楼市调查：供需矛盾依然存在 消费者期待小户型
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2006年5月24日9部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定：90平方米以下住房面积比重必须达开发建设总面积70%以上。国家颁布这项政策，主要是通过行政手段来调整住房供应结构，达到市场供需平衡，保持房产市场的健康发展。
那么目前杭州楼市的供应与需求之间到底相差多少，供需矛盾点在哪里呢？
在浙江省第十三届房博会期间，汉嘉机构以问卷调查、深入访谈的方式对消费者进行了全面细致的调研，共取得样本815份。同时结合消费者购买行为理论和统计学中的市场调查的方法，采用配额抽样，并结合常用统计软件SPSS，主要运用描述统计、因子分析、相关分析和卡方检验等统计方法对调查数据进行分析，总结杭州普通公寓楼消费者的需求特征。
另外结合汉嘉楼盘库的成交统计数据，从供需两个方面来简单分析一下杭州楼市的供需矛盾点。
总量：滨江、江北、下沙供需最失衡
受2003年集中供地影响，2005、2006年杭州楼市进入一个供应高峰期，整个住宅市场处于供大于需的状态。
从消费者偏好的购房区域看，比例变动不大，依旧是城西、城中、滨江比例最高。郊区房产的比例仍然较低。其主要原因，一方面是杭州郊区的整体配套还不完善，一主三副的格局还没有真正形成。另一方面是杭州居民还没有形成大杭州的观念，对郊区房产仍有排斥性。
从市场存量看，主要集中在滨江区、城中区域，共占总量的一半多。从各区域可售量的比例与消费者偏好的比例看，城西、城东两个区域需求比例高于供给比例得魅銮蚋招缘男枨罅炕故潜冉铣渥愕摹?/p>
滨江、下沙、江北区域明显供给大于需求。城中、城北、之江三个区域供需比例基本维持平衡。
产品：江北、滨江产品供需最失衡
各区域消费者需求面积相差并不大，集中在100平方米左右，以经济型两房、三房为主。但各区域的供应面积却相差较大，其中江北、滨江区域套均面积较大，达140平方米以上。
从整体来看，各区域都存在不同程度的供需失衡。其中江北、滨江区域最为失衡，供需比达到1.4以上，平均每套面积供需之间相差43-45个平方米。
分析其原因，购买两个区域房产的均以改善居住条件的购房者居多，而受宏观调控影响以及前景的不明朗，众多需要大户型的购房者仍处观望态度，导致平均需求面积的减少。
另一方面，杭州楼市经过几年的火爆后，房价已处于一个高位，而购房者的主体却在逐渐发生变化：由金字塔尖人群向金字塔中部人群转变，改善型用房逐渐趋于“大众化”，总价承受力也开始下降，使得消费者不得不减少面积需求。
价格：消费者预算单价明显偏低
我们将各区域购房者的平均预算单价与8月各区域成交单价进行了简单对比，发现房价相对较高的江北、城中、城西区域，消费者预算单价明显较低，说明虽然偏好这三个区域的购房者居多，但有效需求不足，大部分消费者无实际的购买能力。
近郊板块城东、城北、滨江，预算单价与实际成交价相对比较接近，关键还是产品不适合主流需求。远郊房产看，消费者完全可以承受目前的市场单价，关键还是解决产品与区域配套的问题。
消费者期待90平方米以下房源上市，
需求舒适型两房居多
通过以上简单的分析，可以清楚地看到住宅市场的供需矛盾比较严重，主要原因还是近几年住宅价格上涨幅度，远远高于居民收入提高的水平。再加上购房人群的“大众化”趋势，消费者面积需求实际呈下降趋势（可对比历年房交会数据），而房产商们却没有注意到市场的变化，仍然一味地开发大户型产品，导致市场的同质化、供需失衡。
受“90平方米以下须占70%”新政的影响，未来中小户型供应量逐步增加，市场矛盾会得到一定的缓和，但消费者如何看待新政呢？汉嘉机构也专门进行了深入调研。
调研中，我们列举了几个对新政策的观点，让消费者选出最认同的一项。调研显示：六成多的消费者对90平方米以下的小户型产品持期待态度，其中以购置结婚用房的年轻人居多。63.2%的比例，也说明不少消费者还将继续观望，等待90平方米以下小户型产品的上市。
另外，对小户型产品不抱有希望，认为应趁早购买大户型者的比例为17.9%，说明大部分消费者还是比较理性和务实的，房产新政不会引来大户型产品的热销。
对户型调控政策的看法
对于90平方米以下产品，68.5%的消费者偏好舒适型两房。说明大部分消费者购房并不是一味强调经济性，在总价可承受的条件下，对住房的舒适方面还是有较高的要求。
另外，调研中也发现虽然大部分消费者都很期待小户型的上市，但由于杭州房产商以往很少开发类似产品，大多还是担心户型设计不合理。从调研数据来看，消费者普遍还是可以承受90平方米左右房源总价，未来中小户型楼盘能否取得消费者认可，关键还是看户型设计是否舒适。
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