数据分析：京城9月二手房市场综合指数开始回暖

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月16日15:06 我爱我家   

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图表1 我爱我家二手房指数走势图

二手房综合指数

2005 年 9 月份	2006 年 8 月份	2006 年 9 月份	2006 年 9 月同比变化	2006 年 9 月环比变化
1170.14	1349.27	1402.42	↑ 19.85%	↑ 3.94%

二手已购公房指数

2005 年 9 月份	2006 年 8 月份	2006 年 9 月份	2006 年 9 月同比变化	2006 年 9 月环比变化
1130.06	1299.94	1328.31	↑ 17.54%	↑ 2.18%

二手商品房指数

2005 年 9 月份	2006 年 8 月份	2006 年 9 月份	2006 年 9 月同比变化	2006 年 9 月环比变化
1177.89	1435.72	1530.44	↑ 29.93%	↑ 6.60%

1、2006年9月份北京二手房市场整体综述

我爱我家二手房综合指数开始回暖，本月环比上月上浮3.94%。

2006年9月，二手房综合指数为1402.42点，相比上月上涨了53.15点，同比去年同期攀升了232.28点。环比上升了3.94%，同比上涨了19.85%。9月份的我爱我家二手房综合指数在经过了前几个月的震荡反复之后，本月开始呈现回暖态势。我爱我家市场研究中心指出：相比于往年二手房交易市场的“金九银十”而言，本月的交易状况略显平淡。这主要是由于今年国家一系列宏观调控政策的出台，导致了市场在一定程度上出现了低迷态势，但从中长期来看，有鉴于各项政策的逐步完善和规范，消费群体承受能力的不断加强，市场心态也将趋于平稳，市场的预期将会更加明确，市场走势也将随之更加明朗，北京的二手房市场依然会保持相当旺盛的发展势头。

由于本月已经进入了传统“金九银十”的交易旺季，再加之市场已经逐步走出各项政策执行之初的观望缓冲期，因此本月北京的二手房市场开始出现回暖迹象。况且，目前的二手房市场整体供不应求的局面未能得以缓解，所以旺盛的自住购房刚性需求刺激了二手房交易的进一步增长，使其越来越趋于良性发展的态势。

我爱我家认为：由于北京的二手房市场中自住型购房需求占到90%以上，这种刚性的购房需求中有相当一部分是从一手房市场中转移过来的。由于二手房整体价格相对一手房要低，并且又具有地段优势与现房优势，因此，从中长期来看，二手市场上的购房需求仍将大量存在。其次，从北京市的整体住宅交易市场来看，自今年二月以来整体的交易量、价变化均较为平稳。在整体的成交量上，市场受到了传统的淡旺季以及国家宏观调控政策的影响变化明显，且一、二手房市场的变化趋势基本相同。另外，近一年以来，北京市的二手房成交比重出现了呈逐月上升的态势。根据目前的一、二手房的成交比重来看，北京的二手房交易市场还处于一个成交量持续放大的上升阶段之中。因此，伴随着传统的交易旺季的到来，未来的二手房市场将会呈现越来越平稳发展的局面。

2、2006年9月份北京二手房市场成交量变化动态分析

9月份二手房市场交易数量增加，环比8月份上涨了13.59%。

我爱我家数据显示，9月份的二手房市场交易数量出现回暖迹象，与8月份交易量相比，上涨了13.59%。

我爱我家市场研究中心指出：进入9月份以后，随着个税政策的明朗，1%的实际税率消散买卖双方的观望心理。同时，一系列新政对北京市场的投资型房产产生一定的影响，个税成本再加上加息带来的还贷压力以及由于担心后市施行新的计税标准(10月1日执行)带来的更多损失等多重压力的打击，部分资金不充裕的房产开始进入市场寻求解套。与此同时，随着国家宏观调控政策的效果初显，笼罩在房地产市场上空浓重的观望气氛已经渐渐散去。就目前北京二手房市场而言，投机炒房的泡沫成分较小。前段时间，受调控政策的影响，买卖双方的置业热情被“隐藏”起来。但随着各项政策的明朗化和人们对政策的理解，交易高潮将逐步显现。随着传统交易旺季的到来，市场将逐渐走出低迷的交易态势，未来的北京二手房市场将会在政府合理的政策引导下，发展成为市民们梯次置业的科学选择。

3、2006年9月份北京二手房市场不同权属交易量变化动态分析

二手房总指数明显上扬，二手商品房、已购公房指数平分秋色。

根据我爱我家的数据，2006年9月，已购公房指数为1328.31点，比上月上升了28.37点，同比于去年同期上升了198.25点，环比增加了2.18%，同比上涨了17.54%。二手商品房指数为1530.44点，比上月上浮了94.72点，同比去年同期上升了352.55点，环比提升6.60%，同比上升29.93%。另外，从本月两种房屋类型的交易比重变化来看，二手商品房的成交量所占比重有所增加，为总量的53.75%。环比上月增加了6.75%。

