观察：三部委整治差价 二手中介将再度洗牌？

现在中介公司置换业务比较清淡，为了度过这一艰难期，抵押担保、吃差价等高利润业务又开始风行起来。

近日，建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》(下称方案)，首次明确房产中介在代理买卖二手房时，禁止赚取差价。

某中介人士表示，吃差价是杭城中介公司谋生的一种普遍行为。早两年，吃差价在中介行业中相当风行，甚至成为某些中介公司谋生的主要途径。虽说，现在差价越来越难吃了，吃差价的现象并没有消失，建设部的禁令会否意味着房产中介行业的又一次洗牌？

一套房子，中介吃进3万元差价

今年8月份，王小姐将自己的一套二手房拿到中介公司转让。由于她是做服装生意的，常年在外地跑，中介公司特地让她签了一份全权委托代理合同。签约时，王小姐被告知，该房子将以63万元的总价转让，中介公司有权代表王小姐和下家签约。

办理产权的时候，王小姐前往中介公司提供交易时所需的相关资料，中介无意间的一句话，让王小姐起了疑心。真相让人吃惊，原来，这套房子，中介以66万元卖给了别人。中介不仅赚了下家的佣金，还吃进了上家3万元的房款。由于整个看房、签约过程，王小姐都没和买家见过面，才会被中介钻了空子。

戴和平是浙联律师事务所的主任律师，多年来一直从事房产方面的法律诉讼工作。“今年以来，因为中介公司吃差价而引发的法律诉讼已日渐减少。而去年前年，从整个律师事务所看，这方面的官司一年当中起起码有几十起之多。”戴和平说。

小中介更喜欢吃差价

中介之所以能成功吃进差价，主要是利用买卖双方信息的不对称。早两年，杭州房价一路疯涨，买方惟恐房价再涨，急着买房，很容易被中介牵着鼻子走。而自去年宏观调控以来，房价已趋稳定，买卖双方对市场的行情逐渐了解，中介吃差价的可能性越来越小了。那么，现在吃差价的中介还多不多？主要哪些中介在操作？

戴和平说，从案例统计看，吃差价的行为大多存在于小中介。这些小中介一般为三四个人的小公司，如果能让他们碰上一单差价交易，赚个二三万元，一个月的业务额就算完成了。

沈女士在萧山开了一家中介公司。她说，现在的吃差价和以前不一样了。以前是卖方市场，在卖家的挂价上加个一两万元比较容易，而现在是买方市场，很难在卖家的基础上再加。沈女士说，现在置换生意本身就清淡，对于小公司来说，由于品牌、知名度等的关系，置换生意更是抢不过大公司。这样，在抵押担保、吃差价上动动脑筋，就成为小公司眼下的主要业务之一。

当然，想归想，做归做。沈女士说，眼下吃的基本是一些投资客的房子。一般是大户型，出售的速度比较慢，房东急于回笼资金，将房价低于市场价出售。中介拿到这样的房源代理，再以市场价出售，就能赚到一笔差价。但这样的房子很难找，对于一个小中介公司来说，一般两个月能做上一套就不错了。

警惕吃差价的3种手法

说起中介吃差价的具体手法，记者采访了一些中介公司的专业人业。但他们谈起这个话题大都讳莫如深。

某知名中介公司营运总监告诉记者：“吃差价在房地产中介行业具有一定普遍性，主要有吃‘明差’和吃‘暗差’两种。”

所谓明差主要是指中介公司先与房产出售方(即卖主)谈好底价，然后以高出底价的价格卖给买方，高出部分再和卖家分成。而吃暗差就是常说的“背靠背”，更为普遍。暗差和明差的相似之处是，中介公司必须先从卖方手中以相对较低的价格拿到相应房产，然后再加价出售。两者不同之处在于，吃明差的过程中，买卖双方至少有一方对价格差知情；而暗差则是买卖双方对价格差均毫不知情。

据记者归纳，吃差价的手法形形色色，但不外乎3种招数。

第一招：中介包销

案例：小郑去年有套三墩的新房打算出售，可是，由于这套房子尚未交付，属于期房，在二手房交易中是被禁止的，小郑问了多家中介公司，都不愿意接受挂牌。最后，一家中介提出包销，要求以低于市场价的价格一次性支付小郑房款，但小郑必须和中介签订全权委托代理合同，由中介全权买卖这套房子。虽说，拿到手的钱少了一些，但小郑想，毕竟可以一次性回款，为了早点脱手她想想也就接受了。小郑发现，全权委托代理合同上，中介公司的名字是空白的。据悉，这类合同一般都不出现中介公司的名字。

