中国房地产指数研究院：9月最新房地产形势分析

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月19日14:48 中国房地产指数研究院   

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9月指数综述

指数	2006年9月					2006年8月
	指数值	环比变化		同比变化		指数值	环比变化		同比变化
城市综合指数	1890	↑36	1.96%	↑315	20.00%	1854	↑22	1.18%	↑286	18.28%
住宅指数	1485	↑8	0.52%	↑248	20.00%	1477	↑16	1.11%	↑250	20.40%
Hedonic指数	601	↑9	1.58%	↑70	13.18%	592	↑4	0.62%	↑55	10.17%
写字楼指数	2611	↑35	1.36%	↑361	16.04%	2576	↓71	-2.69%	↑331	14.74%
商铺指数	3846	↑23	0.59%	↑753	24.33%	3823	↓168	-4.20%	↑721	23.26%

图1：北京城市综合指数走势图

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

2006年9月，北京城市综合指数为1890点，比上月上涨36点，环比涨幅1.96%；比去年同期上涨315点，同比涨幅20.00%。本月各分物业指数走势平稳，均呈现小幅上升趋势。

图2：北京住宅指数与Hedonic指数（左轴为住宅指数，右轴为Hedonic指数）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

表1：北京中房指数

	综合指数	住宅指数	Hedonic	写字楼指数	商铺指数
05:01	1538	1224	511	2166	2765
05:02	1552	1222	507	2189	2799
05:03	1569	1228	524	2212	2842
05:04	1588	1191	535	2234	2920
05:05	1577	1202	533	2257	2995
05:06	1565	1223	530	2280	3058
05:07	1587	1241	535	2282	3137
05:08	1567	1227	537	2245	3102
05:09	1575	1237	531	2250	3093
05:10	1574	1235	525	2254	3099
05:11	1581	1241	532	2265	3104
05:12	1590	1253	531	2267	3095
06:01	1576	1237	539	2255	3096
06:02	1581	1245	534	2254	3092
06:03	1604	1277	539	2216	3136
06:04	1748	1328	549	2388	3933
06:05	1813	1353	558	2445	4309
06:06	1831	1387	572	2413	4288
06:07	1832	1461	588	2647	3991
06:08	1854	1477	592	2576	3823
06:09	1890	1485	601	2611	3846

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

本月北京住宅指数为1485点，较上月上涨8点，环比微涨0.52%，涨幅低于上月水平；较去年同期上涨248点，同比上涨20.00%。受宏观调控因素影响，近期开发商价格策略以稳定为主，老项目价格变化不大，新开盘项目高端与低档住宅基本平衡，因此，本月住宅指数稳中有升。本月Hedonic指数为601点，较上月微涨9点，环比涨幅1.58%；比去年同期上涨70点，同比涨幅13.18%。

在整体市场有所回暖的情况下下，本月写字楼指数及商铺指数止跌回升。其中，写字楼指数为2611点，较上月上涨了35点，环比降幅为1.36%；商铺指数为3846点，较上月上涨23点，环比微涨0.59%。商铺方面，尽管本月商铺交易开始活跃，但受近期较多社区商业入市影响，本月指数增幅较小。而写字楼方面，近期入市项目不多，老项目价格稳中有升。

经济基本面

1、宏观经济

8月份，全市经济延续前7个月的运行态势，继续保持较快增长，主要经济领域没有出现大的波动，总体运行平稳。

1、投资增长稳定，房地产投资增幅回落。1-8月，全市完成全社会固定资产投资1774.8亿元，比上年同期增长23.7%，增幅比1-7月下降0.9个百分点。其中，房地产开发投资916.6亿元，增长16.8%，增幅比1-7月回落3个百分点。

2、消费品市场较为活跃。8月份，全市实现社会消费品零售额276.1亿元，比上年同月增长13.8%，增幅同比提高0.6个百分点，为2006年以来当月增速第二高点。1-8月，全市实现社会消费品零售额2133.3亿元，比上年同期增长12.4%。

3、工业生产延续高开低走增长态势。8月份，全市规模以上工业企业实现增加值149.4亿元，按可比价格计算，比上年同月增长10.5%，增速比上月回落3.3个百分点，是2006年2月份以来当月最低增速。1-8月，全市规模以上工业企业实现增加值1107.4亿元，比上年同期增长15.9%，增幅低于1-7月0.6个百分点，但仍比上年同期增速高3个百分点。

4、价格形势基本稳定。8月份，全市居民消费价格比上年同月上涨0.5%，其中服务项目价格上涨1.5%。1-8月，全市居民消费价格比上年同期上涨1%，与1-7月持平。

