“回购”推动建立福利租房制 租赁经适房优势显

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月18日11:45 中华工商时报   

各 地 推 荐		北京 | 半数新盘五环外 住宅郊区化是大势 上海 | 不争世界第一 陆家嘴建高楼是传言 广州 | 广州楼价大幅下降 开发商着急推货 深圳 | 美国房产波动对中国产生蝴蝶效应？ 长春 | 长春政府迁新址 成楼市发展新引擎 杭州 | “小姑娘”非法集资 引发挤兑风潮 沈阳 | 沈阳被建设部确定为地源热泵试点市 天津 | 土地出让“两税一费”将要提高

经济适用房有望实行\"内循环\"流转模式

在日前公示的《北京住房建设规划（2006－2010）》中，明确提出要“探索建立经济适用房实行‘内循环’的流转模式，即经济适用房不得直接上市，由政府回购”。尽管“政府回购”适用于全部或是新增经济适用房并没有明确的规定，但消息一经发布，即对当前的二手经济适用房市场产生了影响。据统计数据显示，规划公布后，经济适用房的上市房源量环比增长了14％；与去年同期相比增长逾两成。由于许多经济适用房业主担心“政府回购”政策的实施，将会严重影响其出售收益，从而使部分持有者出现心理危机，因此加速了经济适用房的上市，从而出现了经济适用房放量明显增长的现象。

“回购制”促进福利租房制度

业界计算，经济适用房购买成本比租赁成本高；政府有望借“回购制”增加房源促进福利租房制度。

采访中，不少业者都表示，回购和租售并举的推出确实是经济适用房政策的一大进步，在一定程度上解决了“部分人以此牟利，同时一些中低收入者买不到经济适用房”的怪圈。

回购将加大市民租房的意愿，回购和租售并举政策今后实施后，政府部门将在经济适用房的建设、销售、转让等诸环节加大话语权，起到更大的监管效果，而此前开发商的主导作用似乎更为明显。

相关新闻：

北京经济适用房回购模式遭业内普遍质疑

2006经济适用房转折新元年——转入根本性变革

租赁经济适用房优势显现 经适房回购将促福利租房

租赁经济适用房优势显现

面对回购制度所产生的衍生影响，有关投资人士认为，在实现打击炒房目的的同时，可能促进更多的人租赁经济适用房，出现租多买少的局面。

有人算了这么一笔账，按照回购价＝成本价－建筑折旧。那么一套30万元的房子，按八成20年贷款计算，其购房总支出约46万元，20年后还清贷款的时间点，其建筑折旧后该房子剩下的价值约21万（即：折掉约9万）。业主为居住20年付出的代价是46万－21万＝25万。同样20年的廉租房租金（按照1000元／月计）仅为24万。但经济适用房的首付购买成本显然比租赁成本要高。

更有房地产业界人士称：作为一种过渡住宅，经济适用房本来就应以租赁为主，“与普通商品房相比，经济适用房应该面积小、环境差，中低收入群体可以以此作为过渡，等经济实力提高后自然会选择退掉经济适用房，转而去购买普通商品房。同时，经济适用房与廉租房也应形成品质差异，后者应比前者的居住品质更低，这样可满足不同群体的需求。”

而且，经济适用房租赁的比例应该加大，今后经济适用房的租售比调整到4∶1更为合适，“既保证中低收入者有经济适用房可住，同时又使其不能以此获利，这是今后政策发展的方向。”

有人建议，今后经济适用房的所有权应归政府，居住者只应具有使用权，“经济适用房的建设、流通流程应该 是：开发商建好后，政府进行回购；政府将其出售或出租给符合要求的中低收入群体；中低收入群体收入如果提高并超出了使用的标准，政府有权以合理价格回购或者回收，然后再将其出售或出租给需要者。”

业内人士认为，政府采取回购和租售并举的制度，这是借鉴了香港和新加坡部分福利房政策，对我国内地的经济适用房政策提出的重大调整。但从一些类似政策性住房的管理经验来看，有不少值得借鉴之处。

链接：

新加坡：税收机制把关回购价格

戴德梁行亚洲房地产预测服务机构负责人介绍，早在上世纪90年代的时候，新加坡的房价也在大幅度增长，一些已购组屋的房价也上涨了几倍之多，抛售的现象也较为明显。但是新加坡政府认为，通过这样的市场行为，可以使得一部分人获得利润来买商品房，所以在符合公屋销售标准的情况下，政府是给予鼓励的。

与北京炒房不同的是，新加坡具备非常透明的税收机制，居住公组屋要接受严格的审查，进行市场再销售的过程也属于正常的居住换代的过程，而不存在市场牟利行为。所以，如果要使得经济适用房的政策真正落实，重点在于政府基础职能的完善。

香港：底商收入建立循环基金

由于经济适用房的密度较高，在香港，公屋的底商都特别发达，政府将其收入作为领汇基金，成为公屋循环的资金保证。在香港或是新加坡，政府是最大的开发商，而目前内地仍采用政府委托开发商开发运作，这样不可避免会出现一定的政府监管力度不够的现象。目前政府可以委托开发商作为建筑施工单位，但是经济适用房的开发和分配由政府部门专门负责将是未来发展方向。

CBD纯写字楼封顶

 

责任编辑/bj_zufang002

免责声明：
    本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

[打印本页] [推荐给朋友] [关闭窗口] 【字体： 大 中 小】 【手机看新闻】