看好商业地产租赁市场 杭城开发商热当收租公

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年10月12日13:11 每日商报   

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建设部住宅与房地产业司负责人日前表示，将采取四项措施促进租赁市场的发展，从而完善住房供应体系，健全住房保障制度、解决城镇居民住房问题，其中就包括鼓励开发商进入租赁市场。实际上，杭州目前已有部分开发商介入了租赁市场，长期经营物业，于是，身为卖家的开发商摇身一变成了“收租公”。

租期大大“超标”

中原地产最近刚接了一笔业务，1400多平方米的写字楼只租不卖。公司地产部负责人徐斌发现：今年与去年同期相比，开发商自己做房东出租物业的情况增加了10%，租期渐渐变长。

据我爱我家有关人士介绍，该公司至今为止接到的最大一笔委托租赁业务来自一位房产商，要求把整幢楼103套房子全部出租。经过中介公司接洽后，这些房子由旁边一家大型企业租下来作为职员宿舍，租期一签两年以上。 “住宅禁商”的蝴蝶效应 对商业地产利好刺激

与住宅相比，只租不售的开发商在底商领域就更多了。最近，盛世管家接下文一路中豪·晴园底商出租的代理业务，开发商明确表示，底商只租不售。除此以外，位于湖墅南路红石中央花苑的社区商铺、位于滨江区的六合天寓、银色港湾等社区商铺也均把商铺的经营方向定位到了只租不售。而在几年前，广宇房产就把旗下开发的河滨公寓一期社区商铺共1.4万平方米左右，地下1万多平方米租给了乐购超市，租期15年；地上部分租给了必胜客，租期10年，只有小部分商铺供出售。

“这些商铺、写字楼、公寓的租期明显‘超标’。”中原地产的徐斌所指的“标准”是目前杭州一次签定最普遍的租期：商铺、写字楼租期为三年——五年；普通公寓租期一年左右。

当然，租期“超标”的房产商旗下资产当中，也有一些客观原因的。比如，嘉华国际商务中心有近10%的租客签定了最长达40余年的租期，一次性付完几十年的租金。其实是因为写字楼没有产权，无法出售。据汉嘉投资顾问机构的总经理梅杰介绍，上世纪90年代以来，杭州陆续进行了城中村改造，田地被征用使得农民无事可做，同时也失去了主要生活来源，政府考虑到他们的日常生计，撤村建居10%留用地，可为当地村民建设经营性建筑。于是有了村里的集体土地以40-50年形式出租，由开发商建设楼盘并长期经营，所得收益部分补偿当地村民。 北京写字楼市场强势回暖 国际财经中心受追捧

“收租公”赚头不小

与初涉水的开发商相比，一些提前一步涉水租赁市场的“收租公”开发商已然尝到甜头。

位于环城北路的云天房产财富中心项目包括25层甲级写字楼，10层酒店式公寓以及一些商铺。目前，云天·财富中心酒店式公寓出租率已达到85%以上，酒店式公寓经营红火，租金回报在6%左右。这里企业中高层租客居多，引得精品、名品商家趋之若鹜，众多品牌商家进驻，商铺租金节节攀高。“我们十年内就能回收商铺开发成本。”云天房产营销总监余先锋认为，有如今的良好趋势，跟当初云天房产的两个决定分不开——回租酒店式公寓，以及近4000平方米的商铺“只租不售”。

据了解，目前云天·财富中心底商按每天租金平均5元/平方米计算，一年365天共可收租金1825元/平方米(5元/平方米/天×365天)。若租金不变，十年内，开发商可收入租金18250元/平方米，这个价格与2005年预计的出售价18000元/平方米持平。而这还没有考虑到未来租金的增长空间与房价的增值空间。

而这在很多出租物业中，却是有迹可寻的。根据有关资料显示，黄龙商务圈年租金增长率为12.5%，并还有进一步增长的可能。恒励大厦、黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心等品牌写字楼经营较好，租金回报可观。比如，黄龙商圈的嘉华国际商务中心，每天平均租金4.5元/平方米，已位居杭州写字楼市租金高位了，租赁行情仍如火如荼。随着跨境资本大量流入 亚洲地产市场继续升温

