北京经济适用房回购“内循环”模式遭业内质疑

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月16日11:27 中国房地产报  吴颖 颜晨  

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北京经济适用房制度正在酝酿重大变革。

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近日，北京市规划委公布了《北京住房建设规划(2006年~2010年)》。根据该规划，北京经济适用住房将转变供应模式，由销售为主过渡到租售并举，并探索建立政府回购式的“内循环”流转模式。

“此次政府拟对经济适用房回购，显然是为了抑制目前经济适用房领域的投资行为。经济适用房政策本身就是为了解决中低收入人群的住房需求问题。政府回购相当于要求住户改善住房条件后把福利还给国家，解决更多中低收入人群的住房问题。”北京链家地产市场总监金育松说。

而北京师范大学管理学院教授董藩却认为，经济适用房是带有社会保障性质的商品房，由于此前出售的经济适用房在销售时，政府已经申明5年后在缴纳10%的综合地价款的前提下可以上市交易，对于回购政府应该审慎对待。

此外，业内人士认为，“经济适房政府回购制”的可操作性也存在诸多问题。

“回购的资金成本如何计算，如何摊销到房屋成本中，回购时如何计算装修费用、房款利息、已经交的税费等问题，使得回购经济适用房的定价需要技术层面的处理和多方的协调。”董藩说。

中国社科院刘维新教授也表示，经济适用房将怎么回购？回购的依据是什么？如果这些不能得到解决，此政策就会适得其反。

在刘维新看来，实行“经济适用房政府回购制”就要建立公有产权制。不理顺产权机制是无法实现政府回购的。

对此，北京市规划委员会办公室主任陈建军接受本报记者采访时表示，《北京住房建设规划(2006年~2010年)》目前仍处于征求公众意见阶段，公示结束后，还要请专家做研究。等专家的研究工作完成，政府部门才能制定政策。

北京市建委新闻中心也表示，对经济适用房回购政策、回购房源范围政府部门也尚未确定，回购模式并未提到日程上。

虽然该政策尚无明确措施，但已对北京经济适用房交易市场产生明显震荡。据“链家地产”统计数据分析显示，在规划公示后的10天里(即10月1日~10日)，经济适用房的成交量明显放大，环比(9月20日~30日)上涨了14%，其中东城区的经济适用房成交量环比翻了一番。

那么，禁止经济适用房直接上市，是否会加剧房地产市场供求关系的紧张，从而造成房价进一步攀升呢？

北京我爱我家副总经理胡景晖表示，目前北京市的存量房数据中，经济适用房的总存量为12万套左右，仅约占全市350万套存量房总数的3%至4%。因此，即使全部的经济适用房退出二手房交易市场，对于整个市场也是影响不大。

“但相关政府部门也应加大已购公房、存量商品房等存量住房的供应，稳定二手房市场。”胡景晖说。

此外，将探索建立政策性租赁住房制度在此次规划中也颇为引人注意，这是相关政府部门首次提及政策性租赁住房制度。

“这极有可能是下一次政府宏观调控的信号。”胡景晖说。

胡景晖透露，在近期有关政府部门举办的研讨会中，政府相关部门正在讨论的下一步房地产调控主导思路：一是把保障性住房与市场调解的商品住房区尽量分开；二是把本地原住民与外来人口的住房供应区分开，其中包括了外国人和外地人口。目的是为了保障房价，同时也能够保持一个城市合理规模和人口密度。

责任编辑/sf062

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