点评：这种手法算作吃“明差”，卖方一般是知情的。近段时间，随便翻翻报纸的分类广告，“现金收购”的字眼就会跳入你的眼帘。这种方式也称为包销，中介公司需出钱将房子“收购”下来。但现在靠这种方式做差价的开始减少了，因为市场风险越来越大，万一房价跌，这个逆差就要中介公司承担了。

第二招：背靠背

案例：李女士现在还在懊悔自己做的糊涂事。今年三四月份，她看中了文三路上的一套小户型住宅，打算买下后出租养老。中介说，卖家在外地，卖房子的事由中介全权代理。由于这套房子比较俏，可以先签个空白合同。李女士稀里糊涂地将名字就签了上去。谁知道等合同条款全部签完好后，李女士发现，卖家的总价比当初谈妥的要高。当李女士质问中介后，中介以违约为由扣除了2万元定金。

　　点评：这种手法称作吃“暗差”。卖方并不知情。中介正是利用信息不对称和信息披露不真实，从中渔利。这种手法现在运用较多。中介公司不需要收购房产，但可全权代理卖方签字。

　　第三招：拿回扣

　　案例：陆先生就碰到了中介明着要求拿回扣的事。今年初，他看中了一套挂牌价为80万元的房子。中介公司对他说，如果能砍价下来，给中介公司一半回扣。陆先生答应了。最后，这套房子是以78万元的价格成交的。陆先生出了79万元，中介拿了一万元。其实，这套房子，中介和卖家本来谈的就是78万元，不存在砍价一事。

点评：这种拿回扣的情况在中介吃差价的手法中较为少见，利润没前两种高。

差价，给了中介多少利润

吃差价，一直被视为中介业务的一块肥肉。简单算一下就可以知道，一套100来万元的房子，卖出以后，中介佣金也不过5000元左右，而吃差价的利润却是二三万元。

杭州某知名大中介的副总告诉记者，早在2003年以前，吃差价是中介公司的主要收入来源。不要说小中介，就算是大中介，吃差价的利润也占了公司利润的五六成之多。随着中介越来越规范后，吃差价开始减少。但由于置换业务清淡，一些中介又纷纷在出租业务、抵押担保、吃差价等方面动脑筋。

某小型中介公司负责人告诉记者，相比较而言，抵押担保和吃差价的利润高一些，像抵押担保中介佣金比例最高可达到3%。小中介的主要收入来源为抵押担保业务，可占全部利润的一半以上，吃差价也可占到1/3左右的利润。

禁吃令后，中介生存面临挑战

三大部委近日出台的方案列出了六大类共22项房地产业的违规行为，均在此次重点整治之列。此前有关部门曾“三令五申”明令禁止的开发商囤积土地、炒卖楼号、捂盘惜售、发布虚假信息和广告、违规销售欺诈及合同违法等行为此次被重新提及，再次重复强调。但是，禁止房产中介在代理买卖二手房时赚取差价，尚属首次。

三部委表示，将“严厉查处在代理买卖二手房过程中吃差价的行为”。为严厉打击房地产业的违规行为，三部委同时要求自今年9月起至2007年3月间，各地有关部门要成立专门机构，重点查处当前严重影响房价稳定的各类房地产违规行为。今年11月底之前，各地还要上报查处的涉及房地产开发、销售、中介服务等方面的3个典型案例。

禁令当前，中介公司是继续觊觎这块肥肉，还是彻底了断这种非分的念想？在事关生存大计的痛苦抉择面前，房产中介似乎只有一条明智的道路。

“三部委文件对未来房产中介行业的规范很有好处。”裕兴房产副总郑瑛表示。郑瑛说，在市场信息日渐趋向明朗的形势下，中介公司吃差价这种行为肯定不会长久。

那么，禁吃差价，会影响中介生存吗？

据记者了解，杭州的一些大中介，吃差价已慢慢在其业务领域中淡去。一方面，置换业务才是主业；另一方面，吃差价弄得不好会砸了自己的牌子。可是，对一些小中介来说，禁吃差价还是会影响其生存大计。

杭州长庆街向来是房屋中介公司集聚的地方。除了一些经过注册的正规中介公司外，平日里，街头往往有“黄牛”设摊向过往居民兜售生意。“黄牛”摊子排成一队，场面颇为壮观，所谓的二手房吃差价的事件也时有发生。昨天记者走访了长庆街，没有看到“黄牛”。一中介公司的陆女士告诉记者，差价难做，黄牛们转行了。

信义房产副理刘峰表示，宏观调控已让中介公司洗了一次牌。而禁吃差价会让中介再次洗牌，靠吃差价生存的中介会被清洗出局。