“收租”必先资金熬得起

不过，并不是每个开发商都愿意只租不售，因为“只租不售”必然会占用开发商大量资金，这对开发商来说是一个巨大的考验。“长租势必要承担杭州高房价背后存在的未来市场风险。开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。现在楼盘的开发资金一般来源于自有资金、银行贷款和建设单位的垫资，大多数开发商的资金链都比较紧张，特别是多个项目之间滚动开发所需的资金巨大，项目销售金额要平衡多方面的支出，长租的收益可能还无法补贴贷款利息。”我爱我家研究中心的周包军认为：是否选择只租不售，与开发商的实力休戚相关，主要取决于开发商的资金实力、现金流动情况。

“这其实不难理解，相同的资本，投到房地产开发所获得的利润显然要大于持有物业所获得的回报，许多开发商之所以会选择出售而不是出租就是为了前者能够在短期内回笼大量资金，这对于许多资金实力并不雄厚的企业来说，资金当然是最为重视的，有了资金就可以偿还开发贷款，就可以去继续拿地。”

从另一方面看，这也给资金雄厚的发展商带来了发展机遇。能做长租，经得起长时间熬的房地产开发商，普遍都不缺钱。“能耐心赚租金的开发商，其实大多已经掘到了第一桶金，或是有雄厚的资金实力。目前的开发商中已经有相当部分完成了原始积累，在资金上足以支撑持有物业所需要的投入。”余先锋认为，开发商采取整体出租的方式，他的资金储备第一要保证项目完成，在项目完成后和运营前期它的资金能维持三年左右甚至五年的合理亏损。 北京CBD公寓租金持续走低 比前两月下降200左右

长租的一举三得

从长远来看，手中有部分用于租赁的房产，一方面因为有了租金收入，可以形成源源不断的资金流；另一方面，通过房产进行抵押贷款，可以解决后续开发的融资渠道。

在土地日益稀缺的背景下考虑的是更有效地发挥土地的经济效益。业内人士认为，更重要的是土地始终是稀缺的。有实力的品牌开发商，拥有地段相对比较成熟的地块，不用来开发持有型物业，实际上是一种浪费。只要不是急于回笼资金，做持有型物业，获得一份稳定投资回报显然更为划算。现在土地不好找了，必须让有限的土地更有效地发挥经济效益。

在一些人流量比较大的区域投资回报都很可观。据我爱我家市场研究中心统计，目前杭州租赁市场年租赁收益平均在4%左右；从持有物业的回报率来看，正常情况下，即在没有遇到资金风险、政策风险的情况下，一般是6%-8%。这个回报率已经超出市场年租赁收益平均水平。

如果物业为开发企业所有，那么融资渠道会有很大的改善。“现在没有合适项目的时候，干脆沉下来好好经营，物业能保值、升值。一旦遇到好的投资项目，又可以把这些优质资产抵押给银行，拿到贷款。”余先锋如是说。

另外，也有一种避税的隐情，据业内人士透露，把住宅部分开发所得到的利润沉淀到公建或商业物业上去，通过长期持有商业或公建物业，不仅可以在项目结案的时候少交税，还能通过持有物业长期经营或作为抵押物在缺钱的时候去向银行做抵押贷款，由此看来，当个“收租公”真可谓“一举三得”。 北京房价预计2008奥运后将逐步趋于理性

◆链接

大型开发商致力于长租

在全国，越来越多的大型品牌房企正在学着和加大持有物业的开发力度，经营长租。广州城建集团董事长李飞表示，城建在做好地产开发的同时，也将致力于物业经营。未来三年内，城建集团的开发收入与物业经营收入的比例将各占50%。近几年来，这家广州市最大的国有开发商潜心培植自有的经营物业，用于出租的优质物业包括白马服装城、宏城广场、维多利广场等，作为自有物业的固定资产总值已有数十亿元。

万通集团主席冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)透露，在自己持有经营的五年内，万通商城每年的租金收入高达5000万元。万通商城只在万通新世界广场占有五层楼，在1998年左右归万通集团持有，至今由万通集团自己经营管理，针对具体的地段主打商品批发，租金回报率一直居高不下，每年5000万元左右。

当代集团正在调整明年的战略计划，把持有物业占有份额由2004年的10%提高到2005年的20%。首创置业目前持有物业占所有物业比例的20%，这一比例还将上升。香港置地拥有香港中环42%的物业，每年收取的租金达5亿美元，因此香港置地几乎没有在香港开发，主要是出租经营，每年保持稳定的租金收益；新鸿基的收益1／3来自于租金收益，其余是开发性收益。 海淀区6大商城联合招商 商业面积近80万平米

美壹栋限量6000起

责任编辑/bj_zufang002

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