港资地产扩张之势不减 二三线城市成巨头新奶酪

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月13日10:32 中国房地产报  刘笑一  

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虽然内地房地产市场存在一定风险，但依托于强大的资金实力和长远发展的战略考虑，对港资地产巨头而言，宏观调控所受影响仍在可控制范围之内。

美壹栋限量6000起

而且，宏观调控以来，房地产业的资源正在向资金雄厚的境外资本倾斜，这已经不是一两家内地开发商的叹息。据不完全统计，截至2005年底,香港知名地产商在内地的土地储备总量就已超过7100万平方米。

在港资地产企业的战略中，一二三线城市同时发展，独资与合作齐头并进的局面进一步明显。

东方海外“野心”

位于寸土寸金的上海市中心卢湾区长乐路、茂名路的一幅黄金地块，虽然土地已经平整，围墙上已经醒目地标上了东方海外的标识，却迟迟不见动工。这曾一度让人猜想，是否接踵而来的调控政策，使得东方海外决定暂缓开发这一豪宅的脚步？而8月21日，东方海外发布的2006年中报打消了业界的疑虑。

东方海外2006年中报披露，旗下包括这一14.5万平方米综合发展项目在内的上海3个综合项目都将于明年开始兴建。另两个高端项目分别是位于长宁区约24万平方米的综合发展项目和位于徐汇区衡山路约1.5万平方米的服务式公寓。

“集团在上海的物业发展项目均按计划进行，由于今年并没有项目推出，因此中央政府对借贷、税务及投资所作的调控政策，对集团2006年的业绩并无太大影响。”东方海外地产集团销售总经理张永顺称。“长远而言，目前规划的项目预计可为集团带来可观的收益，集团将继续物色上海或以外地区的物业投资或发展项目。”

同时，东方海外的中报亦反映出公司在内地拓展的决心。而其位于江苏昆山花桥镇的两幅地块也正在进行整体规划，包括建筑面积共约60万平方米的住宅及一个预计2008年落成的酒店。

显然，今年楼市遭遇的“二次调控”，并没有阻止东方海外这一地产大鳄的投资计划，反而加速了其内地逆势扩张的步伐。

扩张势头未减

而有着这样“好胃口”的港资巨头，远不止东方海外一个。从近期九龙仓、长实、恒隆地产等一批港资上市公司出炉的中报即可看出，由于其对内地房地产市场的投资信心已久，扩张的势头并没有减缓。

“将在本港、内地及海外的优质土地储备基础上持续稳步扩张，目前可供发展的土地足够未来5至6年之用。”上半年物业销售额达51.8亿元的长实显得信心十足。

而地产投资盈利稳步上升的中信泰富亦不甘人后，高调宣称，“2007～2009年将会是集团地产发展的高峰期，现有资金达300亿元，伺机增加内地投资。”

与其他港资地产公司不同的是，恒隆地产(0101.HK)则给出更为明确的说法。“未来3年，恒隆将在内地6～8个城市签订10个物业项目，仅今年下半年，恒隆就可新建3～4个商场项目，楼面面积总计增加27万～45万平方米。”恒隆地产主席陈启宗表示，“这些项目将以大型综合性高端商场为主，总投资将达到250亿元。”

在陈启宗看来，“内地房地产的调控主要针对住宅市场，而恒隆在内地的项目以商场、写字楼、少量高级住宅及酒店为主，这对恒隆集团几无影响。”

事实上，在限制外资投资内地楼市的政策趋紧下，港资开发商独立竞标土地亦受到影响。在9月6日上海浦东花木一块37万平方米“地王”开标的现场，记者看到和记黄埔临阵黯然退出，而据知情人士透露，其主因就是因为“限外”后其资金无法及时汇入。

“这种情况，无疑将促使港资企业越来越多地通过合作形式获得项目的利润分成，而内地一些开发商在银根紧缩的情况下，也更渴望资金支持，那么我们在谈判的过程中手上的筹码更多，可以获得更为有利的合作条件。”和记黄埔的一位人士表示。

在仲量联行中国区董事陈立民看来，一向审慎的港资开发商大胆重磅砸下巨资，与他们的“本土化“战略不断深入有关。“目前有不少港资开发商已经以体系化的管理模式，克服了最初的水土不服，调控显然不会左右他们既定的发展计划。”

掘金二三线城市正当时

“二三线城市的非住宅市场存在难得的机会点。”上海易居房地产研究院在近期发布的一份研究报告中的结论指出，在一线城市房地产市场渐趋饱和之际，中西部地区及二三线城市房地产市场潜力巨大，尤其是这些地区的商业项目更面临难得发展机遇。

各种迹象表明，除在一线城市发展外，二三线城市也在成为港资地产巨头们的新“奶酪”。

去年10月，恒隆地产斥资7.6亿元一举拿下位于辽宁沈阳市中心占地面积约3.5万平方米的“地王”；今年恒隆也已经以7.88亿元在天津购入一幅面积为4.4万平方米的地块，准备建设一个建筑面积约13.5万平方米的超级购物商场；并且，恒隆拟在江西南昌投资15.6亿港元兴建集商业、娱乐、餐饮于一体的大型综合购物中心。“恒隆地产已圈定了40多个重点城市，那些人口超过1000万、多年来拥有高增长的财政收入及可观消费能力的城市都有可能成为下一个投资目标。”陈启宗表示。

恒基目前在内地的储备地块基本为位于一线城市中心地段的商办用地。恒基(中国)投资有限公司副总裁彭辰基表示：“接下来的时间里，恒基会调整商用物业与住宅物业之间的平衡度，除了一线城市外，也希望能以合理价格获得二线城市的中心用地。”

长沙、成都、武汉、沈阳……这些房价被认为仍存在较大上升空间的二线省会城市，更是引发了香港龙头房地产企业的竞相追捧。和记黄埔、恒基地产、新世界中国及恒隆今年就相继看中在长沙的投资机会；九龙仓今夏又以7.8亿元强取成都南部新区10号地块，而这一地块西邻和黄前年以21亿元之巨拿下的69万平方米“南地王”项目，两大巨头贴身肉搏将成为影响成都南部区域开发的最大看点。

“一线城市竞争过于激烈，而二线城市则让港商们看到了潜在商业机会，再加上有当地政府引进资金实力并重的优秀企业意图的支持，比较容易获得土地。”陈立民如是分析。

责任编辑/sf025

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