蒋斌 汉森国际投资（浙江）顾问机构首席顾问

　　 █ 现场图文实录

　　数月来任志强首次在房地产媒体露面

　　【主持人】：各位网友，各位现场网络超女的朋友们，两位嘉宾各位好。首先我提议，以掌声热烈欢迎任总在几个月以来第一次出席房地产方面的论坛，欢迎您。

　　【潘石屹】：请他起来给大家鞠个躬。

　　【主持人】：您是几个月一直没有机会或者没有出来说话了，非常难得见到您，非常想念您。今天主题是围绕这次白家庄土地回购事件引发的关于土地招拍挂的质疑。

　　土地问题一直是房地产敏感而重要的话题，今年8月31日我们作了一场祭土地大限两周年的论坛，今天的论坛可以说是那场论坛的延续，当时我们对未来土地的出让方式进行了探讨，我们注意到以招标和挂牌为主的土地出让方式正在取代以拍卖为主的出让方式，最近在挂牌出让中又出现了一个非常热点的事件――土地出让带回购条件。

　　9月20日，朝阳区白家庄及商业用地的出让信息在北京市国土局土地储备中心网站上挂出，其中有这样的回购协议：

　　在该宗地的开发总建筑面积中，同意土地一级开发商以人民币12000元每平米的价格，回购5000平米的地上商业用房面积和8000平米的地上办公用房面积，“用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置”。

　　此举遭到了业内的质疑和讨论，有开发商计算，目前该位置的大致房价：商业约为4万/平方米，而办公销售价格约为2万/平方米。

　　而土地一级开发商www.focus.cn的回购价格为12000，因此在回购的背后又多了一个关键词，“低价”，“低价回购”。

　　任总和潘总都纷纷就此撰写博文，尤其是任总，已经很久没有站出来发表言论，更是根据这一事件提出了对当前土地招拍挂制度公平公正性的质疑。在您的《公平交易》一文中，作了一个很有意思的比喻，将招拍挂出让的土地喻为母猪，同时以养猪农民自居，并将一级土地开发商称为育种站，称该事件“留给市场的预期则是今后农民如果不付出几倍的市场代价，就会永远没有养猪人的生路了。”

　　而据说在上海，今年一号土地公告中公布的20幅地全部带回购条件，都是低于市场价三分之一以上回购，上海同事也反映，带回购条件出让在上海似乎比较普遍。

　　因此，今天，我们的论坛是在北京和上海两地同步进行，电话连线。

　　先介绍今天的嘉宾，北京的嘉宾是：华远地产董事长任志强，soho中国董事长 潘石屹。

　　上海连线的嘉宾有： 深圳市本是资产管理有限公司总咨询师崔元星，汉森国际投资（浙江）顾问机构首席顾问蒋斌，上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚。

　　首先请潘总和任总自由说一下，你们对这个事件的看法？

　　老潘：公开透明是土地出让的前提

　　【潘石屹】：政府从2002年开始，花了4年时间建立起来了土地公开出让政策，形式上叫招拍挂，最重要chinaren的是要公开、公正、公平，这是它的实质了。刚才您谈的上海的回购条款，北京是第一次在白家庄这块土地招标有了回购条款。作为回购，在拆迁过程中，有一部分需要回迁，这是可以理解的，也不是什么不得了的事情，最关键的是看回购的价格是不是同市场价格八九不离十，如果远远低于市场价，只有市场价三分之一，甚至低于成本价，这样的情况就有问题了。

　　我觉得土地在过去的两三年时间，政府每次公开招拍挂土地我们都积极地参与，在参与搜狐网的过程中，体会到真要做到公开透明，确实是土地公开出让的前提。这种公开透明不是一个挂在嘴上的口号，说我要做到公开透明，具体的做法，就是每一块地的出让招标也好、挂牌也好、拍卖也好，政府的土地储备部门从一开始答疑，到最后招标拍卖的现场，都能够邀请媒体全程参加监督。因为媒体在某种程度上是代表公众，能够把了解的信息传递出去。

　　招拍挂的政策很艰难地走了四年的时间，现在基本上全部转过来了，任何一个房地产发展商不会再抱幻想要协议转土地，暗箱交易的协议出让越来越少了，要让每一块土地公开透明，政府部门应该是积极地邀请媒体去参加。当然这个政策刚实施的时间不是很长，可能有一些考虑不周到的地方，有一些不足的地方，应该是政府的土地部门，房地产发展商，一级开发公司能够把所有的问题都能够非常理性地分析一下。因为任何一个制度不可能一开始十全十美的，什么地方有一些缺陷，我们再调整，再不断地改进。最重要house.focus.cn的前提还是要公开透明，把所有的事情都能放在桌面上。

　　今天最大的桌面就是互联网，如果能在互联网上，大家一起参与讨论，可能一些不太合理的地方，需要改进的地方就能改进和完善。这是我的想法。

　　任志强：应该只许政府回购或招拍挂以前已经签订回购协议

　　一级开发商回购应按市场价 成本进入挂牌底价

　　【任志强】：我们首先得看看立法上怎么规定的。房地产法上规定了有三种土地出让方式，一种是协议，一种是招标，一种是拍卖。挂牌没看见哪个法上有挂牌，人大通过的法可能是上面的法来决定下面的政策怎么执行。如果所制定的土地供应方式没有上位法进行保护的话，实际上是有缺陷的。立法中很清楚地提出来，希望我们的制度公开、公平、公正，一个制度在立法的过程中，除了有立法以外，这个方法的制定方式更需要有一个约束。比如说应该有多少种计算的方式、评定的标准等等，各方面要公开。这样即使不参加投标人也可以知道这个交易的过程是一个用完全公开、公平的方式去进行的，否则的话就可能会出现一些不太正常的现象。

　　我们在2002年7月1号实行的文件里可以明显地看到，有政府部门或者是监察部门或者是纪律部门共同参与了文件的制定，强制性的实行土地招拍挂目的是为了防止腐败，目的就是为了创造一个公开化的市场，用市场化的方式购买土地，防止和避免出现黑箱操作。假定我们现在实施焦点装修家居网的一些相关法律、政策没有人去监督它，也没有达到我们想制止腐败的目的，可能出现市场上不公平的问题。仅仅有公开而没有公平和公正，这个制度也是有缺陷的，光透明是不行的，透明了以后，让所有人都知道它真实的价格和公平的做法。

　　这次土地挂牌出现了一些回购条款，可能在其他的城市和地区也有出现回购的条款，我个人认为不是说在土地的出让过程中，不能出现回购的条款，如果有一些公共措施的话，或者公共产品需要在这个楼里体现或者出现的时候，应该允许有用政府特定的方式保证公共利益的做法。比如有些地区会说我要设一个公共的垃圾楼，公共厕所或者类似的公共产品，可能还有类似的加油站。凡是有一些公共利益的东西需要用政府回购条款去做成土地出让的必要条件是可以理解的，比如这个地方要建一个学校，这个学校应该怎么处理。