2006房事困局之调控：利益之争阻碍了房地产调控

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月15日10:12 搜房blog  时寒冰  

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当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。

然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……

调控之困：利益之争阻碍了调控
 
中央出台的宏观调控政策，目的在于促使房地产市场的稳定、健康、持续发展，从长远来看，这对地方政府和开发商并非没有益处，关键在于，无论地方政府还是开发商，都深知房地产市场存在的泡沫何等严重，在短视思维的主导下，他们更关注眼前的利益，至于泡沫破灭前的最后一棒将由谁来接，他们并不关心。因而，地方政府和开发商，常常对中央的调控政策阳奉阴违，当面一套背后一套，对调控百般抵制。

房市调控，有一个很怪异的现象，凡是可能触及相关利益集团切身利益的，总会遭遇重重阻力，难以真正贯彻下去，而诸如对二手房征税这样的措施实施起来却雷厉风行。原因很简单，即使调控失败，地方政府也会因为增加了税收而成为最大赢家，更何况，这部分增加的税收很有可能再次被转嫁到公众身上？

现在，不少既得利益集团的代言人，又在积极鼓吹收物业税。道理同上，与其他调控措施相比，征税既不触及地方政府的利益（它是征税的受益者）、开发商的利益，也不触及包括建设部、土地资源部等在内的有关部门的利益，其实施的阻力会很小，即便调节失败，政府也会因为开征新的税种而增加收入。还有什么措施比这更令政府心仪的呢？但是，在房价已经使公众不堪重负、越来越多的人买不起房的情况下，在诸多调控措施未能有效发挥作用的情况下，将调控希望寄托于开征物业税无异于一场政策赌博。

倘若动用物业税来调控房价，房价没有下跌反而上涨，凭空给公众增加了新的负担，而决策者却变成了唯一的受益者，他们该如何面对公众的质疑？要知道，国民纳税的目的是换来政府提供的公共服务，而不是欺骗和掠夺。

以税收的方式来调控房价，乃是南辕北辙之举。房价为什么居高不下？根源在于相关利益集团的操纵和垄断，在于相关利益集团以牟利为目的的掠夺过于残酷和血腥。房市调控只有真正触及这些既得利益集团的利益，才能取得实质性效果，否则，绕开既得利益集团的调控，永远都不可能起到作用。说得再直接一点，如果调控不触及地方政府、开发商等既得利益主体的利益，还调控什么呢？为何调控了一年还没有抓一些贪官更能触动房价？这些都值得决策者深思。

由于调控本身就包含着有关部门之间激烈的利益博弈，不仅地方政府阻挠，开发商们抵制，负责调控的主体自身也常常出于众所周知的利益因素，走出种种令人费解的棋路。二次房地产宏观调控，最大的亮点是九部委出台的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%”的细则，这一规定对扭转人们畸形的住房观念将起到积极作用。它一度被认为是调控房价的利器，因为此规定极其具体和精确，几乎没有回旋的余地。然而，建设部有关官员在这一具体规定上面却做足了文章。

6月13日，建设部房地产业司司长沈建忠指出，根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米。这就是说，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。同时，沈建忠说，70%的比例是一个地区的总量概念，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。

这种说法率先为90平方米扒开了一个缺口，引起了许多地方进一步的发挥。90平方米从此开始变大。6月14日，成都市房管局相关人士针对成都市场情况解释说，按照这种面积差，成都中小套型住房的建筑面积应为110平方米以下。同时，该人士指出70%的比例是一个地区的总量概念。北京有业内人士也指出：90平方米套型的建筑面积约为112．5平方米……

90平方米变得越来越大。对于如此要命的细节，建设部事先何以会忽略？在参与出台细则的九部委中，建设部对房地产相关知识最专业，然而，它在制定政策时的表现却很不专业或说过于“专业”，以至于留下了如此之大的争议。有人怀疑这种漏洞是建设部故意预留的。6月19日的《中华工商时报》刊文指出：“有人识破这样的规定体现了建设部的良苦用心，是预留了政策软化的空间”；“‘国六条’细则是九个部委参与制定的，如果‘十五条’细则需要大家去猜，或者可以作多种解释，或者每个部委都给自己留了空间，这样的政策又该怎样执行呢？”

两个月后，建设部兴高采烈地签发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，规定：90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。

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责任编辑/sf057

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