政策不宜涉及过往 经济适用房回购动了谁的奶酪

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月19日15:06 精品购物指南   

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经济适用房回购动了谁的奶酪？

编者按

“内循环”这个新名词无疑成为了今年十一黄金周楼市最引人关注的词汇,虽然目前官方的说法一直没有明确，但是民间的猜测却已经如火如荼。各大网站的不少博客都在连篇累牍地解读和分析，焦点网的跟帖量就将近500人，而各大经济适用房的业主论坛也仿佛炸了锅一般……从美丽家园经纪公司传来的数据表明，10月8日至15日一周内，针对经济适用房出售事项的电话咨询量比平日明显增加，经济适用房的挂牌量也有上升，与去年同期相比增长了近17%，环比增长了7%。

毫无疑问，一直颇具争议的“经济适用房”体制和首次亮相地产领域的“回购”行为的激情碰撞无疑加剧了此次纷争。回购针对哪些经济适用房？回购价格怎么定？具体操作将遭遇怎样的问题？回购行为本身是否合理？诸多话题无疑都成为了业内关注的焦点，面对这次仁者见仁、智者见智的新一轮“经济适用房风波”，本报摘编并综合了不少专家以及网友的观点，无论最终的结果如何，此次风波无疑都将成为京城楼市的一次划时代的里程碑。

行业政策是契约关系之一吗?

首先申明,这个问题我没有答案。而是想求教于各位。

CBD纯写字楼封顶

对此次经济适用房可能出台回购政策这一消息，首先我非常理解此次动议的初衷与利弊，从这个角度上来说，我认为这一政策不但应该推出，甚至可能早于经济适用房出现之初就应一并提出。

但与此同时，需要提出另一个问题是，经济适用房政策或者说以其为代表的行业政策，其性质是什么？在当前这个契约社会，所有的商业关系都建立在契约的基础上。作为行业的管理者，其出台的政策极大程度地影响了行业的商业行为。但政策究竟是什么属性呢？是不是作为社会管理的主体——政府，在一定阶段内面向社会的承诺和规范呢？从这个意义上说，行业政策是不是构成了管理部门与行业的一种契约呢？这个问题恐怕只有法学专家来回答比较合适。作为我们——被法律、法规、政策等等各种社会行为规范约束着的被管理者，是无缘置喙的。

轰动一时的国八条中规定了各个城市应保证70%以上的住宅建筑面积在90平方米以下。在这个政策进一步细化的过程中，据说有开发企业提出了：我们通过招拍挂取得了土地，在政府给出的招拍挂文件中明确标明了地块的规划指标和建设要求，这个文件是具有法律效力的，开发企业也是据此购买的土地。政策突然改变导致建设要求变化，是否可以视为政府违约？开发企业是否可以据此解约？这个问题的提出可以说是划时代的。政府行为也是受法律约束的——这一点尽管天经地义，法律上也有行政诉讼一说，但在行业政策出台过程中，有人敢于对政策的法律严肃性提出质疑，这一点还很少见。

经济适用房政策存在同样的问题。

所购房产的流通性是购买者最重要的决策条件之一。但经济适用房的流通政策在过去的几年中一再紧缩，回购政策一旦执行，可以说是对经济适用房购买前提的根本性否定。尽管大家知道经济适用房是半市场化的房产，转手及出售存在各种门槛和障碍，但一旦严格执行回购政策，价格完全由政府决定，其流通性就从半市场化转变为完全非市场化，这个变化是质的变化。回购政策的执行，势必引起数十万已购经济适用房家庭的反对，不利于和谐社会的形成和稳定。

因此，比经济适用房回购利弊更重要的问题是，在当前这个信用越发缺失的社会，行业政策如何尽可能考虑到其延续性、稳定性？多给行业、给社会一些安全感，不要令每个人都感到朝不保夕，更不要令投机心态成为最普遍的行业心理。

摘自作者博客,发表时有删节

政策不宜涉及过往

这个政策肯定是有积极意义的，也在一定意义上保证了公平，毕竟，经济适用房随着这样的二次买卖，能够确保经济适用房的资源不会减少，同时，政府回购再出租，在一定程度上也使得老百姓的负担在相应减少，同时变相地减少了房地产市场的需求，这样对房价的控制会有积极的作用。当然这样的规定出台应该不涉及以往的项目，毕竟对于原来的经济适用房而言，已经拥有了产权，而这样的产权是受法律保护的。

其实，我始终认为，加强经济适用房和廉租房的建设，坚决走出租的道路，这应该是必须坚持的。甚至在某种程度上经济适用房根本就不需要销售，同时经济适用房也不需要讲究太多的舒适性，甚至在一定程度上要限制其舒适性，这样有条件改善自己居住环境的人就会离开，而其他真正需要的人群便会源源不断地补充进来，这才是经济适用房应该发挥的作用。

经济适用房应当另谋出路

《经济观察报》研究院院长清议

 不久前，北京市政府提出“探索建立经济适用房实行‘内循环’的流转模式，即经济适用房不得直接上市，由政府回购”。不难看出，这实际上是对以上制度性缺陷的一种补救措施。不过，这一补救措施本身也存在明显的政策缺陷。

最显而易见的缺陷在于，将经济适用房产权二次交易对象限定在政府范围内的做法，本质上等同于对私人产权的侵害。经济适用房产权同样是花钱购买的，而一般意义上的产权必须包括占用权、使用权、处置权。后者涉及十分复杂的法律问题，基本上是不容变更的。由于目前的经济适用房业主在购买时并没有被告知今后不得面向市场二次交易，因此，到现在才明确规定政府强制回购有被政策误导的嫌疑。

进一步说，“政府回购”也不一定能够彻底解决目前经济适用房领域的收入不公平问题。如果业主不采取出售产权的方式变现资产并获得投资收益，而是采用出租的方式或以租代售的方式，同样可以获得投资收益，只是由一次性收益变成经常性收益而已。在这种情况下，假如再对出租行为进行限制，其结果必然是对经济适用房产权的进一步侵害。

所谓治聋不治哑，针对经济适用房政策的补救措施不应当以违反民法基本条款为代价。考虑到既限制产权二次交易又限制使用权交易的规定严重损害了产权在民法架构当中的完整性，因此，针对目前经济适用房政策的补救应当另谋思路。

责任编辑/sf057

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