5、居民收入稳步增加。1-8月，城市居民人均可支配收入13357元，比上年同期增长14.2%，扣除价格因素后实际增长13.1%，实际增幅同比提高2.4个百分点。

2、城市建设

北京明年环境建设十五项整治突出“建新”——全市明年环境建设的日程表日前已出炉，主要包括十五项重点内容。一、拆除违法建设项目；二、“城中村”项目；三、重点大街(区域)整治；四、建筑物外立面整治项目；五、“平改坡”项目；六、航空走廊整治项目；七、城市边角地项目；八、铁路沿线环境整治项目；九、老旧小区整治项目；十、通讯、广播电视等发射、接收设施整治项目；十一、户外广告牌匾整治项目；十二、架空线整治项目；十三、烂尾楼整治项目；十四、立交桥整治项目；十五、征而未拆(建、管)项目。根据安排，在2008年奥运会前的时间里，全市环境建设工作将以2006年“治乱”，2007年“建新”，2008年奥运会之前“添彩”的节奏完成。

北京已拆除违建337万平方米 完成目标的75%——据透露，截至9月10日，全市拆除违法建设面积达到337万平方米，完成了全年450万平方米拆违任务的75%。三个拆违大户海淀区和丰台区已完成全部任务，朝阳区完成167.4万平方米任务中的104.4万平方米。城四区中，宣武区完成任务，西城、东城和崇文分别完成98%、91%、50.5%。明年的拆违任务目前也正在加紧制定中。据介绍，明年将重点拆除奥运比赛、训练场馆周边地区；运动员驻地和涉外宾馆、饭店周边地区；市级和市级以上重要景区、景点周边地区；城市河湖两侧等地区的影响城市景观和存在安全隐患的违法建设。

3、政策法规

北京二手房“限外令”将出台——有关方面透露，“限外令”即将延至二手房交易，港澳台及外籍人士购买二手房也将受到严格限制。今年7月，商务部等六部委下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，随后北京市建委下发了《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，规定在中国境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房；港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一套自住商品房。两个文件虽然严厉，但均没有对涉外人士能否购买二手房加以明确规定。两道“限外令”出台后，一部分原打算在华购房涉外人士将目光投向二手房市场，二手房“外销”量猛增。对此，有关部门正在制定相关文件，准备将“限外令”延至二手房交易领域。

北京房屋租赁将有法可依 目前已经完成起草工作——从北京市第十二届人大常委会第31次会议上传来消息，《北京市房屋租赁管理规定》目前已完成了起草工作，年底前报市政府办公会审议通过。今年上半年，市政府法制办公布今年立法工作计划时，该规定已被列为重点立法项目之一。据悉，2004年北京市政府法制办起草的《房屋租赁管理办法(草案)》在征集意见时，由于246条市民意见中大多数持反对态度，该规章推迟出台，列入到2005年立法调研项目，而今年立法工作才开始启动。

1-8月开发数据情况分析

从开发类数据分析，2006年1-8月北京商品房市场供应类指标继续增长，增幅进一步回落；需求类指标则快速滑落，一些指标出现负增长情况。1-8月全市房地产开发投资916.58亿元，同比增长了16.8%，增幅较去年同期提高9.8个百分点，较今年前7个月回落3个百分点；商品房新开工面积为1649.3万平方米，同比增长4.3%，增幅较前7个月大幅滑落14.3个百分点；施工面积8621.33万平方米，同比增长1.4%，增幅较前7个月回落2.7个百分点；竣工面积1136.91万平方米，同比减少29.2%。

商品房销售出现较大没落。1-8月全市商品房（包括现房与期房）销售额1194.99亿元，同比增长6.7%；销售面积1502.6万平方米，同比则下降了12.5%。商品房销售价格为7953元/平方米，较前7个月上涨了1.1%。

总体来看，北京商品房市场增势减缓，宏观调控对房地产市场影响显著，供应与需求增势均出现不同程度的下调。

图3：2005-2006年房地产开发投资额与商品房销售额（单位：亿元）

数据来源：国家统计局、CREIS

图4：2005-2006年商品房新开工面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

图5：2005-2006年商品房竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

商品住宅市场——供应方面， 1-8月份全市商品住宅开发投资额464.93亿元，同比增长18.6%，增幅较前7月下调5.5个百分点；新开工面积1018.13万平方米，同比减少了5.6%；施工面积竣工面积分别为5333.92万平方米和796.03万平方米，同比分别减少了8.8%和38.0%。销售方面，1-8月全市商品住宅（包括现房与期房）销售额943.44亿元，销售面积1316.38万平方米，分别比去年同期减少了2.3%和17.2%。上半年商品住宅价格为7167元/平方米，较前7月上涨了1.2%。从反映供求情况的各项指标来看，1-8月北京住宅市场供应与需求增长速度均出现减缓迹象。

