公房拉动北京二手房交易市场回暖 成为市场焦点
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沉寂了一年半之后，公房再次成为二手房市场的焦点。来自中介机构的最新统计数据显示，今年第三季度，再上市公房交易量超过商品房，居二手房交易量之首。
再上市公房令购房者趋之若鹜，原因是除了地理位置优越、交通便利、配套成熟之外，其价格却比同类商品房低15%左右，同时还有免征营业税的优惠。
伴随着公房成交的活跃，二手房市场在第三季度出现回暖。中大恒基、千万家、21世纪不动产等三家机构数据显示，第三季度二手房环比分别上涨23.8%、13%和16%，成交量大约在2万套左右。
公房备受青睐
新政带给二手房市场新的格局。由于新政后购房双方处于观望状态，导致二手商品房成交量萎缩。随着政策的逐步明朗，9月份市场开始逐步回暖，巨大的存量公房受税收政策倾斜影响，释放出更多的房源来供应市场，再上市公房在二手房市场独占鳌头。
千万家一位区域经理告诉记者，按照现行税收政策，取得房产证满五年的房屋交易，可免征5.5%营业税。公房交房年代一般较早，且多在2000年前后取得房产证，因此目前上市交易的公房多数都能达到5年上市交易期限，可以免征5.5%的营业税。而二手商品房由于建成年份较近，一般难以享受这一优惠。
除营业税外，契税较低是公房的另一优势。按规定，140平方米以上、商住两用商品房、公寓、甲级住宅、容积率1.0以下，具备上述条件之一的商品房交易契税为3%，而公房的契税只有1.5%。
综合个税、中介费、贷款费用等因素测算，二手商品房交易成本在11%左右，而五年以上公房的交易成本只有其一半。
千万家上述人士介绍，以前的公房交易程序较为繁琐，必须进行登记核档，业主爱人出具同意出售的证明，如果原单位有优先购买权的，还应出具原单位同意出售的证明。现在只要房屋产权清晰，上述程序便可以省略，流程的简化使得公房上市交易意愿明显增强。
公房的区位、价格优势和税收优惠，吸引了大批希望在市中心置业的买家，公房放量基本上处于供不应求的状态。据千万家市场调查数据显示：第三季度公房成交量相比第二季度上升了15%，相比去年同期上升了22%。 [推荐：关注：北京二手房市场交易买卖十月备忘录（图）]
公房交易活跃带来了二手房市场的新格局。按照成交属性计算，再上市公房、二手商品房、再上市经济适用住房与其他的成交量分别占总成交量的45%、37%、10%和8%。中大恒基提供的数据更是显示出，公房占比已高达65%。
从二手房成交区域来看，第三季度主要热点成交区域仍然是朝阳区、海淀区，且以中高档二手房交易最为活跃。而作为成长型区域的丰台和通州两区，其长期投资增长潜力为置业者看好。中大恒基的数据表明，丰台区的成长潜力在逐渐显现，第三季度成交的二手房比第二季度增加了一倍多。
央产房异军突起
作为公房的重要构成部分，央产房在二手房市场中的表现十分抢眼。
10月8日，央产房获准上市三周年。三年来，央产房在房源放量、交易价格和成交量等方面整体呈上升趋势。据相关统计，2005年10月至2006年9月30日央产房房源放量为6837套，预计明年央产房放量将达8500至10000套。
据了解，央产房平均交易价格为每平方米5700元，今年则上涨到每平方米7124元，其中崇文区和东城区价格同比涨幅均超20%。 [推荐：供需差或致房价走高 "限外令"难抑京城楼市燥热]
央产房，是指中央在京单位已购公有住房。与其他公房相比，央产房对青睐二手房的购房者而言更具吸引力。央产房普遍人文环境较好，配套设施齐备，由产权单位统一管理，价格与其他公房差异不大。
据我爱我家有关负责人介绍，朝阳区和平里、海淀区学院路和丰台区方庄等地区，成为央产房交易的热点区域。在上述热点区域，央产房占到公房交易量半壁江山。从全市来看，央产房在公房交易中也占到30%左右。
链家地产市场研究中心认为，今后央产房市场成交价格仍然呈现快速上涨趋势，预计热点区域成交价格会集中在每平方米8000元至1万元之间。同时，由于热点区域央产房放量有限，这些区域交易会趋于回落。随着丰台、石景山等非热点区域基础设施渐渐完善，其房源放量将会加快，央产房成交以朝阳、海淀两区为主的现状将会改变。 [推荐：央产房上市已三年 市场热度渐升 交易瓶颈犹存]
目前可上市交易的央产房占其总量的40％，其他多存在超标、档案不全等问题。按照规定，超标央产房须按每平方米4000元补足房价款后才能上市，但产权人一般不愿意以现金形式补足。不过，如果产权人能获得单位房产科审批，取得《超标与处理证明》，这类房产也可上市交易。
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