打破“鸡生蛋蛋生鸡”怪圈 奥体商圈发动引擎

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月18日11:00 龙虎网   

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关于奥体商业的话题我们已经讨论过好多次，尽管目前奥体商业的发展才刚刚起步，但是近期奥体销售量和入住率的上升、万科即将引入苏果便利店、明年11家市级机关进驻河西新城、滨江奥城“2072商业街”的重新命名及热销等利好消息，使我们有理由相信奥体商圈的引擎正在发动，奥体板块人气与奥体商业配套之间究竟是“鸡生蛋还是蛋生鸡”的怪圈有望被打破。目前许多小的商铺发展都已经步入正轨，虽然大型商业区的形成仍有待时日，但通过这种小规模商业的不断渗透，奥体的配套正在不断完善。

CBD纯写字楼封顶

苏果入驻，商业街亮相

随着奥体入住率的不断上升，人们对日常生活用品的需求越来越高，近期传来消息说苏果便利店等一批服务型商铺即将亮相万科光明城市的社区服务中心，以方便人们的衣食住行。据相关人士透露，目前工程已进入装潢阶段，下月起将有包括苏果在内的10多家商铺一起开业，预计年内约有20多家商铺开业，这将大大提升入住业主日常生活的便利度。而顺驰滨江奥城商业街也已改名为“2072商业街”，据负责商业项目的韩经理介绍，由于滨江奥城全部入住后，业主将达到2072户，因此将商业街重新命名，寓意将全心打造服务业主的商业配套。目前的商铺已销售了六七成，平均价格在13000-14000元/平方米左右。在谈到奥体目前商业的整体状况时，韩经理也表示现有阶段看应该说是奥体商业的起步阶段，短期内还将以社区商铺的小规模渗透为主，随着餐饮等这些小的社区服务的不断壮大，大型商业将会逐渐进驻，最终实现奥体新商圈的目标。

社区商业成为“香饽饽”

与一些大型商业项目进驻奥体屡屡受挫相比，奥体的社区商业却发展得有声有色，已日益成为投资人的“香饽饽”。社区商铺有着面积小、总价低、售价相对便宜等优势，嵩山路上的万达华府在今年的5月1日曾推出沿街商铺20间，短短7天全部售罄，均价16000元/平方米，目前一期商铺已售罄，而欧洲城、万科等楼盘的社区商铺也同样走俏，社区商业正在兴起。

由于今年上半年奥体多家楼盘相继交付，如紫鑫中华广场交付400余户、万达华府交付300多户、中海塞纳丽舍交付500多户等等，这使得奥体板块装修、餐饮等与生活相关的商铺不断增加。在紫鑫的商业步行街上就可看到“紫鑫副食品市场”、饭店等许多相关的生活服务类商铺，朝晖美容学校总校的进驻也使这里人气陡增。而中泰国际广场的商铺也是热卖中，其10年每年不低于8%的投资回报率对购买者具有较大吸引力。除此以外，目前社区商业的储备量充裕，未来的发展看好，如一直备受关注的金马郦城，商业体量巨大，虽然目前与大商家的谈判“走走停停”，但是小商家的态度却是非常积极，而金马迟迟未动的社区商业估计也是看到了未来更大的蛋糕。

楼盘热销是奥体商业“助推器”

暂且不论“鸡与蛋”谁先存在的讨论，奥体楼盘今年以来的热销却是不争的事实。在经过十运会前的热炒以及房产新政的考验后，奥体板块的优势开始逐渐显现，此区域摆脱了其它板块存在的居住混乱、人员混杂以及小区档次参差不齐的情况，完全是站在一个新的起点进行全新开发，因此可以在业主的生活习惯、商业配套等方面进行人性化的统一规划，容易形成高尚的居住环境与氛围。

从成交来看，仅上半年奥体住宅成交面积就达到了49.55万平方米，同比上涨151.77％，在全市的销售排行榜上，河西地区也是稳居前三。9月19日河西新城区的3块住宅用地被出让，楼面地价最高已经达到了每平方米3000元，加上建安成本、营销费用以及合理利润，今后房价可能达到7000元/平方米左右。以上数据都从侧面反映出市民对河西新城快速发展的认同，这在一定程度上势必会刺激商业的同步跟进。而从目前政府的态度来看，还是希望奥体能够尽快成型，资金等各方面投入的力量并没有因为十运会的结束而戛然而止，这也在一定程度上给购买者增添了信心。

引擎发动，潜力巨大

早有专家指出新城发展的关键是市政部门各配套的跟进，目前奥体的商业发展引擎已经发动，各项配套正趋于完善。在南京商贸流通业“十一五”规划中，河西商贸区被定义为全新的中央活动区，而从8月召开的河西新城发展高峰论坛传出的消息，今后河西将至少有100万平方米商铺连续上市，相当于现在新街口的1.5倍。也许有人要问，如此大的商业规模是否有足够的人气，这一点政府的规划是最好的回答。根据规划，奥体将会成为40万人口的居住区，按照人均30平方米建筑面积，总体的开发量在1000万平方米以上，而目前的开发面积只在200万平方米左右，未来奥体居民的入住率将不断提高。另外，河西的写字楼近期同样发展迅速，据悉到明年初将有11家市级机关入驻河西，目前河西的宋都、紫金等建成交付的写字楼90%已经售出，圆通、东渡、中泰等已封顶，近200家企业签订了入驻协议，商务与商业的联动必将使奥体的商业环境更上一层楼。预计到2008年，奥体商业载体基本建成，多数商业中心将开始营业。

 

责任编辑/commerce_bj001

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