公开房价成本能否控制房价 房产定价谁说了算？
| 各 地 推 荐 |
|
|---|
房产定价谁说了算？
当广州人大代表要求公开房屋成本提案被否决的时候，当网民为是否公开成本价而争论的时候，当社会各界对一路飙升的房价迷惑不解的时候，由北京理工大学管理与经济学院教授韩伯棠所著的《房地产定价模型及应用》（简称《定价模型》）以科学的计算方法，先进的价格模型对开发商一直讳莫如深的房屋价格进行科学的定位，开创了房地产行业科学定价的先河。
近几年来，全国各地的房地产业发展迅速，房价一路飙升，而房屋成本价的不公开、房地产价格的不明晰更是使很多人对开发商的利润空间产生了质疑。《定价模型》一书的出现首次揭开了房屋价格定位的谜团。
韩伯棠教授就在书中提到：“虽然房地产业发展迅速，但是对于房地产定价模型和方法的研究却没有像房地产市场那样得到应有的重视和发展。由于房地产项目的异质性较大，不可能像其他批量生产的产品一样采用统一的定价模式和方法。因此，对房地产定价方法和模型的研究相对落后。”
事实上，无论国内国外，关于房地产定价方法和模型方面的书籍少之又少，相关的学术论文也较为缺乏。在这种情况下，房地产开发商不得不采取一些经验方法来进行估价，如成本法、比较法。这些方法由于缺乏科学的依据和理论的指导而往往不能真实反映房地产项目的真正价值和市场价格。
从繁琐中抽丝剥茧
房地产项目的差异性是较大的，因为其本身的单件性、多样性以及位置的固定性等特点，决定了不可能存在完全一样的房地产项目。而一个房地产项目的价格涉及到所处的地理环境的约束、项目的总体规划、建筑类别及涉及小区景观、环保节能、小区物业等多项因素，并受到市场价格涨幅的影响。《定价模型》一书正是从这些繁琐的因素中，通过科学的计算方法，得出了精确的房价数据。
目前，位于上地的新盘THE HOUSE项目正是在《定价模型》繁琐的数据分析计算中才得出最后的房屋定价。《定价模型》从“宏观环境、供求关系、产品特征、服务及周边设施、开发商及合作机构”出发，对该项目的各因素建立指标，并对选定的18个房价影响因素“区域经济、货币供求、升值潜力、地理位置、建筑类别、户型设计、建筑设计、园林景观、容积率、节能系统、智能化、装修标准、其他技术、交通便利、周边景观、周边服务、开发商背景、合作机构”进行了量化，然后从市场中搜集各种数据作为定价模型的样本和数据，最后分别采用模糊综合评判模型和特征价格模型对该项目的价格进行了精确的计算。
成本、品质与定价的三位一体
韩伯棠说：“房地产价格受多方面因素制约，比如宏观经济、货币政策、供求关系、地段、规划、交通、园林、市政配套等等，它是一种立体的、复杂的运筹系统，这本书试图用科学的方法量化各指标对价格影响的权重，客观地显示产品的真实价值。”
根据本书的原理分析，可以得知：房价不仅仅由成本和目标利润决定，同时受到差异化定位、产品品质、供求关系、宏观经济等多达几十个因素的影响。
高品质需要高成本的支持，所以成本也是衡量产品品质的一个重要指标，这是房地产界的共识，成本意味着对于品质的投入。“好的产品需要成本的支持，价格不一定能反映利润。房地产发展的时间较短，还有很多认识不清的问题。捷达和奥迪都是车，为什么奥迪的价格是捷达的5～10倍？品质不同，技术含量不同，但市场都是需要的。”新基础投资控股有限公司总经理张卫克说。
本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
| 搜房引擎 |
|---|
| 一周热门快讯 |
|---|
|
|
| 最新图片快讯 |
|---|
 史上最漂亮售楼小姐 "最美丽港姐"上海售楼(图） |
 国内住宅平均寿命30年 建筑短命成最大浪费(图) |
 上海惊现全球第一摩天大楼“规划” 高700米(图) |
 广州再推出5块限价地 销售对象成关注焦点(图) |
| 热点专题 |
|---|
|
|
| 特别推荐 | |
|---|---|
| 今日头条 | 图片快讯 |
| 热点专题 | 大话地产 |
| 每周一星 | 最新开盘 |
| 楼市动态 | 家居快讯 |
| 看房日记 | 装修论坛 |
| 业主论坛查询 |
|---|
| 今日报纸头条 | |
|---|---|
| 北京晨报 | 北京娱乐信报 |
| 北京晚报 | 新京报 |
| 北京现代商报 | 京华时报 |
| 中国房地产报 | 中国经营报 |
| 欢迎批评指正 电话：010-85111241 快讯中心意见反馈留言板 |
| 相关快讯 |
|---|
| 更多关于房产 定价的快讯 |
| 相关帖子 |
|---|
| 更多关于房产 定价的帖子 |
| 摘自“精品购物指南”的快讯 |
|---|
| 更多摘自精品购物指南的快讯 |
