个人房贷业务萎缩银行“降”门槛还需谨慎

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月16日15:31 中国经济时报张炜

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地
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经过连续４个月的反弹后，沪上中资商业银行个人住房贷款再次出现负增长。上海银监局最新披露的数据显示，截至９月末，个人住房贷款余额２４８１．２０亿元，当月减少０．３６亿元，比年初减少６３．１４亿元。

个人房贷余额的增减，与房地产市场的活跃度有很大关系。受今年３月份起房地产市场一度成交活跃产生的滞后效应影响，沪上中资商业银行个人住房贷款曾于５月份扭转连续１０个月的跌势，６月份一度大幅增加３８亿元。但随后一系列房地产市场调控措施的出台，尤其是８月１日起个人住房转让个人所得税新政的生效，使各方早已对个人房贷回落产生较强预期。央行上海总部发布２００６年７月上海市货币信贷运行情况时就指出，预计今年后几个月商业银行个人住房贷款需求不会大幅增加。

此次披露的数据进一步显示，沪上中资商业银行一手房贷款连续３个月回落，９月减少３．５７亿元；二手房贷款连续３个月环比少增，当月增加３．２２亿元。换言之，若不是二手房贷款的“弥补”，沪上个人房贷在７月份就出现负增长了。

业内人士称，个人房贷虽是各银行最看好的业务之一，但其回落在所难免。

一方面，在目前的楼市调控背景下，房地产市场交易难见火爆，决定了个人房贷业务的增长缺乏基础。搜房网国庆长假期间的网络调查表明，７０．０７％的购房者认为房价将持续下跌，有１５．０７％的购房者认为房价会先跌后涨，另有６．８５％的购房者则认为房价会先涨后跌，只有８％的买房人认为房价还会持续上涨。“买涨不买跌”的消费心理，势必促使房价走低。

另一方面，央行加息及市场上依然存在的加息预期，将导致年内再掀个人房贷提前还贷潮。尽管各银行普遍抬高了提前还贷的门槛，加收违约金，但从以往经验看，提前还贷难以阻挡，尤其对１年以上的存量房贷很难产生约束作用。这意味着个人房贷的存量与增量都“告急”，银行只能眼睁睁看着贷款余额走向负增长。

其实，各银行间房贷业务发展并不平衡，一些银行在７月份就已“告急”。沪上银行间围绕个人房贷的同行竞争也明显升温，纷纷忙于“挖墙脚”和挽留客户。

在挽留客户方面，各银行争相推出循环贷款，将被抵押的房产资源“动起来”，以此挽留老客户。工行上海分行还推出加按揭和追加贷款服务，加按揭额度加上原贷款余额之和不超过原住房购置金额或评估价值的７０％。假如客户看中一套老式公房，房龄已超过２５年，无法单独从银行获得住房按揭贷款。通过申请加按揭贷款用于购买老式公房，就可获得长达１０年的贷款期限。此类“衍生业务”的推出，巩固了部分有其它贷款需求的房贷客户资源。

据了解，监管部门早先曾建议各银行将支行房贷审批权上收到分行，以达到控制风险的目的。但面对房贷业务的萎缩趋势，审批权重新下放成为部分银行的应对之策。个别银行在政策许可的范畴内降低了申请门槛及按揭成数与利率的优惠，还提高给房贷中介机构的“返点”额度。８月份央行加息，将房贷优惠利率由基准利率的０．９倍放宽到０．８５倍。对于贷款存量客户，只要没有不良还贷记录或恶意逾期的，贷款利率差不多都会自动下浮到基准利率的０．８５倍。对于符合相关条件的二次或三次购房者，也有机会获得与首次购房的自住购房人同等的利率优惠，即按基准利率０．８５倍执行。对于公务员、教师等优质客户，有的银行还放宽至８成按揭。

业内人士称，理财业务见效太慢，信用卡业务赢利遥遥无期，使得个人房贷业务成为各银行向零售方面转型的必争之地。但对银行来说，面对房贷坏账率上升，及房地产市场潜在风险，提高资产质量仍十分重要。此前，央行上海总部已经提醒金融机构，“应努力完善个人住房贷款政策，创新住房信贷品种，支持合理住房消费；合理把握个人住房贷款利率浮动幅度，审慎确定不同客户的首付款比例。”此政策信号说明银行不能因为拓展房贷业务而降低风险意识，因为在这方面以往推广汽车消费贷款是有过教训的。

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