土地出让“两税一费”将提高房价或成转嫁对象

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月18日08:35 中国证券报费杨生周明

各
地
推
荐

消息人士称，财政部、国土资源部等制定的《土地出让金收支管理办法》雏形初现，土地出让金总额的15%将用于农地复垦和土地整理开发，城镇土地使用税将提高两倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各将提高一倍。

国土资源部人士透露，该办法的草案已基本完成，将在国务院审批通过后下发；财政部有关负责人则表示将对该办法作进一步修订。

土地对房价的影响：

三大改革内容初现

此次土地出让金管理方案透露了三大改革内容，即建立土地出让金收支专户、土地出让金纳入地方预算和调整土地出让金分配机制。业内专家称，这是对今年8月国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》的落实。

土地出让金草案提出，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发；城镇土地使用税提高两倍，耕地占用税及新增建设用地有偿使用费标准则分别提高一倍，以加强对“三农”的支持；土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。

在此之前，土地出让金的5%已明确规定要用于廉租房的建设；而土地出让金增值部分的15%用于农地复垦和土地整理开发。

而国务院在《关于加强土地调控有关问题的通知》中，已明确要求“规范土地出让收支管理”；并要求提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准；新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。

社科院财贸所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞认为，土地出让金管理的这些变化是土地出让金管理向市场化转变的重要一步，“是由过去以行政命令为主，向经济手段为主的过渡”。

房价或将受影响

业内专家认为，“两税一费”的提高不会造成地价的上涨，但有可能被转嫁到房价中去。

倪鹏飞认为，“两税一费”在土地价格中所占的比重很小，而且我国的土地税费还没有达到应有的水平，因此提高税费是必要的。他认为，提高“两税一费”的主要目的是要充分利用土地，不会导致土地价格上涨。

一些业内专家还认为，政府调整土地出让金分配制度、上调“两税一费”的本意，是控制各地建设用地增长过快的势头，迫使地方政府盘活存量土地。目前，我国“两费一税”的征收标准，是上世纪90年代初制定的，不同城市的不同地块，“两税”每平方米分别只有0.5～10元和1~10元，建设用地使用成本明显偏低。

但是，业内专家也指出，“两税一费”提高增加了房地产开发的隐性成本，有可能被部分地转嫁到房价中去。某房地产商认为，对于那些同时运作多个项目的开放商而言，隐性成本的增加不止一两千万，他们有可能通过提高房价来转移这些成本压力。