图6：2005-2006年商品住宅投资额与销售额（单位：亿元）

数据来源：国家统计局、CREIS

图7：2005-2006年商品住宅新开工面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

图8：2005-2006商品住宅竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

写字楼市场——供应方面，1-8月，全市写字楼开发投资额106.24亿元，同比下降了3.4%；新开工面积182.64万平方米，同比增长了32.2%，增幅较前7月进一步回落25.7个百分点；施工面积竣工面积分别为1104.63万平米和139.44万平方米，同比分别增长13.5%和79.0%，增幅进一步回落。销售方面，1-8月全市写字楼（包括现房与期房）销售额158.69亿元，销售面积120.6万平方米，同比分别51.3%和57.0%；1-8月写字楼销售均价13158元/平方米，较前7月下降2.7%。总体来看，今年以来北京市写字楼供应持续下降，销售依然强劲。

图9：2005-2006年写字楼投资额与销售额（单位：亿元）

数据来源：国家统计局、CREIS

图10：2005-2006年写字楼新开工面积（单位：万平方米）
数据来源：国家统计局、CREIS 

图11：2005-2006写字楼竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

商铺市场——供应方面，1-8月份全市商铺开发投资额122.73亿元，同比大幅度增长112.0%；施工面积和新开工面积分别为1125.71万平方米和234.98万平方米，同比大幅增长104.8%和83.8%；竣工面积72.0万平方米，同比减少了4.6%。需求方面，1-8月份北京商铺（包括现房与期房）销售额和销售面积分别为89.21亿元和56.48万平方米，同比分别105.1%和43.3%；上半年北京商铺销售均价15795元/平方米，较前7月上升了2.9%。总体来看，1-8月北京商铺市场呈现供求两旺的发展态势。

图12：2005-2006年商铺投资额与销售额（单位：亿元）

数据来源：国家统计局、CREIS

图13：2005-2006年商铺新开工面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

图14：2005-2006商铺竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

分类市场摘要

住宅市场摘要 1-8月累计投资额：464.93亿元，同比增长18.6% 1-8月施工面积：5333.92万平方米，同比下降8.8% 1-8月新开工面积：1018.13万平方米，同比下降5.6% 1-8月竣工面积：796.03万平方米，同比下降38.0% 1-8月销售额：943.44亿元，同比下降2.3% 1-8月销售面积：1316.38万平方米，同比下降17.2% 写字楼市场摘要 1-8月累计投资额：106.24亿元，同比下降3.4% 1-8月施工面积：1104.63万平方米，同比增长13.5% 1-8月新开工面积：182.64万平方米，同比增长32.2% 1-8月竣工面积：139.44万平方米，同比增长79.0% 1-8月销售额：158.69亿元，同比增长51.3% -8月销售面积：120.6万平方米，同比增长57.0% 商铺市场摘要 1-8月累计投资额：122.73亿元，同比增长112.0% 1-8月施工面积：1125.71万平方米，同比增长104.8% 1-8月新开工面积：234.98万平方米，同比增长83.8% 1-8月竣工面积：72.03万平方米，同比下降4.6% 1-8月销售额：89.21亿元，同比增长105.1% 1-8月销售面积：56.48万平方米，同比增长43.3%

9月商品房市场交易情况

1、供给

本月商品房供给大幅反弹；海淀上市量超过5千套，居各区之首；写字楼供应锐减，经济适用房供应相对较少。

图15：2005、2006年各月商品房上市套数（单位：套）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

2006年9月，北京商品房（期房，下同）新上市22715套（面积304.7万平方米），比上个月增加了近一倍（97.7%），单月上市量达到今年的最高峰。5月份出台宏观调控后，市场不明朗因素抑制了商品房入市进程，6-8月连续三个月商品房供应处于低潮。进入9月份，随着楼市传统的“金九银十”的到来，以及被政策延缓上市的楼盘集中释放，9月商品房供应“井喷”，楼市供应开始回暖。

图16： 2006年9月各区县商品房上市情况（左轴单位：套；右轴单位：平方米）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

从各区县来看，海淀、朝阳两区本月商品房上市量均突破5000套，尤其海淀区本月上市达到5527套，接近上月上市量的3.5倍，超过朝阳的5318套而居各区县之首。昌平、丰台、大兴、顺义本月供应也有不俗的表现，本月分别以3103套、2022套、1623套、1097套的上市量分列三到六位。通州、房山、开发区作为发展较快的郊区县，本月依然保持较大规模的上市量。

