价格趋稳 需求放量 房博会激活二手楼市购买信心

2006年可谓是楼市风云变幻的一年，特别是二手房市场遭到了调控的连番“重拳”，“营业税时限延长”、征收“个税”等一系列调控措施出台，让二手楼市再次体验到丝丝凉意。

金秋9月，浙江省第十三届房博会如期而至。刚刚从一系列政策调控中缓过神来的二手房市场，能否通过房博会彻底回暖？现在是不是购房者购房的良机？这些都成为各方关注的焦点。

来自市场第一线的相关数据和分析显示，杭州二手房价涨幅已处于全国中下水平，经过几轮调控房价已趋稳，购房者挑选余地也更大。特别是随着房博会的举办，二手楼市购买信心进一步被激活。可以说，现在是购买二手房的不错时机。

调控房价初见成效

从下图我们可以更加清楚地看到今年1-8月杭州二手房价的走势。对此，我爱我家市场研究中心分析认为：去年“国八条”对杭州二手房市场影响巨大，整个2005年下半年行情一直没有起色，房价也随之出现一定的跌幅，这种冷淡的市场局面直到今年年初政府出台了相关利好政策，整个行情才有所好转。

据统计，2月份的成交量比1月份猛增128.3%，这似乎让大家看到了市场回暖的信号，房价也有了上升的趋势。由于市场存在强大的刚性需求，5月17日前，市场成交价位在前期小幅盘整后，在供需两旺的拉动下迅速到达最高位。但是随着5月17日“国六条”的出台，刚刚回暖的市场再度降温，特别是8月1日开始征收“个税”，使得整个二手房市场一下子进入了暂时冰封状态。业主们明显表现出对未来房产市场信心不足，部分业主下调售价，急于抛售手中房产。

在国家调控政策连续出台的背景下，投资者退出楼市已经是大势所趋。业内人士指出：去年“国八条”之后，房产投资者已经感觉到房产市场瑟瑟的寒意，但是丰厚的溢价回报还是让很多人继续观望。但之后政府对房地产市场调整的强硬立场，让相当数量的房产投资者在蛰伏了一段时间后选择撤出楼市，这样的趋势在今年下半年已经基本定型。投资者心态也发生了较明显变化，他们基本以追求长线收益为主，所投资的物业大多买入价低于市场价格，投资心态比较理性。从这些信号中，我们可以看出杭州二手房市场的主体结构已经趋于健康。

我爱我家市场研究中心数据显示，1-8月份杭州二手房均价8304元/平方米，与去年同期8311元/平方米基本持平。看来随着一波波政策的打压，房价并没有出现人们预期的大幅回落。但我们可以发现，房价上升趋势已经得到了明显遏制，这说明政策的影响在整个二手楼市所产生的效果正在慢慢显现。

二手房市场1-8月房价走势图

刚性需求成为市场基调

虽然二手楼市受到了宏观调控政策的影响，但是从实际成交情况来看，8月成交量还过得去，杭州几家中介公司都表示该月交易量并没出现太大滑坡。“因为受到个税细则不明朗的影响，上半月成交寥寥，差不多都是在下半月成交的，从这个角度来说，市场行情方面所受影响不大。”我爱我家企划部唐理彦如是描述。

市场是检验政策的“试金石”，征收“个税”后杭州二手房市场的表现折射出目前市场的主流基调。8月17日完成的“个税第一单”似乎成为分水岭，随后成交量便走出一波“喇叭”状放量趋势，到8月最后一周，周成交量已超过6月同期18.4%。

对市场的迅速回暖，我爱我家市场研究中心认为：从表面看是因为“二选一”细则方法对实际成交双方影响较小，但是从深层次看，刚性需求占据市场主流是市场回暖的主要原因。该研究中心曾在8月做过一次客户结构调查，发现改善住房的客户占成交量48.2%，婚房购房者占16.7%，学区房占12.4%，拆迁房安置占5.5%。从中不难看出，刚性需求占据了绝对主流。

如果说一个月的数据还具有一定的偶然性，那么另一些数据也许更能反映这个问题。从杭州中介公司1-8月的成交数据统计中发现，前6个月“婚房”成交量占总成交量的五到六成，6月之后客户“改善性需求”逐渐成为主流，这类成交量占了总成交量的四到五成。

从市场需求面看，我爱我家市场研究中心数据统计还显示，今年1－8月成交量与去年同期相比上升了103.88%，客户需求量同比上升93.49%，这些数据表明杭州庞大的人口规模和快速发展的经济实力衍生出强烈的住房需求。据统计，2005年近5万应届大学毕业生留杭工作，加上每年数量庞大的外地打工者和创业者，实际新增住房需求巨大。业内人士认为，杭州居高不下的房价使得住房实际购买力打了很大折扣，但从中国人传统的住房观念来看，购房还是无法回避的人生大事。一些分析人士同时认为，从购房者心态来看，宏观调控初期“盼跌”心理普遍存在，但宏观调控一年来，杭州楼市并未出现较大的价格波动，使得楼市双方基本认同了现在的价格水平，“该买就买，该卖还是卖”。我爱我家市场研究中心统计，市场中房龄在5年内的房源占到总成交量的不小部分，都在“5年大限”之内，这说明大家已经开始接受新政。