政府拟回购经适房：市场的归市场政府的归政府

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月20日08:55 中国新闻网

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据报道，北京市拟探索建立经济适用住房实行“内循环”的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，并将实行政府回购的制度，以扩大保障范围。在笔者看来，这将成为一种具有未来制度框架意义和全国普遍意义的住房新政。

市场的归市场，政府的归政府。假如这种“内循环”模式真能付诸实施，相对于市场化的商品房，经济适用房、廉租房便有可能成为另一条轨道上跑的车。

由此联想到医疗，人们普遍认同的理想模式实际上也具有“双轨制”色彩：一条轨由政府主导，目的是保证百姓尤其是低收入人群享受最基本的医疗服务；另一条轨由市场主导，满足不同经济支付能力的人群不同的医疗服务需求。可以肯定地认为，某些领域采取“双轨制”没什么不好，关键是两种“车”要各行其“道”，在规则完善、透明公平的保障下，避免有人在两条轨之间左右逢源，牟取不法利益。

以往的房地产领域，要么是只有一股道，要么是两股道严重混淆、混乱。在这种格局下，不仅不可避免地会出现开着宝马车住经济适用房的不公平和权力腐败，更严重的是导致了政府价值取向以及行为方式的偏离：在“经营城市”和“土地财政”导向之下，一些地方政府一门心思利用出卖土地赚钱，不约而同地对中央政府控制房价的政策采取阳奉阴违的态度，至于保障中低收入人群基本住房需求的“主责”，每每被置于陪衬地位乃至流于口头。

而经济适用房、廉租房一旦被置于另一条清晰的轨道之上，政府保障低收入人群住房的责任就会变得透明、刚性和无可推卸。其一，经济适用房不能高兴就多建，不高兴就少建，而必须满足当地所有符合条件的市民的需求；其二，内循环的经济适用房不再具有像商品房那样的增值乃至投机、炒作的功能，政府以及相关利益者的营利动机将会被大大遏制；其三，在财力有限和需求量大的双重逼迫下，政府在选择地块、设计房型、选择建筑材料等环节上，都能做到最“经济”、最高效。

剩下来的一个最现实的难题，是如何保护已获得经济适用房的人群的利益。由于过去经济适用房的销售并未与商品房销售实行真正的“双轨”，政府对这类房子将来的流通并没有明确规范，且由于购买资格的限制并不那么严格，有些人实际上成了既得利益者。一旦由政府进行“回购”的合理价格难以敲定，利益冲突将无法避免。

第二个现实难题是今后的经济适用房怎么建的问题。一般情况下，经济适用房只能委托房地产开发商建设，而不大可能由政府直接当泥瓦匠。尽管政府可以在土地使用、税费上给予最大限度的优惠，但经济适用房追求“经济”的本质属性决定了它不可能给受委托的房地产商提供满意的利润，如何才能保证他们的积极性？另一方面，如何防止政府有关部门以及工作人员与房地产商之间搞“猫儿腻”？

这些难题将直接决定着经济适用房的“列车”在另一条轨道上是否开得动，是否运行得平稳。

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