《规划》解读:老城区仅两宗地 下沙滨江竞争加剧

《杭州市住宅建设规划（2006.6-2007.12）》公布的普通商品房土地出让地块分布图上，可以看到下沙、滨江、三墩等供应地块非常密集,而市中心老城区的土地只有寥寥数块，列入出让计划的仅下城区的环城北路167号地块和上城区的保安桥地块。

浙江旅游房产橡树园项目负责人任坚刚分析认为：如此大规模的土地供应情况公示并不多见，这注定将对房产市场产生深刻的影响，在未来的杭州楼市，市中心优势将更为坚挺，而周边板块之间、板块内部各大楼盘之间的竞争将急剧放大。

关键词    供地大户

下沙，有人欢喜有人忧

关键词    区域竞争

滨江，将被下沙“紧紧咬住”

“从土地供应规划看，下沙未来两年内供应的住宅用地将达到2000亩左右，这个数字在所有区块中是最大的。”杭州华元房产副总裁周锦虹称，“公司目前在下沙独立操作或参与操作的有梦琴湾和伊萨卡两个楼盘，体量分别达到30万平方米和50万平方米，可以说是目前下沙房地产市场上的大庄家”。

所属板块内如此密集的土地供应量仿佛迫在眼前，对此，周锦虹对记者袒露的真实看法却是：“我认为影响肯定是正面的。”

周锦虹认为，下沙的土地供应最密集，意味着以后进驻下沙操盘的房产企业会更多，“政府着重打造的居住板块”就是告诉老百姓这里的配套以后肯定会跟得上。他说楼盘多了，“店多隆市”是一个很土但是很质朴的硬道理。

当然也有开发商很自然地表示担忧：这样密集的区块住宅用地供应量将会对目前楼盘的销售造成更大的压力。一位不愿透露姓名的开发商认为，相对于其他一些板块来说，下沙的发展还是不够成熟的，在许多购房者心中的认知度还是不高，这么大的土地供应量一下子公布出来，他们很担心万一市场反应冷淡，那么下沙房产的信心将受到更大打击。

有资深房产人士在认真解读《规划》后预测：杭州近郊板块的竞争上，滨江下沙三墩等地无疑将被“重点打造”，今后闲林等一些个别区块显然处于不利状态。一旦下沙土地能够按计划出让，下沙的开发密度将越来越接近滨江。目前，滨江的二线楼盘已经与下沙楼盘难分伯仲，在德胜路快速路开通和地产大鳄抢滩下沙的背景下，滨江将被下沙紧紧咬住。

周锦虹说：“随着宏观调控的进一步深入，以后市中心和周边板块的差距会进一步拉大，而周边板块的竞争中，交通配套是一个很关键的角力点。”而从快速公交，到德胜快速路，再到地铁，从小交通到长远的大交通来看，下沙为居住所作的交通配套努力都非常明显。

任坚刚分析说：“这个土地出让规划比较符合杭州目前地块的实际分布情况的，下沙和滨江的楼盘竞争风险可能将进一步放大。”他认为就目前这两个板块已有的楼盘和实际消化量来看，未来两年内的土地供应量已经超饱和了。但从另一面来说，原本需要更长时间才能形成的居住氛围可能也将适当提前。

关键词    地产大鳄

土地盛宴上的大鳄之争

事实上，作为杭州市住宅建设规划编号第一的杭汽发地块，已经于9月29日出让。绿城联合滨江房产，在经过与华润置地的19轮的激烈竞价后，以36.3亿元的价格拿下这一杭城市中心最后的大面积宝地，楼面地价每平方米10869.70元。

在接下来的一年半内，杭州市可供出让的储备土地达7500亩，后备地块1500亩。面对土地盛宴，大鳄将如何作为？除了已经来杭的嘉里建设、凯德置地、万科，还有谁会成为杭州楼市新的旗手？

