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为了落实9月底出台的“国六条”实施细则，南京市正在对已经划分的“中控”、“强控”、“弱控”三个区域内的已出让土地进行核查。

《第一财经日报》日前通过南京市国土资源局了解到：此次，“二度过堂”的项目不仅包括自今年6月1日以来出让的土地，还将包括通过规划审批、但是尚未拿到施工许可证的楼盘。其中，仅6月1日以来出让的25幅土地中就有19幅住宅用地。但此次调整并不需要完全遵循“90平方米以下的套型需达到70%”的硬性比例。

商品房小户型比例为53%

南京此次是按照“区域”进行划分调整。南京市政府发布的《住宅结构调整示意图》显示，整座城市分别以橙、紫、绿三种颜色区分，标注出强、中、弱三个区域。明城墙内以中控为主，整个南京从主城以中控、强控、弱控向外扩散。江宁、浦口、六合等地区被主要定位为弱控。

南京市国土局土地利用处处长王海龙对于三个“区域”解释为：强控区将严格按照“国六条”的要求，90平方米以下住房不低于70％；中控制区域对于中小户型的控制则相对宽松一些，可适当建一些90平方米以上的住宅，大小户型基本均衡发展；弱控制区是在一些环境景观比较好的区域、资源价值比较高的区域，多集中在城东及紫金山南侧以及奥体和城北的滨江地带。

“事实上，由于此次南京市将经济适用房、廉租房等政策用房作了严格规定，都要严格执行‘90平方米以下套型必须达到70%’，所以在此前提下，商品房90平方米以下套型地区总量达到70%的要求就相对宽松，有些商品房可能单个项目达到40%到50%，南京的地区总量就可以达到要求。”知情人士透露。

记者随后从南京市政府公布的“十一五”期间住宅规划了解到，2006年住房建筑总量为1100万平方米，其中经济适用房400万平方米，普通商品房700万平方米。

按总量70％计算，今年南京市90平方米以下的户型应该达到770万平方米，除去400万平方米经济适用房，700万平方米的普通商品房中90平方米以下户型只需要达到370万平方米即可。

这个比例约占普通商品房面积的53%。

南京市房产局新闻发言人郭宏定给出的官方解释为：“从去年‘国八条’的要求提出后，南京市房地产市场发展良好。一个是市委市政府主动调整供应结构，另外企业合理调整住房套型供应结构，应该说我们南京市今年上半年套均面积是108平方米，江南八区套均面积大概在100平方米左右。应该说南京市的套均面积水平比全国的平均水平低不少。

由此，南京当地一位开发商认为“中小户型比例远没有想象中的那么高”。

仍待细化的“双70%”

“我们在7月底就开始调整规划，将联排别墅项目调整成普通住宅项目。一方面，考虑到国家的政策导向；另一方面也是考虑到小户型项目的市场机遇。”一位河西的开发商对记者表示。

根据南京市规划局的相关统计，近期已经有6家以上的楼盘获批更改规划，其中包括万科光明城市、金陵大公馆、紫鑫中华广场、翡翠谷、墨香山庄、盛景园等知名楼盘。其中一个楼盘更改规划的理由是：“由于目前房地产市场的政策影响较大，公司决定对原审定方案中2期建筑进行优化调整”。更改后，项目中的中小户型比例普遍有所上升。

土地的调整也在同期进行。南京市自6月1日以来已经出让的19幅住宅用地中，有3幅位于河西“强控区”，按照此次出台的规定，其“90平方米以下套型必须占到70%”。同时，南京市即将于11月1日进行现场拍卖的5幅地块中，除了鼓楼区东宝路地块，以及热河南路地块属于“中控区”之外，其他3幅地块也都属于“强控区”。但目前，有关这3块土地究竟应该按照怎样的户型比例进行开发还没有最终敲定。

“出让文件已经明确‘竞得人应按国家有关规定开发建设’，在这一前提之下，开发商在办土地证的时候，只能根据控制区有一个大体的概念，此后，在上报方案的时候，规划局会进行统一协调，再确定单个项目中小户型所占比例。”南京市国土局相关人士对记者解释称。

记者了解到，接下来，土地出让中对于小户型所占比例的要求会逐步明确。南京市国土部门正在与建委、房产、规划等部门共同研究确定具体地块出让条件中有关套型结构控制目标，今后，新出让的住宅项目（含经济适用住房）将在土地出让合同中注明“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例”，具体细化到单个项目。

为了统一协调工作，南京市政府专门发文，成立了南京市房地产市场调控发展领导小组。组长由市政府分管副市长担任，副组长由市政府副秘书长和市房产局局长担任。市委宣传部、市政府新闻发言人、市发改委、市建委，市财政、规划、国土、房产、物价、地税、监察、统计、人行南京分行营管部等14个部门、单位和江宁、浦口、六合三区政府为领导小组成员单位。

“目前我们只是提了原则的话，按照总量控制、区域平衡的原则。真正设计的时候会留有余地。但是总量上我们是能做到的。”王海龙说，在具体的执行中不排除某些区域的项目90平方米以上及以下的户型比例三七开，某些区域的比例四六开，甚至五五开。(第一财经日报 郝倩)