盐城推行商品房成本公开后 房价到底有多灿烂

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月17日10:45 盐城晚报  倪锋  

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10月13日至15日，为期三天的盐城市秋季房产交易会如期举行。此次房产交易会与以往相比，在形式上并无太大的差别。但此前，盐城市物价局的一项决策，却使这次房产交易会有了新的内涵——这是楼盘成本实施监控后的第一个房产交易会。

CBD纯写字楼封顶

9月26日，一则消息将盐城市物价局推到了前台。该局在官方网站上向市民公开了房价成本，这在江苏乃至全国开了先河。一时间，原本处在三线城市的盐城楼市，顿时被推上全国媒体热炒的“风口浪尖”，而发布楼盘成本清单的官方网站——盐城价格网的点击率则是连续暴涨，盐城物价局此举则被媒体誉为打造“阳光房价”。

然而，打造“阳光房价”的现实能效却遭遇到意外的是非揣度。有观察人士指出，“阳光房价”在推行之初因住宅市场特殊的社会经济地位及物价单一的部门行动，便注定了它将是一次“艰难之旅”、“孤独之旅”甚至是“短命之旅”。“一切皆在观望之中。”该人士说。

影响：“阳光房价”下的楼市反映

“普通住宅商品房实行政府指导价，价格部门依据有资质成本认证机构确认的合理成本，核定普通住宅商品房基准销售价格。住宅商品房的平均销售价格，以价格部门核定的基准销售价格为基数加减浮动幅度计算，盐城市区允许上浮的幅度为8%，下浮不设限。”在盐城价格网的醒目位置，挂着人们关注较高的《现行商品房价格政策要点》。

各开发企业对“阳光房价”又会有何反应？10月13日，记者以购房者的身份，在政府限价下的第一个房产交易会上对盐城市多家楼盘进行打探。

在一房产公司开发楼盘的展位前，该公司的售楼小姐告诉记者，由于新楼盘仍在建设之中未正式开盘，目前只进行预售，各套住宅的具体价格还没有出来。“按照政府规定，我们这个楼盘的销售均价在每平方米2290元左右。”她谨慎地告诉记者。而另一展位处的售楼小姐则告诉记者，她们公司开发的“悦达·都市花园西园”1号和2号普通商品住宅楼已基本售完，目前只剩下一套房子，面积为160平方米，房款总价是468299元，每平方米价格为2926.9元。而按照盐城市物价局的规定，这两处楼盘的销售基准价格分别为2120元和2500元。按照上浮8%的最高限额，这两处房的定价均要比核准价“虚高”一点。

对价格“虚高”，该楼盘的销售人员解释为：“我们并没有超出物价局的房价规定。”一楼盘展销处的工作人员介绍说，物价局规定，在平均销售价格不超过销售基准价108%的基础上，允许开发企业利用楼与楼、单元与单元之间区位差异，制定商品房的楼层差价、环境差价、朝向差价。

反应：“阳光房价”遭遇是非揣度

除价格外，在此次房产交易会上，还有一现象在以往甚为鲜见。一些准购房者手持从官方网站下载的“盐城市商品房销售价格”与展位前的售楼人员不时地辩论着。

“开发企业是否违价，只要打开盐城价格网，就能找到物价部门对该开发商楼盘定价的文件。”一位在房交会现场的市民说，他为盐城市物价局公开公布房价成本的做法叫好，认为政府部门公布的“房价成本”比开发商玩的“我建房你定价”等促销噱头来得更真实、更具可信性。

然而，也有一些市民对此持有相反的意见。他们认为，虽然物价部门的做法可能是出于大众一面考虑的，但“真正施行的效果不大”。

实际上，除部分市民不认同之外，盐城公布“房价成本清单”也遭遇到了来自房企的阻力。随着全国媒体的猛炒，一些开发商表示成本公示“没有实际意义”，甚至认为这种做法会“误导”消费者，还有人认为这侵犯了企业的商业机密。

虽然也有一些开发商对物价部门此举表示“欢迎”的，认为可以在一定程度上消除买卖双方的矛盾，释放市民的购买力。但大部分开发商在赞同物价部门的这一做法时则认为，“按核准价卖只能亏本”。

“政府部门的做法肯定有他们的道理，但我个人始终感觉公布企业商业秘密的行为不太妥当。”城南一开发企业负责人在接受记者采访时如是说。而另一家房产老总称，“现在比较敏感，自己不便发表意见。”而大多数企业老总的一个共同观点是“盐城物价部门是在‘出风头’，在盐城这种三线城市根本没必要发布这些所谓的成本清单！”、“我们在拿土地时政府只限定最低价却没有最高价，而现在售房却限定最高价而没有最低价，这本身就不公平。”

