评论：中国房价必然下跌 政府无力也不可能托市

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月12日09:23 搜房blog  黄祖斌  

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自1998年以来，中国房价不断上涨，积累了大量泡沫。其实好像在2002年的时候，当时的朱总理就对房地产泡沫表示担忧。从那里到现在，房价涨了多少？本人认为，房价早就超出了正常水平，积累了相当的泡沫，下跌是不可避免的。其实早在2004年11月，就撰文《中国房价必然下跌的16个理由》。

但是不难发现，一些房产商、一些不知是糊涂还是收了开口费的经济学家、一些媒体，都有一种看起来似乎非常合理的论调：房价一旦下跌，对中国地方财政的卖地收入、地方GDP增长，烂尾楼、银行坏账等对中国的影响会是灾难性的，所以政府不会允许房价的下跌。

在中国这个地方，只有想象不到，没有听不到的荒唐言论：如在个人所得税法修改时有人主张把免税额大幅提高到如8000元，这样大多中低收入的人就不需缴个人所得税，这个税本来就是针对高收入的人的。最后定为1600元，有个官员居然说：如果标准太高，就剥夺了很多人缴税的光荣；最近有个广东的官员，说广州是中国最安全的城市之一；广州地铁的一个负责人，对地铁公司家属可以免费坐地铁时解释说，这些人的存在是为了加强反恐的力量。可是相对于政府不允许房价下跌的愚蠢说法，也不过是小巫见大巫，可以和长生不老药或是永动机相提并论。

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房价上涨或下跌是由客观条件和经济规律决定的。经济规律就是涨久必跌，跌久必涨。那么可以通过改变客观经济条件来影响经济规律对房价的作用。上帝是不是万能的？不是，因为他老人家不能制造一块他自己都举不起来的石头。可是都21世纪了，还有不少人把政府当成无所不能的上帝，可以办到一切事情，比如让脱离正常水平的房价永远不跌。中国中央或是地方政府要办某件事情，离不开时间与物质（钱）两种要素，不可能像观音姐姐念咒语就可以了，一定要有物质的投入，当然也要有人力的投入，不过其实人力资源的运用也不是免费的，也要有代价，就算是红军、八路军完全为革命的军队，也要发军饷，现在有多少人愿意免费为政府或企业做事？所以人力的投入归根到底还是物质的投入。当政府投入的钱少于做成某事至少需要的钱时，一件事就做不成？难道不是吗？

政府如果想让房地产市场的价格不下跌，直接又唯一的有效办法就是买进。比如当年亚洲金融危机的时候，国际炒家做空香港股市，香港股票惨跌不止，香港财政司动用大量资金入市干预，你外国基金敢卖，老子就敢买，大量买入港股，港股马上回升。后来香港财政司买入的股票抛出后，仍赚了钱，最主要的是达到了稳定了香港股市和港币汇率，击退国际金融炒家的目的。而中国大陆的股市，从2001年开始下跌，从2245点跌到998点（如果考虑到新股计入指数规则的变化，其实下跌更多）。中央政府当然也不希望下跌，因为一个健康的不断发展的证券市场，可以实现资金的较好配置，让更需要资金的企业获得资金，又可以避免风险过分集中于银行（四大国有商业银行每次剥离不良资产，中央财政都是支出数千亿甚至上万亿买单）。可是因为并没有实际的资金投入股市，购买股票，托市，只是各个级别、不同部门的官员发表各种讲话，出台并没有实质行动的原则性文件，这些都不能阻止股市的不断下跌。投资者也不是傻瓜，政府说股市好，为什么政府自己不买？为什么证券公司、保险公司、社保金不买？于是股票一路下跌。