对于市场的这一表现，我爱我家市场研究中心认为：尽管本月的二手商品房指数相对于二手已购公房而言略胜一筹，但相对于同时受到营业税征收和个税征收双重影响的二手商品房而言，消费者购买二手已购公房所付出的购房成本相对较低。北京二手房市场一段时期内的交易仍将会集中在不受营业税年限限制的二手已购公房。而且，根据北京市针对个税征收所提出的细则，目前市场上交易的绝大部分已购公房都可以减免营业税以及个税，购房者在当前价格较高、税费较多的客观市场情况下，选择购买“无税”、“低税”的房源，即能满足他们的置业需求又能降低购房成本，其价格优势十分明显。因此这种“无税”、“低税”的房源得以继续受到市场部分购买者的青睐。伴随着传统交易旺季“金九银十”的到来，二手房市场有望在未来的一段时期内保持量价双升的态势。

4、2006年9月份北京二手房市场不同区域交易量变化动态分析

远郊区县市场成交量小幅下挫，传统热点区域、核心区域交易量平稳上升。

图表2 2006年9月份与2006年8月份区域交易量比重对比图

图表3 2006年9月份与2006年8月份区域交易量比重对比表

区域	2006.9 月	2006.8 月	比重变化幅度
朝阳区	31.44%	30.65%	0.80%
海淀区	21.10%	19.12%	1.97%
丰台区	14.20%	16.82%	-2.62%
东城区	3.25%	2.76%	0.48%
西城区	3.25%	4.15%	-0.90%
宣武区	7.10%	7.14%	-0.04%
崇文区	1.83%	1.15%	0.67%
石景山区	2.64%	1.61%	1.02%
通州区	5.07%	4.15%	0.92%
昌平区	7.30%	7.60%	-0.30%
门头沟区	0.20%	0.23%	-0.03%
大兴县	1.42%	1.38%	0.04%
顺义县	0.41%	0.23%	0.18%
怀柔县	0.81%	2.53%	-1.72%
房山区	0.00%	0.46%	-0.46%

从9月份市场交易比重的区域变化趋势来看，本月主要表现为：中心城区及传统热点区域的交易状况呈现逐渐回暖态势，远郊区县市场交易量小幅下挫，活跃度有所减弱。本月海淀区的表现最为活跃，总成交量比重位居各区域之首，增幅1.97%；其次为石景山区，所占比重提升了1.02%；而远郊区县本月的市场交易状况则出现明显下降趋势，除大型和顺义两个区域的交易量微涨之外，其他远郊区县的交易状况较上月均有不同程度的回落。四个中心城区的市场交易情况出现了两升两降的局面，但整体交易比重环比上月上涨了1.38%。其中，东城区、崇文区的交易比重分别上涨了0.48%、0.67%；西城区、宣武区的交易比重则分别小幅下降了0.90%、0.04%。

根据这些数据的变化，我爱我家市场研究中心认为：随着居民收入的差异化和购买房者需求的日益细分，北京的房地产消费领域必将形成一个有机互动的梯级消费格局。分析中心城区的数据得出，由于目前崇文区的二手商品房上市量多且价格低于东城和西城区，因此交易量呈稳步上升趋势，未来这个区域将会吸引越来越多有意在中心城区购房的消费者的关注。而东城区则是凭借其无可替代的优越地理位置、便捷的购物、交通条件以及完善的配套设施建设，而成为消费者青睐的首选购买房源。但随着大北京经济圈的逐步发展扩大，消费者心理的逐步理性化，其置业需求也不再仅仅局限于某一、两个区域之内，低廉的房屋价格和近年来郊区房地产高速发展所带来的充足二手商品房房源供给也将为郊区二手房交易的快速发展提供必要的保障条件，北京的二手房交易区域也将加快向多元化发展的步伐。

5、2006年9月份北京二手房市场成交居室、成交面积比重变化动态分析

9月两居室主导地位不变，一居室的二手房交易最为活跃。

图表4： 2006年9月份与2006年8月份交易面积比重对比表

面积 ( ㎡ )	2006.9 月	2006.8 月	变化幅度
≤ 60	30.83%	32.95%	-2.12%
﹥ 60- ≤ 90	37.93%	34.79%	3.14%
﹥ 90- ≤ 120	16.02%	19.59%	-3.56%
﹥ 120- ≤ 150	10.95%	7.83%	3.12%
﹥ 150	4.26%	4.84%	-0.58%

