代表的特区内市场，还是一贯走大盘路线的特区外市场，小户型都越来越受到广泛的关注（图11）。第三季度入市小户型销售状况从第三季度推出的小户型项目历史销售均价来看，福田、罗湖为11000－12000元／平方米，南山8500－9500元／平方米，宝安中心区为8000－9000元／平方米，龙岗中心城、龙华、布吉片区为6000－7000元／平方米。部分带装修项目实际装修成本为500－600元／平方米，因此项目是否带装修对价格影响不大，带装修只是一个卖点，而不是一个价值点。从带装修项目的销售统计来看，最后均价都大致与周边楼盘相当。