所以政府要让房价不跌，出台一些如扩大公积金贷款的额度（只是短期内增加需求，却过早消耗了长期需求，简直是喝毒药解渴）、买房可以办当地的户口（户口现在有什么用？值得花买高价房有可能损失几十万来换取？）、退个人所得税等不痛不痒的政府是无济于事的，政府官员苦口婆心的让大家买房的号召更会是自讨没趣。除非动用资金买入房产商或是炒房人手里降价出售的房子。可是政府是不是有这个钱？办奥动会、世博会、西部开发、东北振兴、南水北调、西气东输、北煤南运，每年给出口企业数千亿的出口退税，还有大量的让纳税人非常不愉快的支出（据说2005年，政府用于一些官员到旅游景点或是外国考察学习的钱是2000亿，公款吃喝2000多亿，还有公款购买汽车及使用费用又是2000多亿）。国防的投入一定要增长吧？还有各地的地铁、高速公路、铁路的建设，都需要大量资金。请问政府真有足够的钱买入有可能大幅下跌的房子？如果政府的钱真是花不完了，何必要发国债？为什么现在学费这么高？为什么现在看病负担这么高？因为政府没有足够的钱对教育和医疗进行投入。这种情况下，政府怎么可能动用真金白银去托市？只是为了保证这两年已经大赚特赚房产商和炒房人的暴利？显然政府有力量托市完全是胡说八道。

政府要想托市，也可以通过一些间接但有效的办法，就是经济政策，比如降低利率，增加有效购买力，不过这也基本是不可能的。因经济的各个要素互相影响，关系非常复杂，牵一发而动全身，调整经济政策不得不考虑其负作用，所以政府不可能为某一个行业而特意调整经济政策。拿利率来说，目前世界各国都在加息，连日本都结束了长期的零利率政策，美国更是连续约17次加息。中国虽然已经两次加息，不过一年期存款利率只有2.52％，考虑到20％的利息税，实际存款利率只有2％。而自1979年到2004年中国一年期平均存款利率是6.58%。在目前经济过热，上半年银行发出的贷款相当于人民银行计划的全年发贷量的近90％的情况下，难道会只是为了托市而降息？恐怕中国目前在长期平均利率远高于目前利率，全世界加息大环境，以控制经济过热的情况下，只会继续加息，而不大可能降息。

 当初日本和中国香港的房价都曾长时间大幅下跌，对经济的打击也是非常大的。日本政府不比中国某一地方政府有钱吗？就是中国香港政府，也远比中国一些地方政府有钱？当日本与香港的房价持续下跌的时候，难道日本与香港政府希望房价下跌吗？也许有人会以为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。中国又不是没有发生过房价大幅下跌的情形，拿广州来说，2004年到现在房价涨了，可是之前却连跌8年；北海的房产泡沫破灭以后，土地价格从100万元每亩跌到5万元；海南的一些地方据说房价从1万元每平方米跌到800多元。不知这些地方当时有没有采取过托市举动，我想应该没有这个财政力量，不管怎么说，下跌没有被阻止是事实。

所以商品的价格涨跌是由经济规律决定的，不以人们的主观意志为转移，当房价下跌的各种因素积累到一定程度后，政府是无能为力的。

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并且，一方面没有力量托市，最根本的，有没有必要托市？托市保住了压在大多中国人身上的房子负担这座大山，保住了房产商的暴利。政府的财政是不是仅属于房产商的钱袋子？恰恰相反，中央政府是非常聪明的，如1997年中国股市疯狂的时候，一篇人民日报的评论就终结了这种疯狂。结果亚洲很多国家被亚洲金融危机风吹浪打，惨不忍睹，中国却胜似闲庭信步，安然无恙。中央政府恐怕只会适当打压房价，挤压泡沫而不会托市。

中国自十四大提出建设市场经济开始，有十多年了，中国的经济越来越市场经济化，虽然不少国家特别是美国和欧洲不承认中国是市场经济国家，可改变不了这个事实。可笑的是，中国国内不少人还以为中国政府还是会按以前那样靠行政力量，靠政府掌握实权的长官的意志来决定经济的一切要素。想起以前中国打压房产和股市泡沫，人民日报或是新华社发表一个文章，扔个言论炸弹，再把一些官员抓起来，脱掉裤子按在地上打80大板，于是立杆见影。可是2004年的宏观调控，去年和今年对房地产的调控，都没有看到类似的行政力量调控，为什么还有人幻想政府会用行政力量来托房价泡沫呢？

责任编辑/sf057

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