最近，一则消息再次把“限价房”推到了房地产市场的前沿，广州一处限价房居然比上市价高出1000元/平米。所谓的“限价房”指的就是中低价位、中小套型普通商品住房。在南京，“限价房”最明显的体现就是中低价商品房。南京的中低价商品房现状如何？它是否又能够满足市场的需要？

　　发展之路：3年前就开始对中低价商品房“限价”

　　提到限价，南京首次对中低价商品房进行限价是在2003年9月，南京市国土局发布公告，首个专门用于建设中低价商品房的地块——南湾营地块拍卖首次运用限高房价的方式，建成后的商品房最高售价不得超过2600元每平方米，现在南湾营小区已经成为南京中低价商品房中一个成熟小区。

　　也就是在这一年，南京市中低价商品房正式启动。在南京，中低价商品房、廉租房和经济适用房是政府部门为保障低收入人群的三种主要住房保障措施。根据有关数据显示，从2003年下半年启动至今，南京共完成了南湾营小区、百水家园、双和园、幕府佳园等多个项目的建设，总占地面积约170公顷，规划建筑面积约达200万平方米。

　　其中，“百水家园”规划建筑面积13.48万平方米，提供中低价商品房1500套。“双和园”项目占地面积6.91公顷，规划建筑面积10.92万平方米，可提供中低价商品房1000余套。“幕府佳园”项目占地面积10.1公顷，规划建筑面积14.18万平方米，可提供中低价商品房约1700套。

　　61%网友认为中低价商品房并非理想第一居所

　　那么，这些中低价商品房的销售如何呢？根据中原地产提供的一份数据显示，双和园中低价商品房从2005年11月销售至今，已经销售了80%。

　　南京市民对目前的中低价商品房又有多大的“满意度”呢？根据的一份调查数据显示，尽管有56%的网友认为“中低价商品房已经能满足他们的生活需要”，但还是有61.1%的网友认为“中低价商品房并不能圆他们的住房梦”，也就是说，在他们看来中低价商品房并不是理想的第一居所。

　　而苏鼎研究所所长宋坚认为，尽管这些中低价商品房的地区有些偏远，但是随着入住率的提高，人气的增加，交通配套也会很快跟上去的。“现在有些中低价商品房的生活配套比其它商品房更好”。

　　二手房中介业内人士称90%的中低价二手房都是炒房者在搞

　　在南京，购买中低价商品房并不是一件很容易的事情。南京市建委工作人员告诉记者，目前中低价商品房的申报户要符合五个条件：首先是拆迁户；第二拆迁补偿款20万元以下；南京市常住户口；拆迁范围内同一户籍家庭成员，人均年收入在上年度平均收入标准以下；除拆迁范围外，在本市无其他住房。从表面上看，这样的标准并不苛刻。但知情者认为，其实在这一范围内的市民并不多。不过，有关人士还表示，相对于经济适用房和廉租房，中低价商品房的门槛还算是比较低的。

　　双和园销售处的工作人员得知记者准备购买中低价商品房，第一句话就是“你是拆迁户吗？”她告诉记者，能在这里买房的人都是得到拆迁办同意的。

　　尽管有着不矮的“门槛”，但是在记者采访中还是发现一些奇怪的现象。中广置业有关人士告诉记者，市场上也有中低价商品房对外出售，不过，这些出售中低价商品房的人90%都是炒房的。南京市房地产交易市场工作人员告诉记者，与经济适用房不同的是，出售中低价商品房只要有“两证”就可以了，如果在5年内出售，需要缴纳5.5%的营业税。而一些市民感到疑问的是，既然是只有一套住房，那么这些炒房的人只有一套房子，如果不止一套，又是如何买到中低价商品房的呢？

　　针对这些问题，南京市副市长陆冰表示，对于市民关注的中低价商品房申购标准能否松动一事，政府已委托民政及建设行政主管部门展开调研。

　　思考：创新模式能否改变目前尴尬现状？

　　今年上半年，南京有两大中低价商品房交付。4月28日，南京河西首个中低价商品房小区双和园竣工，河西地区拆迁困难居民已分批入住；南京市第三个中低价商品房项目——幕府佳园一期已如期完工，并将于5月28日起正式向900多户城市拆迁居民交付。

　　即使这样，市场对于中低价商品房的需要还远远不够。根据一份调查统计显示，83%的网友认为南京中低价商品房供应量还不够。

　　与此同时，南京今年上年只传出有中低价商品房交付的声音，却没有太多的开工的消息传出，业内人士告诉记者，今年交付的中低价商品房其实是去年的工作，今年还没有动静。一位经常与南京建委联系得相关人士向记者透露，迟迟不见动静，与整个城建资金问题有关。在南京建委的网站上记者看到，在2007年关于中低价商品房的规划中写着“根据市场供求状况，适度建设中低价商品房。”，而这个“适度”没有任何数字来表示。

　　迟迟不见中低价商品房开工会不会影响南京今年的计划？有关专家认为，这与南京市去年2月份实行的一项政策有着很大的关联。

　　这个政策就是南京将逐步取消中低价商品房成片建设的模式，改用大型普通商品房小区配套建设的新办法。根据规定，今后南京在挂牌出让老城以外、5万平方米以上规模小区建设用地时，将有选择地附加中低价商品房的配建条件，即小区建设中必须包含约10%左右的中低价商品房。此举意味着今后南京中低价商品房建设基本不再“自立门户”，中低价商品房开发销售彻底交给拿地开发商。苏鼎研究所所长宋坚认为，因为时间差的问题，在这个时间段之后拿地的小区目前还处于规划之中，估计在一年之后会有所显现。

　　那么出台这项政策是否意味着可以解决发展中低价商品房中遇到的资金问题呢？宋所长认为，过去是政府通过补贴，请开发商开发中低价商品房，政府部门不仅不能从土地上获得资金，还要拿出一部分钱来建设中低价商品房，自然会有资金问题，现在政府部门通过政策性规定，把中低价商品房的建设推到市场，政府部门不仅可以通过土地拍卖获得资金，还可以大力发展中低价商品房。

　　那么政策的这项措施又是否能解决普通购房者的购房问题呢？调查数据显示，61%的网友认为“不能”，因为“开发商也会采取相应得措施”。宋坚也认为，这种措施对房价的影响很难，就连南京市建委有关人士也这样认为。

　　一些开发商也对这种做法反映强烈，江宁一家开发商负责人告诉记者，所谓的“中低价商品房”就是“面积适中、低价格、低总价”，这与前一段时间出台的规定“90平米占到全市开发总量70%”的“国六条”的“升级版”而已。

　　今年南京35万平米中低价商品房要建设

　　对于今年的南京中低价商品房的建设，有关人士透露，南京计划每年建设50万平米的中低价商品房。南京市副市长陆冰也表示，今年南京至少要建设35万平方米的中低价商品房。南京市建委副主任王薇也在其他场合传出了相同的声音。在去年还有包括雨花台区宋家洼地块等中低价商品房用地被出让，也将进步一扩大中低价商品房的市场份额。

　　在新的市场环境背景下，开发商是否愿意开发中低价商品房说法不一，但是根据调查数据显示，有近92%的网友认为开发商不愿意开发中低价商品房，还有82%的网友认为限价房最终会无疾而终。南京的中低价商品房发展之路到底在何方？又会发展得如何？一切只能等到时间的考验，我们也只能拭目以待。