孙飞：经适房政策有效提升 完善住房保障体系

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月14日13:26 房地产门户搜房网  邢晓利  

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孙飞

由于《北京住房建设规划(2006年-2010年)》的出台，经济适用房再次牵动着每一个购房人的神经。规划提出，今后将探索建立经适房的“内循环”流转模式，即经济适用房不再直接上市，而是由政府回购。在经济适用房的供应模式上，规划提出由原先的由销售为主，过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1：4左右。按照规划，“十一五”期间，本市经济适用房建设规模约1500万平方米，约21万套。2008年之前力争完成800万平方米，约11万套。有媒体报道，经济适用房“回购”尚未提上日程已掀楼市波澜。

记者连线地产学者解读经济适用房新政对市场的影响。

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对于政策此项政策，著名经济学家孙飞博士认为，经济适用房的完善和提升，会更有效的保障住房体系。经济适用房建设规模加大，加强全过程监管，回购和租售并举的内循环模式是经济适用房政策的完善和提升，也是建立住房保障体系的有力措施之一，在一定程度上能够抑制少数投资者在此套利或牟利，同时消除一些中低收入者买不到经济适用房的悖论，有利于构建和谐社会。“但此项政策还要站在科学发展观的角度，与时俱进，针对实施过程中出现生的具体问题，及时进行调整、完善并优化。”孙飞博士对此表示了自己的担心。

租售比例应调为1：1更为合适

规划中规定，在经济适用房的供应模式上，规划提出由原先的由销售为主，过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1：4左右。

孙飞博士认为，“1：4的比例还不够，经济适用房租赁的比例还应该加大，租售比调整到1：1更为合适。这应是今后制定住房保障政策的主旋律。”他解释说，租售并举使得更多存量经济适用房进入流通领域，从而弥补了廉租房供应不足的局面，由于逐步经济适用房的供应及租赁逐步增多，对改善当前房地产市场供求结构具有积极影响，会逐步刺激并活跃二手房市场的交易。据测算，总价40万元的经济适用房的租赁成本低于购房成本，因此可能会出现经济适用房市场租售比例的自发调整。

经济适用房回购政策监管是难题

经济适用房由之前的准市场化转变为公共服务化，退出市场，不再直接上市，由政策回购。孙飞博士对此表示赞同，但执行和监管的难度也让他担心。孙飞认为，政府只有在经济适用房的建设、销售、转让等诸环节加大主导权与话语权，将起到更好的监管效果，而此前开发商的作用更为明显。过去经济适用房中出现的户型面积过大、购买资格审查不严等问题，是由于监管缺失等原因造成的，因此，全程监管具有积极效应，但关键在于执行力。经济适用房建设是一个系统工程，还涉及到市政、医疗、教育、交通等方方面面，需要多方政府主管部门的参与此次规委牵头提出了规划，还需要国土、建社、统计、交通、监察、工商等相关部门建立联席制度，才能切实实现全程监管。

最后孙飞博士建议，经济适用房政策还可以多借鉴成熟国家和地区的一些制度及做法，比如新加坡是透明税收机制，把关回购价格；香港是利用底商收入建立循环基金；西方发达国家的住房保障体系建设等。经济适用房政策还需要逐步完善细则并跟上时代的步伐，及时进行调整。

责任编辑/sf057

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