记者获悉，就在此前不久，盐城市物价局监察部门为了取得房价成本的第一手资料，来到位于盐城市区西南的某大型楼盘进行实地监审。在要求开发商出具建筑材料成本报表时，却遭到了开发商的强硬拒绝，称是企业的商业秘密，不能公开。

看法：公布成本清单是正面促进

尽管盐城市物价局称公布房价成本清单没有遭到抵制，但记者还是从中感觉到一些压力。

据盐城当地媒体报道称，在今年2月16日，盐城市物价局就发布消息说，将于4月份公布出“详细、透明、百姓都能看得懂”的商品住宅成本清单，之后还将每月、甚至每星期对房价成本进行动态发布，以探索建立社会舆论监督、消费者参与、企业自律的商品住宅价格约束机制。但原定于4月份公布的房屋成本清单，直到9月下旬才出炉，其中压力堪称不小。

据了解，对于以房屋成本定价，物价部门一般是先与开发商协商，让他们去掉一部分水分。而从开发商报上来的成本数据来看，水分主要集中在配套设施费用和企业运行管理费用中。譬如，小区内修建道路几百米，开发商却标明有3公里……经过实地勘查，这些虚头当然得被挤掉。至于土地取得费用、建安费用，这些几乎都是固定的，基本透明。而在网上公开公布核定的住宅商品房基准销售价格及其构成内容，这样做的目的就是向社会公开商品房定价过程，使普通住宅商品房的定价更加接近成本，有效遏制房价虚高，打造“阳光房价”。

“公布整个盐城楼市的房产清单，是个好事！”盐城市房产管理局房屋建设管理处崔爱山处长直言不讳。崔处长认为，就市民来说，拿到这份清单最直接的好处就是增加了购房的“透明度”。他向记者解释道，现在各地房产市场出现一个共同的现象，就是开发商抱怨成本高，市民指责房价贵。崔爱山认为，其实二者都有道理，物价部门公布房产清单，至少可以让老百姓更加了解房价的具体组成部分，从心理上也可以起到安抚作用。“成本清单”最大的好处就是限制个别不按规定售房的企业，并不存在负面效应，而是正面促进。

然而，有观察人士指出，由于房地产在社会经济中的特殊地位和作用，加之成本公布系物价部门单一行政所为，受到抵触是正常的。“虽然在短期之内，看不出公布成本会对盐城楼市有多大影响，但有一点可以肯定，物价部门此举会有压力。”该人士说。

观点：亟需相应配套和衔接措施

盐城房地产业内一位资深人士丹朱对此认为，以单一的监审楼盘成本来压低房价的作用是很有限的。他说，普通住宅商品房从2002年以来就已经实行政府指导价，但2002年以来恰恰是各地房价涨势最猛的阶段。可见动用价格控制的硬性手段对房价的打压作用比较有限。盐城房价核算只是核定该项目的均价，具体到每套商品房，都是实行一房一价，其实际售价围绕均价上下浮动范围非常大。

扬州环艺地产经纪蒯跃华副调研则认为，不能怀疑政府的决心，追溯过去两年，还有更多的地方有过同样动议，其状无一不是孤掌难鸣，最终草草收场。“看来短期内这种情况不会有根本性改变。至少目前我们还没有看到有多少地方政府显露出为提高市场透明度和公平性，使消费者在不规范的市场运转体系内免受损害的努力意愿，当务之急是要使人们看到政府为改善这一状况正在采取努力的信号，以打消人们对于政府在降低房价、保护消费权益完整性方面能否持久作为的顾虑。”蒯说，仅仅公开房价成本是不够的。目前公布房价成本缺少相应的配套和衔接，处于单项孤立运转状态，官方和大部分消费者的工作旨在推动价格构成的透明和公开，成本清单编制完成即公布了事。有许多更为重要和细节性的后续工作却被忽略，比如当成本统计完成，官方就必须制定相应的规制或应对措施，以缓解价格虚高、遏制人为操控等市场恶性走势。但这一解决机制没有形成。

“公开成本是一项系统性工作，不是拟定几张纸面数据那样简单，它需要多个部门全面和有条理的介入，通过系统工作，完善监控、公开、惩处等系统环节。这样方能使公开成本有的放矢，而不至于无功而返。管理层应该在此基础上，更多地为寻求新机制的建立而作为。政府推出更为细化，更为严谨的调控措施，并通过试点的方式逐步推行非常必要。”蒯跃华说。

责任编辑/sf062

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