杭州楼市需要大鳄，这似乎已经成为官方和民间的共识。业内对传闻甚盛的太古地产最后却步杭汽发地块都深为遗憾，而参与报名的九龙仓没有露面，作为惟一真正参战的港资大鳄华润置地最后也是空手而归。有网友在口水楼市上称，“延安南路的太平洋商业中心一直是杭州的伤疤，境外大鳄来开发运作，可以提高城市形象，为杭州成为国际知名旅游城市增光添彩。诸如上海、北京等地的商业中心物业，大部分都是香港公司开发运作，而杭州目前还缺少高档次的商业中心。”

一位资深地产研究人员认为，杭州楼市的同质化竞争相当厉害，这或许跟许多开发商近亲繁殖有关。尽管万科及凯德置地已经入驻，但至少在目前，他们还不足以真正革新杭城整个房产品市场。

或许，绿城就已经是一家全国性的大鳄。

在杭州到底需不需要外来大鳄的争论声中，一种新的观点是绿城已经不再是单纯的本土开发商。事实上，在今年2月2日的武汉锦绣长江地王争夺战中，与世荗集团竞争的就有浙江绿城。28亿元！当时，绿城集团执行总经理应国永就曾举起过一个同样可以震撼杭州楼市的天文报价。与绿城竞夺的，除了世荗外，还有香港和记黄埔和新加坡仁恒集团，都是响当当的地产大鳄，绿城已经走在了全国地产界的前沿。

事实上，在地产市场越来越资本化的今天，再去争议要不要引进外来大鳄已无关宏旨，最重要的是，让我们杭州本土的开发商在越加开放的市场竞争中变得更加勇猛起来，能够学到外地大鳄更多的管理和开发理念。（1220201）

新闻链接

各地调控细则

相继出台

“70%”着眼总量控制

“国六条”要求各地区在9月底前公布城市住房建设规划和调控细则。9月23日，深圳率先公布了城市住房建设规划，接着是南京，然后是上海、广州等主要城市纷纷在十一黄金周前公布了各自的城市住房建设规划，北京则在9月30日起对《北京住房建设规划(2006年—2010年)》进行公示。

对于套型建筑面积在90平方米以下的商品住房需占70%的规定究竟是项目控制还是总量控制，建设部的文件没有作出明确规定，而从各地近几日陆续公布的城市住房建设规划和调控细则分析，各地倾向于城市总量调控。

深圳、南京：

深圳是最早公布地产调控细则的城市，南京其次。这两个率先公布细则的城市，都在住房结构的要求上采取了商品房与政策性住房分别对待的原则。商品房按照总量的70%控制而非单个项目，各类政策性住房套型的建设面积则100%控制在90平方米以下。

北京：

北京市规划委9月5日下发关于北京房地产调控细则的文件，但未直接写明“90平方米以下房屋占70%的标准”是否针对单个项目，而9月30日起进行公示的《北京住房建设规划(2006年—2010年)》则明确规定，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70％以上。

上海：

根据《上海住房建设规划(2006—2010年)》，套型建筑面积在90平方米以下的商品住房将占该市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。

广州：

而广州市国土房管局和广州市规划局联合颁布的《广州住房建设规划(2006－2010)》显示，未来五年内，广州将供应套型建筑面积90平方米以下住房3747万平方米，占总量的70％。根据《规划》要求，广州在2006年到2010年的5年时间里，将建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米，总用地面积2215公顷(1公顷=1万平方米)。

根据广州市的相关政策，套型建筑面积全部控制在90平方米以内的住房种类主要包括：未来建设的廉租住房、新社区住房、部队和单位自建经济适用房，以及政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房。

随着房地产调控政策的逐步落实，可以预计，今后几年，中低价位住房将明显增多，住房保障政策覆盖面也将会继续扩大。

“大户型绝不能成为主流。”国土资源部副部长贠小苏日前表示，目前，全国50万以上人口的城市中大多数住宅的单套面积仍是100平方米以上，从人多地少、城市化趋势等实际情况考虑，不能鼓励发展大户型。但他也表示，包括大户型在内的人们对各类户型住宅的需求都应当予以考虑。

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