戴德梁行：高档住宅租赁波澜不惊 销售价格走高

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月16日14:31 搜房写字楼   

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总体来讲，第三季度的北京高档住宅市场表现比较平稳。租赁市场方面，租金和空置率水平都未有较大波动，与上季度基本持平。销售市场方面，高档住宅的价格继续上涨。

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本季度最重要的政策，即是国家六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，这是政府首次针对房地产市场中的外资做出明确的管理规定。另外，8月份，《中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率》的发布，是继上季度之后，今年内第二次提高个人住房贷款利率。

考虑到冬季来临可能会带来的市场压力，一些酒店服务式公寓项目的业主和发展商在这个季度提前做出应对准备，例如针对个别户型推出了促销价格等。因此，本季度酒店服务式公寓市场的平均租金略微下降了0.5%，为167.3元/平方米/月。至于空置率，一方面租金的优惠提升了项目的入住率；另一方面，依靠优越的服务品质，酒店服务式公寓始终吸引着稳定的客户群，因此整体市场的空置率水平继续下降1.9%，从20.2%下降至18.4%。

虽然与往年相比，新入住的高档公寓项目数量较少，但由于总体存量较大，致使市场吸纳缓慢。同时，政府的宏观调控力度日渐严厉，例如一次次提高个人住房贷款利率，加强二手房转让收入的税费管理等，都对投资型买家产生了很大的影响，从而迫使他们将房屋投入到租赁市场。本季度高档出租公寓的空置率由24.6%上升到27.1%，平均租金则稳定在114.4元/月/平方米。

别墅方面，上季度新入住的项目租金相对较低，装修、家具也比较新，因此成功提升了入住率。第三季度高档别墅的空置率明显下降，从20.9%降至16.4%。总体租金仍旧维持在138.3元/月/平方米的水平。

本季度新供应的数量极少，只有公园大道三号楼。酒店服务式公寓和高档别墅方面，都没有新项目投入租赁市场。

传统意义上讲，下季度可能会遭遇租赁市场的淡季。冬季尤其是圣诞节的来临，使得跨国企业高级管理者来华的活跃性可能会有所降低。同时，还会有在华的外企员工纷纷回国，因此酒店服务式公寓的需求可能会受到影响。预计下季度酒店服务式公寓的租金和入住率都将保持稳定。

出租公寓方面，预计下季度入住的项目会比较少。而且他们通常会先进行装修，等到明年春节后才会慢慢投入租赁市场。虽然市场存量不会激增，但总体市场中仍有大量的空置单元需要消化。为了应对激烈的市场竞争，业主和开发商可能会降低租金来吸引租客。因此下季度出租公寓的租金和入住率水平不容乐观。

别墅方面，那些自然环境优美、房屋状况比较好的单元依旧会是租客的首选。而装修落后、家具陈旧的项目，即使租金降低也很难提升人气，入住率的提高空间很小。预计下季度出租别墅的租金和空置率会保持在一个稳定的水平。

本季度的高档住宅销售价格依旧延续上升势头。在新供应稀缺的地段，如CBD区域，一些项目新推出的后期部分，其价格上涨幅度非常大。这些项目不仅拉动其所处区域价格水平的上升，更对北京整体高档住宅市场价格走势产生重要影响。

本季度，新加坡雅诗阁集团宣布收购了北京和天津的两个项目，从而进一步扩大在中国的业务。其中，北京项目是位于中关村地区的远中悦莱公寓，装修完成后将会改名为“北京盛捷中关村服务公寓”。酒店服务式公寓稳定的回报率是吸引投资者及国际品牌物业的重要原因。

经过一段时间的观望，本季度新推出的高档住宅数量较上季度明显增多。主要供应有金融街的西城晶华，顺义别墅区的龙湾别墅二期等。

为了配合国家关于外资管理的政策，北京市建委出台了相应的细则。此文件规定，港澳台地区居民和华侨可在境内购买自住商品房的数量，暂定为只能购买一套住宅。虽然它的发布可能在短期内会影响一些高档项目的销售，但实际上它是为了限制境外买家的购房数量，对以投资为目的的境外购买人群起到一定的抑制作用。

责任编辑/bjxzl01

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