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9月30日，北京住房建设规划(2006年~2010年)正式在政府官方网站公示并征求社会各方意见，这是今年5月底建设部等九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求“各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布”的最后一天。

在这份公示稿中，北京对“十一五”期间落实国家调控要求的每个环节作了较为全面的描述。在长达15000字的文件中，对未来建房提出了数据化、结构性、责任归属等明细要求。

也有批评者认为，对于一些细节的避实就虚，可能导致该规划操作难度大；不过相比九部委细则的大方向，北京方案有了明显突破，尽管是小小的一步。

可以肯定的是，这将是未来几年内北京住房建设市场的纲领性文件，至少在一个较长时期内，它是管理者、建设者、消费者都必须了解的新规则。

规划谨慎出台

在由北京市规委牵头、汇总各管理部门意见基础上形成的“十一五”住房建设规划，其实经历了很多环节的论证，数易其稿，一位北京规划设计院高管人士向记者介绍说，最终公示的文稿体现了建设部对方方面面的调控要求。

6月1日以来，北京市规委根据建设部等九部委细则要求出发，在北京尚未形成具体方案前提下，几乎暂停了所有新建项目的规划审批。

为了尽快恢复新的审批进程，北京市规委9月4日发布《关于贯彻落实宏观调控政策，加强住房结构规划管理的通知》，对于6月1日新申报项目全部要求提供房型面积及比例，并作审批。

出于谨慎起见，上次文件没有提及90平方米70％是针对总量，还是针对每个项目，而在北京住房建设规划公示稿中，明确了该比例是指总量控制，同时单个项目要按照规划条件和有关规定，严格执行套型结构比例要求。

在规委9月初文件出台后，北京市建委副主任苗乐如表示，建委不再出台相关实施细则，新建住宅项目将按照北京市规委发布的文件执行，而另一职能部门北京市国土局局长安家盛则干脆表示，北京根本不会再出整体的细则。

对此，北京建委一位相关部门人士的解读是，在规委框定的大前提下，各职能部门履行自身管理之职，比如建委将规范市场秩序，规划部门严把比例控制和监察关，而国土部门提供符合规划要求的地价土地等等；而由各方共同联合出台细则文件，应该不会出现，换言之，此次住房规划即可被认作是北京实施“国六条”的细则。

保障机制新突破

在这份被业界解读为细则的公示稿中，温和地延续了九部委文件的指向，并明确了具体数据：

“‘十一五’期间，新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米；规划审批居住用地总量约90平方公里，年均约18平方公里。”

“2006、2007两年住房建设用地供应规模约36平方公里，今年9月后,新增住房约5000万平方米,其中，新审批住房约2500万平方米，包括用于实物配租的廉租住房约20万平方米，约4000套，2008年前经济适用住房力争完成800万平方米,约11万套。”

不过新规划中最大亮点还是对保障机制的尝试性突破。探索实现经济适用房政府回购机制，从而实现“内循环”的流转模式，被业内认为保障经济适用房总量不被变相侵蚀的关键性举措。

中国社科院金融研究所博士尹中立说：“内循环意味着经济适用房只有解决居住功能，失去投资价值，保证了经济适用房的有效供应量。”在此之前，北京利用各种假身份、假证明投资经济适用房乱象屡见不鲜，危及了中低家庭的住房需求。

按照规划，北京将严格审查经济适用住房的供应对象，转变供应模式，由销售为主过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1∶4左右；探索建立经济适用住房实行即经济适用住房不得直接上市。

目前每年约200万~300万平方米的经济适用房供应量仅占当年新增住房2500万平方米的10%左右，即使加上少部分廉租房，也无法突破15%；对于廉租住房保障范围尚未覆盖、又无力购买经济适用住房的较大比例低收入群体，新规划中也开始探索建立政策性租赁住房制度。

通过收购存量住房和租赁型经济适用住房，作为政策性租赁住房的主要来源；或者鼓励居民通过市场自租房，政府予以租金补贴和税收优惠，形成梯度扶持政策，解决“夹心层”群体的住房困难。

华远集团总裁任志强对记者分析，这一中间层的比例很大，是保障中不可忽视的一块。而如何形成政府补贴优惠政策，则成为未来市场的最大期待。

此外，新规划还首次明确了对违法行为严重以及处罚在两次以上的房地产企业，将记入信用信息系统，并禁止再次进入房地产市场或者禁止在五年内进入房地产市场的重罚标准。

质疑者声音

尽管新规划涉及了未来建设过程的每个环节，但是有不少开发商抱怨，对于具体项目的实施仍然缺乏透明的操作细则。

一位不愿透露姓名的开发商认为，目前的情况看，90平方米70%比例是总量和单个项目综合控制，这种说法很模糊；哪些项目属于必须执行，哪些是可以放开一定比例，这些与项目地段、定位有何种关联，也只能是“具体项目具体分析”，没有公开统一的衡量口径，容易造成新的猫腻。

但是北京某规划院则认为，要求主管部门对于每个项目拿出整齐划一的单个项目比例标准是不现实的，统一口径也不可能完成70%比例，否则反而会激起新的结构矛盾，目前的现状决定了只能是控制总量，从每个项目审核做起。

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规划其他重要内容

确保“十一五”期间，新审批、新开工的商品住房建设，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70％以上；单个住房建设项目要按照规划条件和有关规定，严格执行套型结构比例要求。

继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，一类居住建筑原则上控制在住房总建设规模的5％以内，存量用地占住房用地供应规模比例应达到40％以上。加大对闲置用地的处置力度，依法收回土地使用权的居住用地主要用于安排中小套型住房建设；调整和优化住房用地供应结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的用地供应，年度供应量不低于居住用地供应总量的70％。

此外，规划还严格规定了各类别住房的单套面积。廉租住房以一居室和两居室的小套型住房为主，满足居住生活的基本需求。一居室套型建筑面积在40平方米左右，两居室套型建筑面积在60平方米左右。

经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右，经济适用住房套型建筑面积均在90平方米以下。而限套型、限房价普通商品住房项目，原则上套型建筑面积均在90平方米以下。（第一财经日报 林明 徐慧颖 整理）

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“房价可能会大降。开发商最重要的两个资源是金融资源和政府资源，而目前正是各地政府换届之时，很多地方党政一把手都异地交流任职了。同时有内部渠道消息透露说，各地银行也要有重要的人事变动。

这些对开发商都是致命的。”地产业内知名策划人士陈真诚先生近期接受《中国产经新闻》记者采访时大胆预言，从目前正在召开的十六届六中全会到明年十七大召开前夕，将是全国房价普降时期。

“当政府和金融的头头脑脑人事变动后，就是开发商洗牌的时候，新建立关系是需要时间的。一个项目动辄几亿元甚至几十亿，这些钱从哪里来？当然是从银行来！当开发商的资金链条断裂的时候，也就到了房价大降的时候。你想想，现在卖10000元一平米的楼盘，如果在那里等死，不如盘活，卖个七八千元甚至更低，也比搞不下去好。”陈真诚先生对《中国产经新闻》报记者谈道。

“对时下有项目的开发商影响比较大的是，新来的地方一把手不熟悉情况，这会影响他们业务的开展。”王如军博士最后说，“以往的经验是，来一届新领导往往也会带来一批新的开发商。在地产界，不是越老越吃香，是谁的关系硬谁吃香。”(中国产经新闻)

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