图表5： 2006年9月份与2006年8月份交易居室比重对比表

居室	2006.9 月	2006.8 月	比重变化幅度
一居室	21.91%	18.66%	3.24%
二居室	62.47%	64.75%	-2.27%
三居室	14.81%	15.44%	-0.63%
四居室	0.81%	1.15%	-0.34%

 

图表6 2006年9月份与2006年8月份交易面积比重对比图  
图表7 2006年9月份与2006年8月份交易居室比重对比图

依据我爱我家市场研究中心9月对北京市二手房市场成交居室及面积的统计数据可以看出：虽然本月二居室的成交比重较上月下降了2.27%，但从整体交易状况而言，中小户型的二居室依然占据了二手房交易市场的半壁江山，购房者对其的关注度持续高涨，成交比重为62.47%。通过数据可以看出：面积在90平方米以下的二手房为本月交易市场的主体。其中60-90平方米的二手房交易比重环比8月变化最为明显，交易比重上升了3.14%。而50平方米以下的二手房交易比重却出现了下降趋势，环比8月降低了2.12%。本月90平方米以上的二手房交易区域，除120-150平方米的交易比重呈现明显上扬局面，环比增加3.12%之外，90-120平方米以及150平方米以上两个区间的二手房交易量比重均出现一定程度的下降，前者降幅明显，达到了3.56%；后者小幅下挫了0.58%。从对应的居室变化而言，60-90平方米的二手房交易比重稳步攀升，结构合理且性价比相对占优的二居室房源仍然是消费者密切关注的重点，其在市场交易中的核心地位毋庸质疑。与此同时，本月120-150平方米的中、大户型也呈现出了强劲的上升势头，交易比重大幅提升。

我爱我家市场研究中心认为：现代家庭的人口结构普遍比较小，一般是两口或三口之家，两居从功能上可以完全满足消费者的需求，人们购房理念也进一步趋于理性化，因此二居便理所当然成为了理想的最佳选择户型。而随着消费者生活水平和收入水平的提高，以及二手房购买群体和二手房供给房源由单一化向多元化发展，人们对面积偏大的房产需求也随之相应增加，因此本月面积在120-150平方米的房源占据了次主力位置。另外值得关注的是本月一居室的比重涨幅也非常明显，根据资料表明，这主要是由于消费者越来越成熟的消费理念及消费人群结构的逐渐年轻化所致。

6、2006年9月份北京二手房市场交易价格比重变化动态分析

50万的变化界点保持不变，中间价位的二手房交易量上升相对明显。

图表8 2006年9月份与2006年8月份交易价格比重对比表

价格 ( 万元 )	2006.9 月	2006.8 月	比重变化幅度
≤ 30	16.02%	17.05%	-1.03%
﹥ 30- ≤ 50	39.96%	43.55%	-3.59%
﹥ 50- ≤ 70	22.92%	20.28%	2.64%
﹥ 70- ≤ 90	10.14%	9.68%	0.46%
﹥ 90	10.95%	9.45%	1.51%

 

图表9 2006年9月份与2006年8月份交易价格比重对比图

根据2006年9月份的市场成交总金额数据统计来看，本月的市场交易状况呈整体上升趋势，交易金额环比上升了18.85%，50万以下的房源交易比重略有下降，而高端市场的交易比重则呈现稳步攀升局面。数据显示：本月50万以下的二手房交易比重环比8月降低了4.62%。这主要是因为30-50万之间的房源交易比重变动较大，环比上月下降了3.59%。尽管如此，成交总价为30-50万之间的房源依然占据了市场的主导地位，交易比重为39.96%，而比重变化幅度最大的房源交易价格为50-70万之间的房源，较上月明显上升了2.64%。除此之外，高端市场70-90万以及90万以上这两个价位段的交易比重环比也分别提升了0.46%和1.51%。

CBD纯写字楼封顶

我爱我家市场研究中心分析指出：随着全社会经济水平的逐步提高，人们对自身生活及居住质量的要求也随之提升，但购房者主流消费需求高度的匹配性决定了交易价位相对适中的30-50万之间的房源依然是市场的交易主体。但数据显示50万以下、90平米以下仍是北京二手房交易市场的主导价位和主导户型。在中低收入人群仍为二手房主力购买群体的市场前提下，中低档价位的二手房主体交易地位不会在短时期内发生太大变化。此外，目前北京的外资购房主要集中在高总价，大面积的房型。但由于目前国家对于控制外资炒楼采取了相应的限制措施，使得本月150平方米以上的大户型房源比重呈现出了下降趋势。

责任编辑/sf062

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