成都大盘新定义

　　与中国目前房地产开发大盘风起云涌的局势同步，近三年来，成都楼市进入了名符其实的大盘时代。

　　五年前，成都楼市也曾出现了占地数百亩的大盘。如成都花园、锦官新城、中海名城等，主要特征是占地面积大，但在系统规划、设计、目标定位、整体策划包装和销售上都缺乏“大盘”意识，类似麓山国际社区这样采取PUD模式整体开发的项目几乎没有。

　　目前成都楼市出现的一些超级大盘，其概念已远远超出了单纯的体量界定的范畴，而是建造一座新城，不仅在统筹规划，整体包装推广等方面优势明显，对促进区域房地产开发、提高成都楼市开发整体水平等方面都起到了重要的推动和示范作用。

　　百万平方米大盘集中出击楼市

　　当年麓山国际社区携3800亩的体量亮相成都时，确实引起了业界惊呼。时隔三年，类似超级大盘在成都楼市已被人们普遍接受。从2004年的1811 地王到南地王；到2005年420厂地块成功出手；今年韩坡岭2006地块面世……如今，仅在开发面积上，若没有上百万平方米，谁也不敢妄称“大盘”了。

　　百万平方米大盘频现受热捧

　　成都上千亩体量达100万平方米以上的大型楼盘集中出现，是近几年的事。其中最早的是麓山国际社区，一片荒芜的地块，却放言打造成都高档住宅区，延续南富之气。这番话，当时让许多人对项目前途都表示了怀疑，但事隔数年，人们再提麓山时，已是充满赞许和羡慕的语气。据麓山国际营销总监蒋莉透露，9月9 日，麓山国际圆石滩推出58套别墅，5个小时内全部卖完，9月24日，麓镇二期112套房子在3个小时内被购房者抢光。　

　　事实上，像麓山国际这样的超级大盘最近两年并不少见，1811亩中海国际社区部分呈现、卓锦城一期也已交房、香颐丽都风声水起、和黄·南城都汇推出在即……值得注意的是，这些超级大盘一亮相，都无一例外地受到市场热捧。

　　去年9月30日上午，一千多名客户齐聚中海国际社区售楼中心，共同创造了 “中海国际社区·蓝岸”一期首批次物业近200套房源在短短3个小时内售磬的奇迹，销售额超过1.2亿。而和黄·南城都汇和华润二十四城在相关调查中更是排在购房者期待楼盘中名列前茅。占地达2000亩的天泉·聚龙，近日在成都楼市可谓声名鹊起，受到各界高度关注。

　　今非昔比，体量不再是大盘界限

　　成都置信副总唐名琏称，楼盘大小之分是有时代界限的，90年代的大盘标准是上百亩，现在是上千亩。更重要的是现在的大盘更多是新城镇建设的概念。

　　现在的大盘融入了城市建设的元素，而以前的大盘开发商，在取得一块较大面积的土地后，只是进行简单的分期开发，手段、理念与水平与小型楼盘几乎没什么区别。首次在成都采取PUD统筹规划的麓山国际项目营销总监蒋莉则认为，与几年前的大盘相比，现在的大盘除了在规模上形成绝对超越外，对人才资金、产品类型和市场风险控制力等方面都有更高的要求。

　　复合型大盘代表成都天府置信总经理邓星认为，复合型大盘作为一种全新的开发理念贯穿了整个开发过程，从前期规划设计，到后期的物业管理，以及售后服务等各个环节。无论是芙蓉古城、国色天乡，还是华侨城、大连海昌极地公园，这些复合型大盘的规划、开发都不再是一般意义上的房地产开发，涉及层面相当多，也很复杂，充分体现了开发商和投资商的开发、战略及资源、关系整合能力。

　　大盘提升城市区域价值

　　上百万平方米的大盘，大多是位于尚未开发的城市边缘地带，几年的项目打造，其实就是在开发一座新城。

　　中海国际社区一负责人表示，开发如此大体量的居住区域，对一个区域的价值提升是不言而喻的。中海进入区域开发后，该片区的地价迅速上升。

　　占地3000亩的芙蓉古城，也有同样的功效。置信副总唐名琏介绍，当初芙蓉古城进入所在区域之前，周边全是农田，现在已逐渐有开发商进入。而国色天乡项目动工之前，万春镇全是农田，现在这里的地价已上升到70多万元／亩。前不久韩婆岭地块一举拍出90多万元／亩的价格，而麓山国际的几年耕耘功不可没。

