经适房回购将促福利租房 七成网友认可租售并举

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月13日08:21 新京报  关爽 叶保秀 许子凌 吴海花  

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业界计算，经济适用房购买成本比租赁成本高；政府有望借“回购制”增加房源促进福利租房制度

采访中，不少业者都表示，回购和租售并举的推出确实是经济适用房政策的一大进步，在一定程度上解决了“部分人以此牟利，同时一些中低收入者买不到经济适用房”的怪圈。

回购将加大市民租房的意愿，回购和租售并举政策今后实施后，政府部门将在经济适用房的建设、销售、转让等诸环节加大话语权，起到更大的监管效果，而此前开发商的主导作用似乎更为明显。

租赁经济适用房优势显现

面对回购制度所产生的衍生影响，北京利基投资顾问有限公司总经理陈靖路认为，在实现打击炒房目的的同时，可能促进更多的人租赁经济适用房，出现租多买少的局面。

陈靖路算了一笔账，按照回购价=成本价-建筑折旧。那么一套30万元的房子，按8成20年贷款计算，其购房总支出约46万元，20年后还清贷款的时间点，其建筑折旧后该房子剩下的价值约21万（即：折掉约9万）。业主为为居住20年付出的代价是46万-21万=25万。同样20年的廉租房租金（按照1000元/月计）仅为24万。但经济适用房的首付购买成本显然比租赁成本要高。

如此这样，陈靖路认为，选择“需要一笔首付”，“较高的利息支出”，“额外的契税、维修公共积金等支出”的购房选择，相对“日常支出稳定、较小”，“不占用资金”，“房东（政府）出租意向稳定”等特点的政府廉租房，购买经济适用房缺乏竞争优势。可能会有更多的去选择租赁经济适用房。

近七成网友认可租售并举

对于“经济适用房由销售为主过渡到租售并举”，69.15%的网友则表示赞成，只有20.21%的表示反对。如果目前有资格购买和租赁经济适用房，55.32%的网友不会首先考虑租赁，只有34.04%的网友会，看来，购买还是大多数网友首先考虑的。

清城时代广场销售总监孟庆福则称，作为一种过渡住宅，经济适用房本来就应以租赁为主，“与普通商品房相比，经济适用房应该面积小、环境差，中低收入群体可以以此作为过渡，等经济实力提高后自然会选择退掉经济适用房，转而去购买普通商品房。同时，经济适用房与廉租房也应形成品质差异，后者应比前者的居住品质更低，这样可满足不同群体的需求。”

成业行投资顾问有限公司总经理邵念强也认为，经济适用房租赁的比例应该加大，今后经济适用房的租售比调整到4：1更为合适，“既保证中低收入者有经济适用房可住，同时又使其不能以此获利，这是今后政策发展的方向。”

政府主导权将得到提升

中原地产华北区域董事总经理李文杰认可邵念强的看法，他同时表示，租售并举使得更多存量经济适用房进入流通领域，从而弥补了廉租房供应量不足的尴尬局面，同时可在一定程度上减轻政府对经济适用房的补贴，“在美国等一些国家，政府明令经济适用房类项目的商业配套不准随便出售，而是由政府主导，通过商业融资来偿还建设成本。”

邵念强强调说：“回购和租售并举并不能解决所有现存问题。比如，经济适用房的购买对象、建设标准、物业管理以及房屋折旧等问题都还未进一步明确。另外，如果政府部门收回的经济适用房租金如何处理也应明确，最好将之用于弥补建设成本。”

邵念强建议，今后经济适用房的所有权应归政府，居住者只应具有使用权，“经济适用房的建设、流通流程应该是：开发商建好后，政府进行回购；政府将其出售或出租给符合要求的中低收入群；中低收入群体收入如果提高并超出了使用的标准，政府有权再次以合理价格回购或者回收；然后再将其出售或出租给需要者。”

回购模式一旦实行业界预期更多的人会青睐租赁而不是购买经济适用房。图为位于广渠门的北京首个廉租房小区。本报记者周晓东摄

■总额对比

总价30万经济适用房的租赁成本低于购房成本

一套30万元的房子，按8成20年贷款计算，其购房总支出约46万，20年后还清贷款的时间点，其建筑折旧后该房子剩下的价值约21万（即：折掉约9万）。业主为为居住20年付出的代价是46万-21万=25万20年的廉租房租金总额（按照1000元/月计）仅为24万元。

■借鉴

透明税收、循环基金可解回购问题

有业内人士认为，政府采取回购和租售并举的制度，这是在借鉴了香港和新加坡部分福利房政策，对我国内地的经济适用房政策提出的重大调整。但从一些类似政策性住房的管理经验来看，有不少值得借鉴之处。

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责任编辑/sf057

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