图17： 2006年9月各分物业上市面积占比

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

分物业来看，住宅上市面积约183.2万平方米，比上月增长了95.7%，住宅上市面积占商品房上市总面积由上月的54.8%上升到本月的62%；写字楼和商铺上市面积分别为39.3万平方米和46.9万平方米，分别占商品房上市总量的5.8%和16.6%，较上月占比写字楼下降了22.3个百分点而商业上升了9个百分点。住宅中，普通住宅上市面积175.9万平方米，占商品房上市总量的58.6%；公寓别墅上市面积5.2万平方米，占商品房上市总量的2.6%；经济适用上市面积2.0万平方米。本月公寓别墅等高档房供应有所增加，而经济适用房供应则大幅缩水。

2、需求

本月商品房交易市场回暖，交易量上升；全市近四成的交量量位于朝阳区；写字楼成交比例下降，商铺成交比例上升。

图18：2005、2006年各月商品房成交套数（单位：套）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

2006年9月份，全市商品房成交18022套（222.0万平方米），较去年同期减少了3.8%，但较上个月大幅增长了24.6%，北京商品房成交量经历连续四个月的低潮后，9月份大幅反弹。9月份迎来了传统楼市的“金九银十”，随着上市供应的加大，商品房交易也开始活跃，但成交量的增幅却远小于上市量的增幅，这说明消费者的观望情绪仍没有完全消退。

图19： 2006年9月各区县商品房成交情况（左轴单位：套；右轴单位：平方米）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

分区县来看，朝阳区依然交易活跃，本月以6864套（72.8万平方米）、占全市38.1%的成交量遥遥领先于其它区县；丰台区成交量突破2千套达2720套居第二；本月成交量上千套的区县还有昌平、海淀与通州，本月成交量分别为1450套、1435套和1297套。

图20： 2006年9月份各分物业成交面积占比

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

分物业来看，本月住宅成交面积181.3万平方米（15175套），占商品房总成交面积的81.7%；写字楼和商铺成交面积分别为15.4万平方米和17.6万平方米，分别占商品房总成交面积的6.9%和7.9%。各物业成交量比例与上月相比，住宅基本持平，写字楼有所下降，而商铺有所上升。住宅中，普通住宅成交面积为166.1万平方米，点商品房总成交面积的74.8%；公寓别墅和经济适用房成交面积分别为6.8万平方米和8.4万平方米，分别占商品房总成交面积的3.1%和3.8%。

图21： 2006年9月份各面积户型段住宅成交套数（单位：套）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

 从不同户型面积住宅成交情况来看，100平方米以下面积户型的住宅成交量占43.4%，略低于供应所占比例。成交量居前三位的户型面积段分别80-100平方米、120-140平方米和100-120平方米，本月分别成交3233套、2651套和2538套，分别占住宅总成交量的21.3%、17.5%、16.7和。

 从不同户型面积住宅成交情况来看，100平方米以下面积户型的住宅成交量占43.4%，略低于供应所占比例。成交量居前三位的户型面积段分别80-100平方米、120-140平方米和100-120平方米，本月分别成交3233套、2651套和2538套，分别占住宅总成交量的21.3%、17.5%、16.7和。

3、价格

商品房成交均价全线回落，商铺价格降幅最大；朝阳、海淀、大兴、昌平等交易活跃的区县房价有以上升，其它大部分城市房价均有所回落。

图22：2006年1-9月商品房及分物业成交均价走势（单位：元/平方米）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

2006年9月，北京商品房成交均价为8498元/平方米，较上月下降了5.8%。其中，住宅成交均价为7928元/平方米，较上月下降1.0%；写字楼成交均价为12801元/平方米，较上月下降15.2%；商铺成交均价为10842元/平方米，比上月大幅下降36.5%。值得注意的是，中房指数呈现上升的情况下，交易均价反而下降，这主要是因为中房指数采用的是项目的报价，交易均价下降而中房指数上升也意味着开发商对市场的预期仍然向好。

图23：2006年9月份各区县商品房成交均价（单位：元/平方米）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

分区县来看，本月除交易相对活跃的朝阳、海淀、大兴、昌平四区价格上涨外，其它区县基本上均出现在下行走势。其中，海淀为10442元/平方米，较上月上涨9.5%；大兴为57162元/平方米，较上月上涨7.2%；昌平为6382元/平方米，较上月上涨10.6%；价格最高的中心城内四区均价为12237元/平方米，较上月下降了11.3%。

CBD纯写字楼封顶

 

责任编辑/sf065

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