　　今年以来，为抑制不合理的购房需求，缓解房价上涨压力，调整住房供应结构，国家出台多项措施，但收效甚微，根据最新发布的“国房景气报告”显示，7月份，国房景气指数为103.51点，环比上升0.58点，同比上升1.54点，深圳、北京房价上涨仍在11%以上。对此，近日，银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，从土地储备、开发商、按揭贷款等方面提出了严格要求。信贷“闸门”——能否挡住利益的诱惑呢？

　　为了规范房地产健康有序的发展，今年5月24日国务院转发的建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，5月31日，中国人民银行发布了《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》，规定从2006年6月1日起，商业银行发放的住房贷款首付款比例不得低于30%；对购买套型建筑面积90平方米以下的自住房贷款最低首付款比例仍执行20%的规定。但这些政策规定并没有抑制商业银行对房地产信贷的投入，商业性房地产贷款增速逐月加快，特别是房地产开发贷款同比上升较大。6月末，商业性房地产贷款余额为3.4万亿元，同比增长20.6%，比年初增加3952亿元，同比多增1620亿元。其中房地产开发贷款余额1.3万亿元，比年初增加2132亿元，同比多增1346亿元；同比增长28.9%，增幅比上年同期上升10.2个百分点。购房贷款余额2.1万亿元，比年初增加1820亿元，同比多增275亿元。

　　如此庞大的信贷投入，对于商业银行来说，已成为利益的攸关者，可以说，银行已上了房地产市场的战车，上去容易下去难，面对现实，各家商业银行能够承载的只能是房价的平稳或持续走高，任何像泰国出现的泡沫问题，都会给银行带来无法估量的风险和损失。对于目前房地产行业的3.4万亿贷款而言，全口径综合不良率大约为4.6%左右。如果12个月内房价下跌30%，那么不良贷款可能激升到1.02万亿的水平，不良率大约为29.1%。中国银行业资产的整体不良率将因此上升3.2个百分点，从目前的8.3%重新恶化到11.5%。这是各家商业银行无论如何也不希望看到的恶果。

　　在商业银行看来，目前房地产开发贷款和个人按揭贷款是一个优质的大市场，其安全性、效益性和流动性都胜过一般性贷款，因此各商业银行都在积极营销，数据显示，1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元，而到今年上半年，这一数字超过了2万亿元，8年的时间，增加了近100倍。而且个人房贷收益稳定，质量很高，风险是各项贷款中最小的，这在各商业银行大力提高效益、严格控制贷款风险的形势下，更是得到商业银行的宠爱，在《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》后，商业银行也不会轻言放慢开拓有利可图市场，甚至在逐利中还会加大市场营销的深度和广度，求得新的市场发展机遇。

　　因此，从商业银行防范风险和可持续发展分析，房地产信贷都会在政策容许的搏击中不断开拓进取，赢得更多的发展空间。

　　面对房地产信贷加强管理，房地产行业更会积极应对，这不仅关系到企业长远发展，更是关系到自己的近期利益，如果在那一头遇到融资困难，都会直接影响到企业的生存和发展。我们知道，与房地产相关的大约有六类贷款：一是土地开发贷款，二是对开发商的贷款，三是对建筑施工企业的贷款，四是对个人的住房抵押贷款，五是混入到个人消费贷款的装修贷款，六是政策性住房贷款。这些类别的贷款，都会直接对房地产市场产生重大影响，因为，房地产市场的主要融资来自银行贷款，如果任何一方失去银行贷款的融资支持，就会给房地产市场的一方价格带来一定影响。因此，任何有需求的融资者都会千方百计、想方设法去迎合政策需要，防止关闭融资大门，使自己在融资得到保证中求得更多的现时利益。

　　面对加强信贷管理，地方政府也不愿看到房地产形势的逆转，因为这与地方经济的发展息息相关。近几年来，各级政府都把GDP作为考核政绩的关键性指标，房地产对地方经济的贡献和发展起着举足轻重的作用。由此，地方政府不愿看到因加强信贷管理而影响到本地区经济的发展。另外，房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，增加数千亿的税收，这都会促使政府部门开拓融资渠道，促进房地产的兴旺发展。

　　总之，房地产市场牵涉到各方面的利益，有利益就有博弈，加强监管能否达到预期效果，实践会给予肯定的回答。
 
     《国际金融报》 ( 2006-10-20 第05版 )