近期楼市不会出现拐点 奥运会后房价会逐步回落

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月17日08:39 经济参考报  洛涛  

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在宏观调控逐渐深入的大背景下，楼市走向扑朔迷离。低迷的上海楼市面临集中放量带来的巨大消化压力，房价持续上涨的北京楼市在供求矛盾中痛苦煎熬。对于近期呈现活跃态势的广州、深圳楼市而言，专家也预测不会再出现此前的火爆交易场面，而是保持缓慢稳步上升态势。

奥运会后房价会逐步回落

中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海博士近日表示，随着中央开征物业税、落实购房实名制、人民币升值、利率调整、控制住宅商用等措施，北京市的房地产价格将会有所回落。

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曹建海援引资料称，截至今年上半年，北京仍有8000万平方米土地握在开发商手中，没有实施建设，设定70%可用于住宅用地，保守计算可以开发住宅面积1.68亿平方米，约合建筑面积为90平方米的住宅187万套。按照北京市政府统计公报公布的日售600套的速度，到2015年1月才能把这些房子卖光。他认为，奥运申办成功引发了房地产开发商对未来需求的过度预期，造成北京市住房的严重过剩。曹建海认为，随着奥运会结束，以及政府出台一些关系宏观调控和人民生活的政策，北京市的房地产价格也会逐步回落。  

2006年商品住宅价格仍将稳中有升

“北京楼市新房市场成交量或许会随着旺季的到来出现波动，但总体趋势是稳定，近期不会出现拐点。”一位机构分析师对记者如是表示。

根据近期国家相关土地政策，未来住宅土地市场的供给将继续保持小幅增长趋势。土地用途将出现结构性变化，经济适用房和低端普通住宅的供给与往年同期相比将会出现较大增长，别墅用地将会全面禁止，高档住宅的土地供应量将保持低幅增长趋势。由于土地开发成本的加大，土地一级市场全面实行了招、拍、挂的出让形式，土地价格也将保持增势。而受国家宏观调控影响，土地供应、房地产开发和需求等三个环节纳入到向中低档商品房项目倾斜的“结构调整”中。现期住宅供给结构中经济适用房的比重日益减轻，虽然住宅市场供需矛盾在短期内不会改变，但普通住宅势必加快市场细分以消化、迎合各种消费需求，这种细分包括产品结构、户型、价格、面积、区位等多方面的类型化，开发商以及开发产品会形成综合竞争。另外，在供给结构方面，低面积或中等面积的低端住宅特别是经济适用房的开工面积在土地政策的影响下将会明显升高，别墅高档公寓供给稳定，普通住宅在面积、户型、区位、装修程度上将会给消费者更多的选择。

这位机构分析师表示，2006年，商品住宅市场供不应求的局面仍将继续，商品住宅价格仍将稳中有升。从需求上看，近期影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平较低、住房要求呈现很大刚性、房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的情况下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略不计。因此，可以预测，受城市化及人口流动因素的影响，需求能力与供给能力相比仍然有余；经济适用房、低端普通住宅需求将会保持在较高水平；普通住宅市场细分加速；受利率、价格以及供给的影响，别墅高档公寓的需求将会基本维持在往年水平，不会出现大的增幅。从供给层面来看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。

调控政策应围绕供给和需求两方面做文章

曹建海博士表示，控制房价总的指导原则应该是增加供给和抑制需求(主要是投机性需求)，因此调控政策必须围绕供给和需求两方面进行。

供给方面最主要是增加供给总量的问题，也就是政府要增加土地供应量。土地供应量增加了，市场自动会调低土地价格，开发商不会在土地大量供应的情况下仍使劲竞拍土地，地价自然下降，房价也会调整。而现在很多政策是从结构上调控，效果不明显。控制别墅用地，给人的感觉是别墅价格要涨，控制大户型比重，给人的感觉大户型价格要涨。结构调整不能解决根本问题，说白了市场中的真实消费需要仍很旺盛，只是很大部分由于价格过高没有转化为有效需求，即没有转化为有购买力的需求。在这种前提下供地结构或者产品结构调整效果不会明显。供给方面的另一个问题是经济适用房和廉租屋的供应问题，这方面肯定要加大供应力度，但是我们要考虑到低收入阶层的实际情况，在城市交通拥挤、没有私家车、远郊公交不方便的情况下，低收入阶层不可能住在远离主城区的地方。

而需求方面，其实主要是抑制投机性需求。抑制房地产投机需求，从税收角度上讲有两类：一是交易环节的税收，如营业税、契税；另一个就是保有环节的税，即物业税或不动产税。交易环节的税在抑制投机需求方面作用不明显，并且容易在买卖双方之间转嫁，在一个投机需求较大的市场中尤其如此，并且还能限制短期内的交易数量，这对控制房价更为不利。而保有环节的税收将会直接抑制投机性需求，国外房地产市场的经验早已证明了物业税的重要作用，并且也可以通过物业税抑制外国投资者的投机需求，这方面的需求是当前部分大城市房价上涨的重要原因。

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责任编辑/sf065

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